再建築不可物件についての意識を建築家にアンケート

再建築不可物件とは、現在、家が建っていても解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のことです。
建築家紹介センターは2021年11月26日～12月10日に建築家紹介センターのホームページで再建築不可物件についての全国の建築家の意識を調査をするために会員建築家に対して再建築不可物件についてのアンケートを行いました。
　
有効回答数は48件でした。
　
アンケートの結果、建築家から寄せられた意見は下記をご覧ください。

再建築不可物件のリフォームをてがけたいと思いますか？

一般の方が再建築不可物件を購入することについてどう思いますか？

• すすめません。
  将来の建替が不可能な物件は避けるべきです。
  専門家の意見をよく聞いて判断すべき

　

• 再建築不可物件を建て替えられるようにすることの必要性を感じています。言い換えると、再建築不可物件を単純にリフォームすることでその地域の防災上の負の資産が残り続けることを心配、危惧しています。

　

• 一般の方の場合、土地や建物にどういうリスクが潜んでいるかチェックすることが難しく、
  業者のいいなりになってしまう可能性がありますので、やめたほうがいいと思います。

　

• 自分達の生活スタイルに問題なければ、購入自体は問題ないと思います。
  しかし購入後、何があるかわからないので…自分達で判断せず我々のような建築家に相談頂きたいです。
  また購入後も再建築不可がつきまとうと思いますので、そういうことも考慮しなくてはならないと思います。

　

• リスクを理解した上であれば良いと思います。

　

• 絶対にやめておいた方がいいと思います。
  資産価値が全くないので、最終的には、どうにもならなくなります。
  うまくいけば、隣地の建築可能な敷地所有の方に買っていただければ、ラッキーになりますが、ものすごく安い値段で言われるでしょう。

　

• 自己責任を前提として購入する事は構わないと思うが購入前に専門家に相談する等のリスクヘッジは必要だと思う。違法・脱法的な行為は認められないという認識を売主・買主が共有しておく必要があると思います。

　

• お勧めしません。避難行動、消火活動など、問題がある物件が多く資産価値も低いです。金融機関融資NGという事も多いです。

　

• 購入はしない方が良いと思います。
  一般論として、避難上など法的に無理があり、資産価値はありません。
  結果、掘り出しものは無く高い買い物になり、不動産屋の商売の道具でしかありません。
  特殊な事情除き検討の価値もありません。

　

• 方法としては既存建物を利用するしかないため、地盤や構造の強度や耐久性を考えると、リノベーションしてその先どれほど保持できるのか、地震や災害時の損傷が生じた場合の責任の所在などをキチンと説明、把握して頂いてからの計画になりますが、将来性を考えると土地価格が安いからと言っても、あまりお勧めしていません。

　

• リスクを知っていればよい。

　

• 基本的には条件をよく理解した上でないと買う事をすすめません。もう一つは確認申請が成り立たないと思われるので、その物件で合法を目指す改修を理解してもらう。最後は減築をやる事。基準法を無視し、確認必要な改修変更なのに知らんふりはプロとして犯罪ですから、そこらは理解してもらわないといけませんね。

　

• 良くない

　

• 買わない方が良いものが多い。

　

• 再建築不可物件の中でも、色々と条件が違うので、専門家のアドバイス無で購入には、問題があります。購入前に専門家の調査を入れる必要があります。
  デメリットをしっかり理解した上でのことであれば、選択肢の一つだと思う。

　

• 投資目的で、短期間でそれが回収される見込みがあり（ということは破格だったり）、クライアントがそれに伴うリスクを理解し、納得していればいいとは思います。
  だた、リスクを理解できていない、目先の口車に乗ってというのは、サギのようです。
  そういったリスキーな物件を購入前に相談されたとすれば、
  リスクをしっかり説明し他の物件を探されてはと助言するかもしれません。
  むろん、ケースバイケースではあります。

　

• 再建築不可の購入には、リスクがあり、進めません。特に相続等が未来に関係する場合また、密集地等々問題の多い土地に建築されているものが多く非常に都市計画上、危険である。また、都市計画、再建築不可には、その理由がありますので、その理由を鑑みると進めることはできない。

　

• 一般的に再建築不可物件は築年数が相当経っていることから、基礎や構造材など建物の根幹が脆弱であることが容易に推測され、リフォームでそれを補うことは実質的には不可能と思いますので、購入には賛成しません。

　

• 周りの環境が気に入り、長く暮らしたいと考えられているお客様であればおすすめしますが、価格の安さだけで購入を検討されている方には、おすすめはしていません。

　

• 使用目的が決まっているのであれば問題ないと思います

　

• リスクをよく理解した上で購入するなら良いが、あえて勧めるものだろうか？という疑問もあります。

　

• 不動産業者だけではなく、設計事務所によるインスペクションを併用義務づけが良いと思います。

　

• リスクを知った上で自分たちの住まいとして購入するのであればよいが、投資目的または財産の一部として考えるのであれば購入を控えるべきだと思う。

　

• 再建築可能な方法があり確実に建築できるという担保がない限り私なら購入しません。

　

• その物件を活かせる条件がない限り、購入しない方が良いと思います。

　

• 一般の方がわざわざ再建築不可の物件を購入することは、おすすめしません。
  まず、いわゆる大手金融機関による融資が受けにくく、たとえ自己資金で購入することが出来るとしてもあえてこのような物件を購入することにメリットは全く感じません。
  また購入したとしても、柱と梁といった骨組みを残してのフルリノベーションする以外に選択肢がほとんどなく、築年数によっては土台基礎をはじめ柱や梁を補強する必要が出てくる可能性が高く、建材の搬入などにおいても通常よりも余計な費用がかかってしまうおそれがかなり高いと思います。
  さらに資産価値としても他と比べて低く、売却することがとても難しいと思います。
  現在、自分たちが再建築不可の物件に住んでいて、売却せずその住まいをリノベーションして住み続けるということ以外は、絶対におすすめしません。

　

• 信頼できる専門家の調査を受けて問題がないことが確認出来、費用対効果とその住まいでの将来が確認出来ればとも思います。20代のころ住みたい町ランキングに入る場所にある再建不可物件を購入するするつもりで検討しました。人気があり変化の激しい街なので、直ぐにデベロッパーが入り（民間小規模開発）手の届かないものとなっております。街が好きでどうしてもそこに住みたいが金額的に手の届かない場合にはありかなとも思いますが、皆が住みたい街ほど変化もあります。リフォームには建築的合法と安全の対応は必要です。

　

• おすすめできません。

　

• 再建築不可物件であっても、既存建物とそのリフォームの価値を理解した上で購入するのであれば、よいのではないかと思います。

　

• 色々な問題点を理解した上で購入するのは問題ないと思います。十分理解しないで購入するのはやめた方が良いと思います。

　

• 購入される方の考え方ですね。
  再建築不可ということを理解した上であればいいのではないかと思います。

　

• 物件の条件によると思います。購入して良いかどうかは建築士による判断が大切だと思います。

　

• メリットとリスクをきちんと把握していればいいと思います。

　

• その建物が、どのような状態にあるか、傷み具合などをしっかり判断してくださる方がいて、正確な情報を得たうえでの購入であれば、必ずしも悪いことではないと考えます。
  今後、周辺の地域がどのように変わっていくのかも、展望する必要があると思いますが。

　

• 老朽化した時に建替えることが極めて難しいことを承知の上で購入するのならば、また購入する目的やその状況によっては認めてもよいのではないか。
  ただし道路に接道していない物件などは、リフォームしても解体する時でも、作業に重機が使えず、搬入搬出が人力になりコストが嵩むことも留意すべき。

　

• 自分で物件を購入する不動産投資は長期に渡る賃貸収入の見通しが必要です。
  再建築不可物件は失敗したからといって容易に売れるものではありません。
  長期に渡って質の良い顧客（入居者）を得るには、顧客満足度の高い改修が必要でそれなりの費用が必要です。これをケチっては絶対失敗します。
  少なくても20～30年の計画が必要で、それをせずに目先の収支で判断すると失敗します。
  かといって、事業計画が成り立たないようではもちろん資金調達すらできないでしょう。
  賃貸経営は「事業」ですので、その覚悟と努力ができる方なら物件次第では良いかもしれません。
  それだけの覚悟や努力をして得る収入に見合うには複数の物件を運営する必要ありますが、そのきっかけにはなるでしょう。
  普通のサラリーマンの方であれば、不動産投資信託のほうが遥かに安全で本業に精を出すことができると思います。

　

• 都市部の住宅の場合は、特に古くからの密集による道路幅員不足、接道不足により再建築不可となるケースが多いかと思います。車の所有者には不便かと思いますし、緊急車両、工事車両の通行に問題もあるかと思います。また、近隣との微妙な距離感もあるかと思います。そのあたりを考慮して購入されることをお勧めします。

　

• 法的な扱いを含め、リフォーム工事を行う際の大きなリスク、余分にかかるコスト、引越やメンテナンスを行う上でのリスク等について、十分な知識と心構えを持った上で購入するのであれば、持続可能な社会構築のために有意義なことと思います。
  物件価格の安さだけに惹かれて安易に購入するのではなく、十分な知識とノウハウを持った建築家に相談して、メリットとデメリットの両面をよく把握した上で、予算的な条件やそこに快適に永く住み続けられ、家族の希望を満たすことが可能であることを確認した上で購入する必要があると思います。

　

• リスクがあるので、専門家の意見をよく聞いた方が良い

　

• 購入後から将来にわたってのリスクを十分に理解しているのであれば止めはしないが、こちらから購入をお勧めすることはあまり無いと思います。

　

• お勧めしません。

　

• 専門家にちゃんと相談した上で購入することが必須だと思います。

　

• とても　危険な行為だと思います。

しかし
デメリットをメリットに変換できる可能性は、大いに感じる事もありますので
目的を明確にしたうえで　信頼できる専門家に相談することをお勧めします。