I-2156、建物用途変更届け(東京都)

I-2156、建物用途変更届け(東京都)

ユーザー tomozo2156 の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
東京都
現住所‐郡市区町村: 
品川区
依頼内容: 

■依頼したい仕事:建物用途変更届け
■所在地:東京都品川区**
■土地所有:土地面積39㎡、自己所有の賃貸物件
      道路幅員4.3m(近隣商業地域)
■建物・賃貸状況:RC造、4階建て、建物面積113㎡
1F駐車場(21㎡:現況店舗→4月中に解体予定)
     ※解体後は奥行きが無いので実際小型車が1台駐車可能
2~4階(計3室=74㎡)各層ごと共同住宅に改修済み(2年前)
検査済証は無し(ローンが無かったため)築22年
■依頼したいと思った理由:
建築確認上1Fは駐車場になっている。
1Fは前所有者の時代に他者に店舗としてすでに賃貸していた。
このたび1Fテナントが退去することになったので解体し改修を考えている。
1Fは駐車場にしても奥行きが無く高く貸せそうにない。
もともと2~4階は一体として前所有者が自宅として使用していたが
私が購入して1階1室の賃貸建物に改修した。
建築の用途変更は未提出(100㎡未満)
不動産登記のみ用途を居宅から共同住宅に変更済み。(ただし1Fは駐車場のまま)
共同住宅としてエントランス・階段室(20㎡)を除くことができれば
1Fを店舗に変更したいと考えている。
上記が可能であれば用途変更届を出したい。
 
建築家の所在地について:
同じ都道府県・近県の建築家を希望する
 





コメント

ユーザー (有)米戸建築工房 米戸 誠治 の写真
(有)米戸建築工房 米戸 誠治
コメント: 

はじめまして、米戸建築工房の米戸誠治と申します。

よろしくお願いいたします。

事務所名: 米戸建築工房
所在地: 東京都世田谷区南烏山4-23-4
電話番号: 03-5315-7158
ホームページ: http://yoneto.com
メールアドレス: s@yoneto.com

参考事例: 





ユーザー Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 の写真
Archi-Lab.CAN 建...
コメント: 

よろしければ、ご連絡下さいませ。

まずは、『建築依頼サービス』コーナーでは個人情報保護と紹介ビジネスサイト管理者のシステム都合でご記入頂いた所在地が【東京都品川区**】となっていますので、先もって住所を知らせて頂ければ事前法令調査を無償でさせて頂きます。

敷地面積39㎡・前面道路4.3m・近隣商業地域から建築可能な容積率算定延べ面積は、(都市計画での法定容積率は不明ですが) 4.3×0.6×39=100.62㎡となります。
①建物面積113㎡がどこの部分か?
②113㎡≠(21㎡+74㎡=95㎡)で数字が整合していないのは?
③現在100.62㎡(※建物面積に含まれる駐車面積は20.12㎡までは除することが可能)を超えていたら違反建築物になっています。4月に解体したら100.62㎡以内になりますか?
④2年前の改修は共同住宅部分で考えると100㎡以内ですが、正しくは最終の検査済証(確認済証)からですから、戸建て住宅を共同住宅にした2年前の時点で車庫付戸建て住宅⇒店舗付共同住宅になっているので、確認申請(用途変更)をなさる義務がありました。⇒現在は違反建築物となっています。
⑤また、確認申請(用途変更)だけでなく2階~4階部分の改修は、防火上主要な間仕切壁の過半の面積を超える改修となりますので確認申請(大規模な改修)も提出義務もございました。⇒現在は違反建築物となっています。
⑥検査済証をがないのであれば、建築物は使用することができません。(平成の建物でもまだ同様の建物は多数ありますが…遺憾です!)。⇒現在は違反建築物となっています。

現在何もしなくても役所(特定行政庁)から是正命令を受ければ、例えば1階の店舗入居の方がいても
容積率算定の最大延べ面積をオーバーしているのであれば即刻解体を命令され、解体費用だけでなく店舗賃貸者(善意の第三者)の損害賠償も含めてtomozo2156さんが負担しなければなりません。平成も昭和よりだとよく言えばのんきな時代でしたが、令和よりの平成からだんだんどの方面も世知辛い、コンプライアンス重視の社会となっています。事実、弊社には上記のような是正命令を受けた日本全国の多く方々からご相談を受けています。

Ⅰ.幸いにも、法律を都合よく解釈すれば、今回の建築物は完了検査を受けておらず検査済証もないわけですから、工事期間中の建築物となります。(※仮使用の許可を得てないのは審査機関へ相談する必要がございます。)よって、計画変更として確認申請(建築物)の再申請を全て遵法させた建築物で執り行なって、確認済証発行後に完了検査申請を執り行い、検査済証受領後建築物を正式に使用開始する方法。確認申請(建築物)の完了するまでは工事はストップするので確認済証発行後に是正工事の部分だけの工事を行なうことになるメリットがございます。但し、法令改正が22年間にはたくさんありましたのでその適用開始時期(“基準時”)を何時と審査機関に判断してもらえるかによって、既存不適格建築物としてこのままこの建築物を使用できるか、はたまた、違反建築物として使用できない可能性もございます。
特に、意匠や設備の対応ならばまだ何とかできますが構造の使用鉄筋が現在では使用できないものであると厳しいと思います。
また、審査機関との事前協議によって認められない場合もございます。
Ⅱ.正式な手順です。まず、建築主は施工者に依頼して確認申請図面と現地の間に確認申請時から現在までの間でも明らかに法令に違反している部分(ex.容積率)の建築物の是正工事を致します。⇒建築主が一級建築士事務所に標準業務外の法適合状況調査の為の調査業務を依頼致します。⇒一級建築士事務所の一級建築士が確認申請書&確認済証と現地を照合します。⇒上記一級建築士が上記図書と現地の間に確認申請時から現在までの間で法律改正があり既存不適格建築物となった部分について現状に基づく復元図書を作成し提出図面としてとりまとめます。⇒建築主(実際は上記一級建築士が代行)は審査機関に法適合状況調査申請を行ないます。⇒審査機関が図上調査と現状調査を行ない報告書を作成致します。⇒建築主(実際は上記一級建築士が代行)は、今回行なう増築?改築?大規模の改修?用途変更?等合わせて確認申請を上記の報告書・確認申請図書等を添付して行ない、審査機関より確認済証を受領します。⇒建築主(実際は上記一級建築士が代行)は全ての工事完了後確認申請(用途変更)以外は完了検査申請、確認申請(用途変更)は工事完了届を審査機関に提出します。⇒審査機関は工事完了申請時は完了検査を行ない検査済証を発行します。工事完了届の場合は
完了検査として行ないませんが法12条にていつでも検査を行なう権限がございますので、今までの経験では重要の工事があった場合はほぼ検査が行われています。
こちらの方法は場合、確認申請を行なうことが出来ない報告書が審査機関より提出されるリスクがございます。
今回は、IかⅡ何れかのフローで我々建築家は受託させて頂くことになります。

委託内容について
・確認済証では1階駐車場となっている。
 ⇒上記の容積率や店舗の耐火仕様によってはご要望に添えない場合もございます。
・1Fは前所有者の時代に他者に店舗としてすでに賃貸していた。
 ⇒建築物の所有者が誰であるか、変わった事は何ら法律遵法には関与しません。現在の所有者が遵法させなければなりません。
・このたび1Fテナントが退去することになったので解体し改修を考えている。
 ⇒どのような改修をなさりたいのかご教示頂けると有り難いです。但し、今まで店舗として使用していたのだから今度もテナントに法律に違反して改修できるわけではございません。
・1Fは駐車場にしても奥行きが無く高く貸せそうにない。
 ⇒容積率算定の延べ面積について駐車場緩和を利用して遵法させている場合は用途を自動車車庫等に用途にしか変更できません。
・もともと2~4階は一体として前所有者が自宅として使用していたが
私が購入して1階1室の賃貸建物に改修した。建築の用途変更は未提出(100㎡未満)
 ⇒上記に記入の通りです。また、共同住宅用途の建築物が遵守しなければならない法令がございます。ex.共用廊下・階段の幅、階段の蹴上寸法・踏面寸法・防火区画・防火戸・採光・内装制限・非常用照明・排煙・換気・誘導灯・自動火災報知器・避難器具・屋外(避難)通路・窓先空地・その他東京都建築安全条例規定 等々
・不動産登記のみ用途を居宅から共同住宅に変更済み。(ただし1Fは駐車場のまま)
 ⇒建築基準法と登記は全くリンクしておりません。登記が共同住宅だからと言って共同住宅として使用できる訳ではありません。因みに、登記と税金、確認済証&検査済証と税金もあまり関係はございません。税金係員はより税金を得られるように独自で奔走しています。(根拠として提示を求めらることはあります。)現在、昭和末期に確認申請をする物件が増えたのも、現在完了検査申請をする物件が増えたのも仰られている通りローンで建築する際には確認済証や検査済証の提出を求められるからです。
・共同住宅としてエントランス・階段室(20㎡)を除くことができれば1Fを店舗に変更したいと考えている。
⇒エントランス(テナント兼用の場合は按分)・階段室は容積率の緩和規定を利用することが可能です。
但し、上記等の他の様々な法令に遵法させなければ2階~4階を共同住宅⇒1階を店舗とすることはできません。

多種にわたり確認申請(用途変更)の実績が多数ございます。
全国各地で建築の設計監理業務を執り行っていて、東京での実績も多数ございます。

変更後の用途となるローコストハイパフォーマンスなテナント付共同住宅の設計監理も得意としており、依頼主よりご提示いただいたいかなる敷地に対してもベストな計画をさせて頂き、依頼主のご要望を第一に長所・短所をプロの立場でご説明させて頂き、依頼主の最終決定をもって設計監理業務を執り行っております。

また、設計監理一括委託業務だけでなく、企画調査業務、基本設計業務(or確認申請に必要最小限の設計業務)、確認申請代行業務、実施設計業務(=施工者を決定する際の見積図面設計業務)、競争見積代行業務、スポット監理業務(審査機関等に求められる検査・立会と検査申請代行に限る業務)、フル監理業務等である一括業務の部分的な業務や標準業務外である法適合状況調査申請業務も執り行っております。

よろしくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=

参考事例: 





ユーザー 一級建築士事務所 感共ラボの森 森健一郎 の写真
一級建築士事務所 感共ラボの森 森健一郎
コメント: 

tomozo2156様
こんにちは。
ご所有建物の用途変更計画を拝見しました。

検査済証の無い建物は用途変更の前に適合証明を取得する必要がございます。
適合証明は建設された時点では合法の建物であったことを確認する手続きです。
この申請手続きはとてもとても困難なものになります。

本年6月以降に基準法改正される「確認を要する特殊建築物の面積変更」
はご存知でしょうか?
従来100m2を超える用途変更は申請が必要でしたが、200m2を超える
に変更されます。既存ストック利用を促す規制緩和です。
この改正を待ってから工事を進めたほうが絶対的に良いと思われます。

用途変更申請が不要となっても基準法及び条例等に準拠した改修を行う
ことは建築主の義務になりますので、計画を進める際は設計事務所などに
相談して工事内容を決定してください。
必要でしたら私の事務所でもお手伝いできます。

HP : http://mori-ken.com
メール:kanlabo.mori@gmail.com
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一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
TEL:090-9134-2670
川崎市中原区等々力17-5
横浜アトリエ:横浜市中区太田町5-69
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参考事例: 





ユーザー tomozo2156 の写真
tomozo2156
コメント: 

ご連絡いただきました建築士の皆様へ

ご連絡いただくのにコストがかかっていると昨日知り申し訳なく思っています。

昨日いろいろ検討した結果、今回は無理をせず現況維持(1Fを駐車場にするなど)して容積オーバーにならないような対応をすることといたしました。
とても難易度が高いという事も改めて認識しました。
ご指摘いただきました消防等への相談は時間を見つけ行ってこようと思います。
本建物の「1Fの顔」ですので、きれいに仕上げて他者には貸さず自己保有することにします。

沢山のアドバイスをいただき感謝いたします。
また何か困りごとがございましたら宜しくお願いいたします。

tomozo2156

参考事例: 





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