【二世帯住宅】贈与税や相続税に注意！家づくりで損しない方法

二世帯住宅を建てるとき、多くのご家族が資金援助や名義の問題に直面します。
親が土地を提供し、子が建物のローンを組む──。
こうした“親子共同の家づくり”は非常に一般的ですが、同時に 贈与税・相続税のトラブルが起きやすい領域でもあります。

「知らなかった…」では済まない税金の話。
ここでは、損をしないために押さえておきたいポイントを整理します。

1. 親の援助は“贈与扱い”になる可能性がある
親が家づくりの資金を出す場面はよくありますが、
「親が出してあげただけ」では済まないケースがあることを知っておきましょう。

住宅取得資金として子へお金を渡すと、原則として 贈与税の対象 です。
ただし、多くの場合は次の非課税制度が利用できます。

住宅取得資金の贈与税非課税制度

相続時精算課税制度

注意点は、
→ 制度は毎年改正されるため、必ず最新情報を確認する必要がある こと。

「去年は非課税だったけど今年は違う」といったケースは頻繁に起こります。

2. 持分（名義）を曖昧にすると後で損をする
家を建てる時点で、

建物の名義は誰にするのか

持分をどの割合で分けるのか

土地の名義と建物名義をどう整合させるか

これらを明確にしないと、将来の相続時に問題が起きます。

例：建物費用を子がすべて負担しているのに、名義が親100％になってしまった
→「子が贈与した」とみなされ、予期せぬ課税が発生することも。

また、土地と建物の名義がバラバラの場合、相続税評価や売却時の手続きが複雑になります。

名義の決め方は、

“誰がいくら費用を負担したか”を基準に考える
のが原則です。

3. 二世帯住宅は“住宅ローン控除の適用範囲”に注意
二世帯住宅の場合、
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が使えるのは「自分が住む部分」だけ。

▶ 完全分離型
→ 親子それぞれが自分の居住部分でローンを組めば、両方が控除の対象。

▶ 一体型・部分共有型
→ 名義と居住実態が一致していないと控除が受けられない。

税金面でも、間取り（分離か共有か）が大きく影響するのが二世帯住宅の特徴です。

4. 相続で揉めるのは「家」ではなく「評価のズレ」
相続のトラブルは、家族仲に問題があったから起きるのではありません。
多くは、
「家の評価」や「持分」に対する認識のズレ から発生します。

「土地は親のものなのに、子だけが得しているのでは？」

「家を出た兄弟が相続時に損をしてしまうのでは？」

「親が出したお金は、どの部分の価値になるのか？」

こうした“曖昧さ”が火種になります。

逆に、
名義・持分・資金負担のルールが明確であればトラブルはほぼ起きません。

5. 損しないための「3つの鉄則」
贈与・相続トラブルを避けるために、これだけは押さえておきたいポイントがあります。

鉄則①
資金援助＝贈与の可能性がある と理解し、制度を調べること
（※非課税制度は毎年更新）

鉄則②
名義と持分は“負担額”に合わせて決める
感覚で決めると将来必ず揉める

鉄則③
家を建てる段階から
建築家・FP・税理士の三者で相談する
設計と税制は切り離して考えるべきではない

まとめ
二世帯住宅の家づくりでは、贈与・相続・名義・控除など「お金の落とし穴」がたくさんあります。
しかし、ルールを知り、事前に整理しておくことで、家族が損することは避けられます。

将来の安心をつくるのは、今の準備です。
税金と家づくりを一緒に考えることが、二世帯住宅を成功させる大切なポイントです。

二世帯住宅は、家族の距離を「近づける」だけでなく、
心地よい関係を「長く続ける」ための設計が大切です。

私たちは、10年以上二世帯住宅で暮らしてきた建築家として、
“実体験”に基づいたリアルな設計提案を行っています。

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