既存不適格建築物のリフォーム

不適格建築物の対応については、行政との協議、打診が必須です。
小規模模様替え等、基準法に抵触しない範囲であれば問題ないですが、そういった際も、最低限、採光・換気・内装制限、　3階建て以上であれば、排煙・非常用進入口・竪穴区画などの再検証をしておくべきです。
プティリノベーションを重ねてきた物件は、この辺りに抵触することが多々あります。

採光
数十年前と比べると、算定基準は複雑になっていますが、逆に、居住環境の確保を目的として、内容的には、かなり緩和されています。

換気・内装制限
これらは、通常の快適な居住空間を考えていれば、おそらく問題はありませんが、基準法に抵触する事態を考慮して、現状を確認しておく必要はあります。
ピアノ室等を設けるために、違反建築となってしまう改造をしているケースをしばしば見かけます。

排煙・非常用進入口
排煙については、自然採光・自然換気面積が確保されていれば、ほぼ問題ありません。
非常用進入口は、面積・高さが規制されるので、変更されていないか要チェックです。

用途
用途変更確認申請が必要となると、話は大きく変わってきます。
たとえば住居系用途地域であれば、併用住宅建築（増改築も含めて）の制限が厳しくなります。
具体的には、工場（パンなどの製造室）は、50㎡以内で、使用原動機は、0.75kw以下　とか。
また、根本的に建築できない用途が多々あります。

既存不適格建築物のリフォームに当たっては、いろんな条文が関わってきます。
先ずは、現状調査が必要です。

今、カフェを営んでいる。しかし、この建物を建築した際は専用住宅で申請していた。
この場合、用途変更が必要になります。

現在の用途と申請時の用途を確認してみてください。
用途が違っていれば、用途変更確認申請が必要となり、既存不適格では通らなくなります。

少しでも参考になりましたら光栄です。

杉山デザイン室一級建築士事務所　　杉山　登忠之（トシユキ）
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