S-384、勾配のきつい土地に店舗、住宅を建てる場合のコスト、建築基準（栃木県）
S-384、勾配のきつい土地に店舗、住宅を建てる場合のコスト、建築基準（栃木県）
投稿日時:
2012-11-15 09:18
現住所:
栃木県
ご相談の内容:
現在、笠間市に飲食店（営業していない）土地を所有しています。
土地は道路高さに10坪、傾斜がその続きに（２～３メートル下）に40坪あります。
現在道路の高さから、2階建ての居酒屋が、40坪の半分ぐらいまで、きていて、
コンクリートの柱で支えていて、40坪の半分は空洞になっています。
もう古いので壊す予定で考えています。
この傾斜の土地に、店舗（ｺｲﾝﾗﾝﾄﾞﾘｰ）もしくは、住宅を建てる場合のコスト、
建築基準の問題はないかお聞きしたいのですが？
コメント
○残念ながら、文章だけでは状況が把握できません。最低でも、住宅地図のような近隣の状況が解るもの(詳細な住所がわかればグーグルの地図や航空写真で少しはわかります)、敷地の平面図や断面図、などがなければ専門家にもお答えできません。
○建築家は、依頼者から相談を受けると、土地の測量図を検討して現地と近隣を調査し、さらに市役所に行って法的な規制(活断層の有無なども)を調べてから、設計の打合せにはいります。
○このサイトで、建築家を決められればその方に依頼するのが良いでしょうが、お気持ちがまだ固まらないのでしたら、(社)日本建築家協会や(社)茨城県建築士会に聞きにいくのもいいでしょう。資格詐称のニセ建築士は会員になれませんので安心でしょう。まずご近所の設計事務所を探して、ご相談なさるのがいいでしょう。
○相手がお気に召さないとき断りやすいように、どこまで相談したらいくらかかるかと聞いてからお頼みください。そのほうが相手も安心して相談に乗れます。工務店やハウスメーカーではなく、独立した信頼に足る設計事務所(設計・監理専業)をお選びになることです。重要なポイントです。そうすれば、頼んだ設計事務所が作成した設計図(数十枚)に基づいて、複数の工務店から見積りをとり、１社にしぼりますが、信頼できる工事契約書を使うように施工者に指示するでしょうし、工事中は少なくとも十数回の工事監理もしてくれるはずです。完成検査もします。設計事務所と設計業務委託契約を取り交わすときは、仕事の内容(どんな図面をつくるか、工事監理の回数なども確認して下さい。
ふみ様
初めまして、Ｕ建築企画の鈴木と申します。
正確には、詳しくお話を伺い、あるいは調査等を行わなければわかりませんので、あくまで参考意見として回答させて頂きますことご了承ください。
傾斜の土地に店舗又は住宅を建てることに建築基準法上の問題はないと思われます。
現に飲食店が建設されているわけですから、建物用途として店舗や住宅を建てることに問題はなさそうですし、構造的にも建物を安全に設計・建設すれば問題はないと想像します。ただし、コストに関しては、平坦で良質な土地に建設する場合と比べ、、基礎や杭などを中心に全体的に割高になると思いますのでその点はしっかり認識する必要があると思います。
ではどれくらい割増しになるのか？という話になるかと思いますが、詳しい状況が分からない中での私の想像では、平坦で良質な土地に建設する場合と比べ、おそらく2割以上は割高になると思います。
当事務所は千葉と埼玉が拠点ですが、現在、茨城県小美玉市で住宅の設計が進んでいます。笠間市もそれほど遠く感じませんので、よろしければ一度詳しくお話を伺いますので、気軽にご連絡頂ければと思います。
ふみ様
はじめまして、長尾アトリエの長尾と申します。
ご質問の内容の、傾斜地に建てる建築物の用途とコストについてですが、詳しいことは現地調査や法律を調べてみないと分からないですが、用途（住宅、または店舗）に関しましては、既存の居酒屋があるということでおおよそ大丈夫ではないかと思います。また、コストに関してですが地盤調査を含め、建物の形状（既存のようにコンクリートの柱で支えるか、地盤形状なりに建築するか）によってもコストは変わってくるかと思います。いずれにしても、平らな敷地に比べ安全性を確保するために、コストは高めになります。当方では、海沿いや丘の上など比較的地盤が特殊な場所での実績がございます。笠間市でしたら、車で30分程度の場所ですし、現在も水戸市内の物件の現場監理を行っておりますので、お伺いしやすい場所です。ご連絡いただければ、一度現地を拝見させて頂きます。よろしくお願い致します。
段差が２～３メートルで勾配がきついということだと
がけ条例のがけに該当する可能性があります。
がけに該当する場合は
・がけから崖の高さの◯倍離しなさい
・またはがけが崩れないようにコンクリートの擁壁を作りなさい
のような規定があります。
ハウスメーカーや工務店に相談すると
擁壁を作って、盛土をして平地にしてから
店舗・家を建てましょう
みたいな提案をされる場合が多いと思います。
もちろん、それでもいいのですが
擁壁や造成の費用が多額になってしまう場合があります。
もし、がけ条例のがけに該当していても
建築家に依頼して、基礎を工夫するなどして
例外規定などを利用すれば、
擁壁などを作らなくてすむ場合もあります。
どちらにしてもコストは普通に平地に建てるよりは高くなります。
がけ条例は地域によって細かい規定が違うので
一度、地元の建築家に見てもらって
建築指導課などで確認してもらったほうがよいと思います。
当サイトでは建築家に仕事を依頼したい方のために
建築家にネットで依頼サービスというサービスも行なっています。
本格的にお店・家作りを開始する場合はぜひ、ご利用下さい。
建築家にネットで依頼サービス
http://netirai.kentikusi.jp/