I-5473、看護小規模多機能型居宅介護施設への改修（大阪府）

【移転・用途変更】築50年古家（149㎡・木造）から看護小規模多機能型居宅介護施設への改修相談です。

初めてご連絡いたします。
現在、大阪府八尾市にて「看護小規模多機能型居宅介護施設（******）」を運営しております、******の******と申します。
この度、事業所の規模拡大にともなう移転計画を進めており、築50年の木造古家を取得して福祉施設へ改修（用途変更）したいと考えております。
物件の条件が少々特殊であるため、既存建築物の再生や福祉施設へのコンバージョン、また行政・消防との折衝経験が豊富な設計士さんや工務店を探しておりご連絡いたしました。
物件の概要および計画の詳細は以下の通りです。
【物件概要】
* 構造・階数： 木造瓦葺・2階建て
* 延床面積： 149.46平米（※ほかに未登記の屋根付きガレージあり）
* 築年数： 築50年（旧耐震）
* 図面・書類： 新築時の図面一式あり。また、2015年に自治体の補助金を活用した耐震工事を実施しており、「耐震工事計画確認申請書」などの公的書類が残っています。
* 検査済証： なし（工事完了証明がなされていません）
【計画内容・ご相談したい点】
1. 200㎡未満に抑えた用途変更なしの改修： 延床面積が200㎡以下のため、建築基準法上の用途変更の確認申請は不要のスキームで進めたいと考えております。
2. ガレージの事務所化と面積コントロール： 現在未登記のガレージ部分を「事務所」へ改修予定です。全体の延床面積が200㎡を超えないよう、必要に応じてガレージの一部減築（または床面積から除外する構造への変更）を含めてプランをご相談したいです。
3. 1階を中心とした福祉施設化： ******の主要機能（通い・宿泊室・浴室等）はすべて「1階」に配置予定です。2階はスタッフ用の更衣室・休憩室として使用し、消防法（スプリンクラー等の免除・緩和）や建築基準法（木造2階建ての制限）のハードルを下げたいと考えております。
4. 行政・消防との折衝： 2015年の耐震関係書類を活用し、建物の安全性を担保しつつ、消防署（自動火災報知設備や消火設備）および自治体の介護保険課（指定基準）との事前相談・折衝をお願いしたいです。
【スケジュール・資金面】
急ぎの移転ではございませんが、銀行融資（リフォーム費用）の承認を経て、およそ1年後のオープンを目指しております。
まずは手元にある図面や耐震工事の書類一式を見ていただき、法適合への現実的なルートや、大まかな進め方についてセカンドオピニオンを兼ねてお話を伺うことは可能でしょうか。

建築家の所在地について:
建築家の所在地にはこだわらない