S‐393、１階が駐車場の鉄骨造り４階建て（東京都）

明けましたおめでとうございます。

問1
土地の、結果からいいますと、建築の敷地による一概には言えず、
きっと、自分で間取りをつくる規制条件を知りたいのかと察しますが、
漠然と文字で書けるほど簡単でないことを、
まず最初に述べて置きます。
建築設計者が、資料や自治体などで調査し、日影図などを描いて、
建物の前提条件や最大の外形を出して行きます。
ある条令を一つ落としも、全く別物の計画となります。

基本的な一部を書きます
　①道路斜線を考えると
　　道路境界にくっつけても9×1.5＝13.5Ｍで4.5階までの高さがとれます。
　　道路から離れると、その距離の2倍　高さ的には有利になります。
　　例えば1.5ｍ離れると、（9+2×1.5）×1.5＝18.0Ｍで6階まで可能です。
　　しかし、各自治体が、別に壁面後退距離や緑化ゾーンを設けている場合が多いです。
　②道路以外の境界には、日陰図を描いて、建物離れ位置を決めていかなくてはなりません。
　　（道路が真北ならば相当有利です。）
　③工事ができる離れ距離は約50cmです。

問2
容積率に含まれます。
その場合も、始めからガラスで囲ったもので確認申請を取っておかないまずいですね。
後で法的つじつまが合わなくなり、建築違反に成りかねません。

問3
建物規模にもよりますが、鉄骨ラーメン造の経済スパンは7Ｍ程度です。コストを抜かせば、いろいろと可能です。
軽量鉄骨の場合、大きなスパンが飛ばなく、ブレス（斜材）もはいるので、間仕切壁が多い建物でないと無理です。
よって、1階に14台の車では難しいですね。

アドバイス
駐車場や屋外通路・廊下も、面積緩和規定があります。

このように
法律の断片がわかっても、外形の大きさも決まらないと思います。
この規模の建物ですと、プロに検討してもらった方がよいと思います。
（一級建築士が作業を行い結果を出せるレベルです。）

当方でも、基本検討業務をお受けします。

初めまして。
石川恭温（いしかわやすはる）と申します。

概ね上記の方が書かれている通りですので、補足的に何点か述べさせていただきます。

１．境界線からの後退距離
隣地境界線から建物外壁までは民法により50cm以上離すことが原則ですが、準防火地域内にある耐火建築物であれば隣地境界線に接して建てることができます。
ただ、隣地を借りない限り施工ができませんので、一般の施工であれば50cm程度は取りたいところです。
道路境界線からの後退距離は、計画道路等の制約がなければ、道路斜線の緩和、施工、落下物の安全性などを考慮して決めます。

２．ベランダのガラス
完全に壁のように囲ってしまいますとやはり容積率に含まれますが、バルコニーの手すりをガラスにする程度であれば基本的には含まれません。
バルコニーの開放度や隣地境界線までの距離も影響しますので、行政との打合せが必要です。

３．鉄骨造+駐車場
スパンによって梁成（梁の高さ）の割合も変化するのですが、大雑把に言えば梁成４５ｃｍの場合スパン６ｍ、９０ｃｍの場合スパン１８ｍという感じです。
ご希望の１４台駐車はほぼ１階すべてを使う感じですね。
最小限のエントランス・階段・エレベーターを除いて残りを駐車場にするという感じでしょうか。
そうするとやはり耐震壁が十分に確保できず、重量鉄骨も視野に入れて検討した方がいいかもしれませんね。
また、鉄骨造の場合、構造的には耐震上問題ないとしても、風による振動が体感的に問題になることがありますので、４階以上でご計画の場合はご注意された方がよろしいかと思います。

お考えの建物用途や敷地の詳細などがわかればもう少し詳しくお話しさせていただけるかと思いますので、どうぞお気軽にご連絡ください。

石川恭温 　yasuharu@y-ishikawa.com
--
石川恭温アトリエ 一級建築士事務所
TEL 050-1005-8778
HOMEPAGE http://www.y-ishikawa.com/
142-0064 東京都品川区旗の台6-14-2-301

はじめまして
青沼建築工房の青沼と申します。
よろしくお願いします。

上記建築士のコメントでほぼ網羅されていますので
かぶらない範囲でさらに一歩踏込んで・・・。

１／
近隣商業・容積率200％とのこと
第二種高度地区と予想されます。
この場合、北側斜線が5ｍ＋1/1.25となりまして、
道路が真北であれば良いのですが
東西どちらかに傾いていますと
2階から斜線がかかってくる計算になりますので
隣地側が少々厳しい感じです。

２／
10戸以上の集合住宅や、
高さが10を超える、又は、地上4階以上の建物には
建物の規模によって
駐輪場・緑地・ゴミ置場など設置義務が出てきます。
敷地いっぱいの計画は、なかなか難しいかもしれませんね。

３／
八王子市中心市街地環境整備事業としまして
JR八王子駅・西八王子駅周辺
及びその間の甲州街道沿いには
低層階を店舗又は事務所の類いの用途に指導されます。

加えて東京都建築安全条例など、
ご計画の規模の建築になりますと
建築基準法以外にもいろいろ規制が出てきます、
弊社お近くですし、この規模の建物の実績もございます。
相談無料ですので、是非お気軽にご相談ください。
具体的なアドバイスができると思います。

以上、よろしくお願いします。m(._.)m

* 青沼建築工房(有)一級建築士事務所 ********
青沼　理　(Osamu Aonuma)
TEL：042-401-5775／FAX：042-401-5774
E-mail : aonuma@a-atelier.net
　website：http://www.a-atelier.net/
*******************************************

はじめましてアーキネットデザインの市川均と申します。
１、一般的に４階建ての高さ規制は、日影規制と高度斜線に依って決まります。しかし道路が真北方向であればいずれも緩和されるので良いのですが、少しでも東西に傾いている場合にはその方向へ規制が掛かります。ここで真北とは南中の反対側の事で磁北とは７度程度ずれていますので注意が必要です。
２、その他の壁面後退については、隣地に関しては民法で５０cmが基準であり、他には地区計画等の都市計画に定められている場合があります。
３、ベランダの囲いについては、屋根がなければ床面積に含まれず容積率にも含まれませんが、屋根があれば含まれます。
その他ご相談があれば、下記までお問い合わせください。
アーキネットデザイン　市川均
E-Mail:archi@js7.so-net.ne.jp

他の方のコメントに、ひとつだけ補足します。
１階駐車場の場合、車を効率よく入れるための柱の配置をします。
車１台分の駐車スペースの幅が、2.5ｍですから、スパンは2.5ｘ３＝7.5ｍや2.5ｘ４＝10ｍ、というようにします。

宜しければ、当事務所でも、具体的なご相談をお受けします。
当初は無料ですので、お気軽に。

メール：
kg@kg-kenchiku.com