家造りと土地探し、中古物件を探すことも含めて不動産をどのように活用して暮らしを整えるべきなのか、それぞれの価値観も踏まえて土地探しを行う場合の注意点など。
土地探しの事色々と。
建築場所探しから
家づくりをはじめられる方もいらっしゃいます。
土地を探す前に、
どんな生活をしたいのか？。
生活へのこだわりは？
といったことを話し合い
プランの核となる構想からスタートです。
そして、住まい手さんと
暮らしについてのモデルに関して
意見交換を行い、
同意がいただけた段階で
具体的な土地探しをスタートさせます。
もちろん、土地探しですから
交通や生活施設の利便性や
周辺環境も綿密に検討した上で、
提携先の不動産会社
と連携しながら土地購入を
建築家としてサポートし、
土地購入後は
設計監理業務を通じ
夢の新居を完成させる
お手伝いをさせていただきます。
また、所有されている
不動産がある場合は
そちらも不動産会社と連携しなが
ら販売サポートも可能です。
このように、土地・建物探しから
設計監理までをトータルに
サポートできるのが
建築家と一緒の家づくりなのです。
※そこまでサポートしていない設計事務所もあります。
暮らしのイメージを実現する場所を探す（中古物件探し）。
家をつくる手段は
新築だけではありません。
中古のマンションやビル、
工場や倉庫跡購入して、
リフォームやリノベーションを
行うことで自分達の
ライフスタイルにあった
暮らしを実現する事も可能です。
中古といっても住宅で
限定せずに幅を広げる事も
中古リノベーションのコツ。
現行法規に
適合しているかどうか？。
既存建築物の
確認申請書や検査済証はあるかどうか？。
なければ、
その範囲内で
合法的な改造はどこまでできるのか？。
劣化具合はどうか？。
構造・設備の状態はどうか？。
中古物件を購入する際には、
不動産屋さんから提供される
一般的な情報も大切ですが、
住まい手さんの代理人であ
る建築家はこのようは視点から、
さらに必要な情報を
不動産屋さんに求め、
暮らしのイメージ実現の
可能性を探ります。
その情報の違いは
スタンスの違いからくるものなのです。
不動産を売るのが
仕事である不動産屋さんと、
住まい手さんの依頼により
家の設計監理を行い、
実際にそこで暮らす状態までを
サポートする建築家との大きな違いです。
だからこそ、
土地探しや中古物件探しには
建築家のサポートを
活用すべきなのです。
中古物件探しは
立地や建築性能は重要ですが、
表面的な見た目は
あまり気にしなくても
良い場合もあります。
その重要な諸条件を勘案しながら、
総合的な視点でビジョンを
描ける建築家だからこそ
「リノベーション」という手段を使って
夢をカタチにすることが可能になります。
不動産情報になくてはならない
大切な情報の一つに「方位」があります。
この方位は気候の影響を
勘案する意味でも
とても大切な情報なのです。
ただ、不動産情報に
記載されている「方位」は
何故だか重要に
扱われていないような気がします。
土地を売る状態では
ざっくりしたものとして
考えられているようで、
不動産屋さんに「磁北」と「真北」の
違いが理解できていない方も
いらっしゃるくらいです。
実際に家を建てる際には、
この「磁北」と「真北」の違いは
大きな意味を持ちます。
よくご相談も受けるのですが
風水や家相を考える上では「磁北」。
建築基準法等で
使用するのは「真北」。
そして「磁北」と「真北」には
約７度のズレが
生じているんです。
「磁北」と「真北」のとズレを
偏角と呼びます。
大したズレではないと
思われがちですが、
法律で定められている内容、
建物のボリューム的なところで
日影規制、高度斜線、
北側斜線等の厳しい地域では
この小さな違いが
建築計画に大きな影響を
及ぼすことがあります。
土地情報を確認する際には、
ぜひこの確認を
怠らないようにしてください。
都市計画道路の計画が
敷地にかかっている場合
用途地域による建築規
制防火地域による建築規制
風致地区による建築制限
道路幅員による建築規制
等々、数多くの規制が
建築経過には関わってきます。
また、条件によっては
その規制の緩和処置を
活用できることもあります。
建築家は事前に
関係行政機関等から情報収集し、
事前に協議等を行って、
敷地に関わる諸条件を
わかりやすく整理してくれます。
生活に欠かせない電力を
地域に運ぶ高圧線が
上空を横切っている場合には
そこにも規制がかかってきますので
建築制限があります。
敷地の真上を
横切っていない場合にも
規制がかかっている場合があるので、
所轄の電力会社にて
確認が必要です。
高圧線下の敷地は
それらの規制があるために
土地価格が安くなっているので、
必要な広さを確保できる土地ならば
購入することもお薦めです。
状況によっては「線下補償料」が
電力会社から支払われます。
崖・擁壁等。
都市郊外では住宅地を得るために
丘陵地を造成した場所が多く見られます。
斜面を切り盛りし、
宅盤を維持するために
ブロックやコンクリートの擁壁を設け
広大な宅地を開発した
住宅地も成立しています。
そこで注意したいのが「擁壁」。
２m以上の擁壁は
確認申請（工作物）が必要で、
これが無い場合には、
どんなに立派な擁壁も
崖と見なされてしまいます。
それは自分が所有する擁壁だけでなく、
隣地の擁壁まで関わってくるので
注意が必要です。
その場合には、
杭をつかって崖とみなされた擁壁に
荷重を負担させないとか
隣地の崖が崩れてきても
耐えられるように建築を
鉄筋コンクリートで造り
開口部を設けられないとか
色々な規制が加わってきます。
そうすると建築計画はもちろ
ん費用計画にも影響を及ぼすので
不動産関係者だけではなくて
建築の専門家の
アドバイスをもらうことをお勧めします。
ハザードマップ。
ハザードマップが行政情報として
提供されているので
事前に活用すると良いかと思います。
また地盤調査会社から
提供されている情報も合わせ
て確認することで
事前に災害に備えることが可能です。
浸水、土砂災害、
道路規制、揺れやすさ、
活断層、液状化・・・その時点で
わかる範囲の情報ですが、
安全安心のための情報なので
是非チェックしておきたいものです。
埋蔵文化財包蔵地。
周知の埋蔵文化財法蔵地
というものがあります。
これは埋蔵文化財を
包蔵する土地として
周知されている土地で
文化財保護法第93条第1項に
明記されています。
一般的には市町村などの
文化財窓口で
遺跡地図および
遺跡台帳において知ることができます。
対象敷地が該当する場合には、
書類を届出して
場合によって工事時の立会い
又は試掘をおこない
地中を確認することになります。
もし埋蔵文化財が見つかった場合、
それを破壊する
建築行為を行う場合には
発掘調査や
長期にわたる話し合いを
行うことになり、
個人の住宅計画以外で
事業計画による建築の場合には
費用負担が必要になり、
時間も１年から２年待ちとなる事も
多いです。
個人住宅の場合は、
自治体が調査費を
負担することが多いですが、
急ぐ場合には自己負担で
民間の会社に委託することになりますので
資金計画も再検討することになります。
確認済証。
既存の建築物や
擁壁について
確認申請や検査がちゃんと
終了しているかどうかが
その土地や中古建築物での
新しい計画にとても影響を与えます。
一般的に建築を建てる場合や
工作物を設置する場合には
確認申請を行い、
確認済証の発行を受けてからしか
建築工事ができません。
検査済証の発行を待って
初めてその建築を
使用する事ができます。
確認済証。
リフォーム、リノベーション（大規模な修繕、増・改築）を
行う場合にはこれらの書類がないと
スムーズに新しい
手続きを提出する事ができません。
最近は規制緩和が行われ、
既存の建築物のどこが不適合なのか？
そこをどのように
改造することによって
適合することができるかを
検討するプロセスが
容易になってきました。
擁壁については
工作物の確認済証、
検査済証がないと
せっかくの擁壁が崖扱いになり
建築の基礎や外壁・開口部に
制限を受けることもあるので
注意が必要です。
いずれにしても、
確認済証と検査済証が
現存するかどうかを
物件購入前に
確認してみてください。
建築家は空間と暮らしを
イメージしながら
土地情報を収集していきます。
もちろん実際に現地に赴き
周辺環境を
体感することが欠かせません。
そして、
可能性の高い候補地について
諸条件を検討し
建築家としての所見を説明し
住まい手さんの判断を
サポートしています。
細かな部分まで
網羅した内容ではありませんが
土地探しから
家造りをスタートする際の参考まで。
住まいのリフォーム・リノベーション
模様替えや増改築について
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建築家 山口哲央
奈良県橿原市縄手町387-4（1階）
https://www.y-kenchiku.jp/
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