S-444、20坪3階建て2世帯住宅への建て替え希望（東京都）

えんまさん

おはようございます。
毎度のことですが当初の予算通りにいかないのが悩ましいです。
若干の回答をしたいと思います。
①1階部分、もしくはすべてをコンクリート構造にする必要か
A：崖については必ずしも建物の構造を規制しているものでは無く崖によって建物が危険な状況にならないことを
規制しているものと思います。
従って、建物が安全である根拠が確保できれば基礎構造のみ鉄筋コンクリート構造とすることが出来ると考えられます。
その場合、安全を確保するため基礎の費用が増大する可能性はあります。
また、崖の高さにもよりますが、地下室を作ることも一つの方法です。
殆どの事務所がそうだと思いますが、現地調査をし、役所と相談後判断し、えんまさんと話し合い後に決定となるでしょう。
②予算としては3千万円ぐらいが限界
①の方向性など設計監理費を含み諸経費などがかかりますので十分に検討をすべきだと思います。

希望の予算で良い家づくりが出来ることをお祈りします。

鶴崎より

初めましてTAMの新井です。
崖の問題は安全にかかわることなので十分な検討が必用ですね。
対処は、崖が崩れた場合を想定して、安全を確保する手段を検討します。
建物の崖側のみ基礎立上げやRC塀など崖の状況と建物計画から検討します。
また、崖が擁壁の場合、法的安全が確認（＊検査済証等の確認）されればあとはどうするかの問題です。
現在、大田区で4Mの崖の上の5ｍの擁壁の下の敷地の相談にのっておりますが、4ｍ部分の傾斜はOK、擁壁（建物）の検査済証の確認が出来、4ｍの傾斜を支える2ｍ程度の擁壁の崩壊を考えるということで、行政との意見が一致したのですが、擁壁が40年も経っていることもあり、計画が一時中断しています。
予算的には大変ですか、私共のHPを見てご興味をもっていただけたなら、
お気軽にご相談下さい。
ご要望をお聞きし、敷地を確認、調査しコストを含めたご提案をいたします。
事務所は練馬区で敷地の杉並区はとても近くです。

http://www.h3.dion.ne.jp/~tamwork/

有限会社　TAM建築設計室　新井敏洋

えんま様初めまして。私、SO建築設計の日吉と申します。
当事務所はえんま様のご自宅に近い世田谷区の桜丘にあり、都内で個人住宅の新築を中心に幅広く設計活動を行っており、特に2世帯住宅の設計を得意としております。
◇
さてご質問の2世帯住宅への建替えにかかる費用の件ですが、
ハウスメーカーの言われる崖に関する東京都安全条例に関する条文は、
「第六条（がけ）
2　高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
三　がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるか、又は建築物の位置が、がけより相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。」
（一,二略　詳しくは東京都例規集のページ
http://www.reiki.metro.tokyo.jp/reiki_honbun/g1011306001.htmlをご参照下さい）
によるものと思われます。
◇
一般的に擁壁に掛かる費用（Ｃ）は、敷地の状況や、擁壁高さ（Ｈ）、長さ（Ｌ）によって変わってきますが、
今までの経験は標準的は見積より、
Ｃ＝7.5×Ｈ×Ｌ（単位：万円）程度になるかと思われます。
◇
従いまして、仮に擁壁高さＨ＝2ｍ、長さＬ＝10ｍと仮定しましても、150万円程度と、
擁壁を作ることによって2千万～3千万円の建物費用が4千万～5千万円と、2千万もコストアップになることは、まず考えられません。
適正なコスト管理を行うことにより、ご予算内に納める事は十分可能かと思われます。
◇
なお当事務所では、具体的な計画地の住所、敷地図等、詳しい計画のご要望をご提示頂けましたら、無料でプランご提案並びに概算お見積り差し上けておりますので、よろしければぜひお会いしてお話を伺わせて頂ければ幸いです。
◇
ではご質問のご参考に、お役に立てれば幸いです。
よろしくお願い致します。
◇
SO建築設計一級建築士事務所　日吉　聰一郎
TEL/FAX: 03-3425-1536
URL: http://www.geocities.jp/so1hiyoshi/
E-mail: so1hiyoshi@ybb.ne.jp

はじめまして、米戸建築工房の米戸誠治と申します。
・
私は光と風を特に重要と考えており、自然素材を使った明るく快適で
楽しく暮らせるプランニングに自信があります。
何よりも暮らしやすさを一番に考えて設計します。
完成後のメンテナンスの事も丁寧に対応させて頂きますのでご安心ください。
分かりやすい完成予想図（パース）などを描いて、確認して頂きながら、
少しでも、ご希望に合うように変更を重ねます。

・
ご要望を、より具体的に、そしてプラスアルファー以上の価値を
付け加えてご提案できると思います。
デザインの好みは、ご希望に合わせて設計します。
もちろん、現場監理は責任を持って行います。

・
私は千歳烏山ですのでご自宅にも計画地にも近いです。
出来ましたら、現場を見せて頂き、具体的なご相談に
乗らせて頂ければと思います。
わかりやすいパンフレットを用意しておりますので
送付させて頂けると幸いです。

よろしくお願いいたします。
◆
事務所名: 米戸建築工房
所在地: 東京都世田谷区南烏山４－２３－４
電話番号: 03-5315-7158
ホームページ: http://yoneto.com
メールアドレス: s@yoneto.com

えんまさま

はじめまして、杉並区を拠点に活動しております田建築研究所の田中秀弥と申します。
まずは、文面から推測できる範囲でコメントさせていただきます。

東京都の安全条例の指針は、崖地エリア内に建築＝建築物をRCまたはSRC造とする。ではありません。
崖地への擁壁設置を含む対策も選択肢に含まれていますので、それとの費用比較が必要になるかと思います。

西側道路斜線と北側斜線（高度地区斜線）による建築制限につきましては、道路斜線については建物配置にもよりますが、天空率により多くの場合緩和されます。高度地区斜線については北側隣地が宅地でかつ当地よりも1ｍ以上高くないのであれば緩和措置は残念ながらありません。

いずれにしましても詳細なお話をお聞きできれば、もう少し踏み込んでお話できるかと思います。
計画地が杉並区内とのことですので、何かお役に立てそうなことございましたらご連絡ください。

よろしくお願いいたします。

はじめまして、大島功市建築研究所の大島と申します。
内容拝見しました。
現地を見て…少し調べてみないとわからない印象を受けました。

現在提示されている金額はざっくりではあると思いますので…一度お会いしてお話できれば幸いです。
根本的に建築家が入る意味。
設計と施工が別であることの重要性。
等々、ざっくばらんにお話できると良いなと思いました。

最初の段階で特にお金がかかることはありませんのでご安心を！
よろしければどうぞよろしくお願い致します。
大島功市

お鷹の森のアトリエ
大島功市建築研究所　一級建築士事務所
〒185-0022東京都国分寺市東元町3-19-9　本多ナンバーワン（東京事務所）
〒310-0851茨城県水戸市千波町464-39　A棟103（茨城事務所）
Tel・Fax：042-326-2233（代表）
E-Mail：ohkokk@yahoo.co.jp
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