ターゲットに合わせたワンルームマンション・有限会社 設計処草庵 中原 賢二さん


 
ワンルームマンションを建てる場合はその地域にワンルームの需要があるのか、近隣マンションとの需要供給のバランスが取れているかなどを見極め、本当にその地域でワンルームにすることが有効なのかを検証する必要があります。
 
ワンルームマンションについて有限会社 設計処草庵 中原 賢二さんに伺いました。
 

お話を伺った建築家

 

ユーザー 有限会社 設計処草庵 中原 賢二 の写真
大阪市北区同心1丁目7-13-303
06-4800-2711

 

貴社がワンルームマンションの設計を手がけたきっかけがありましたら教えて下さい

 
元々所属していた設計事務所がマンションの設計も行っていたため、手掛けることとなりました。
独立後も当時バブル期という時代もあって、土地活用としてのマンション建設が多かったため自然と設計をすることが増えていきました。
最近では大学生協などの運営会社と協力して安全な土地利用をお客様にご提案が出来るようになったこともワンルームマンションを手掛けている一因です。
 

ワンルームマンションの設計で気をつけていることを教えて下さい

 
地域としての潜在的ワンルームの要求があるのか、近隣マンションとの需要供給のバランスが取れているかなどを見極め、本当にその地域でワンルームにすることが有効なのかを検証します。
同じワンルームでもターゲット(学生・院生・ゆとりある就業者・単身赴任者など)をどこに設定していくか、場所柄地域性なども考慮してデザインの方向性やテイストも変化させてまいります。
 

 

ワンルームマンション上下階の騒音対策はどうしていますか?

 
床版や界壁は鉄骨造の場合も必ずRC造としメーカーの木質系床材の場合はLL45以下のものを使用し非メーカー(無垢材など)の場合は防音シートや遮音シートを挟むようにしています。
 
オーディオなどの重低音は遮音が難しいので、賃貸契約書に「複数近隣住民からの音に関する苦情が続いた場合は退去していただくこともあります」等一筆入れておくことも考える必要があると思います。
 

ワンルームマンションの建設費用はどれくらいなのでしょうか?

 
RC造の場合は規模にもよりますが、概ね坪95万から105万位は掛かっています。
鉄骨造の場合で坪75万から85万というところでしょうか。どちらも坪数は施工床面積を基準にしています。
 
最近では木造の低層マンションも増えてきましたが、プランや地域にもよりますので、全てが安くなるというわけではありません。
また前述の騒音の問題などが残りますので、一概に金額では決められません。
 

 

ワンルームマンションを建設する場合の工程(流れ)を教えてください

 

  1. 当社のHPでもご案内しておりますが、まずは何故ワンルームマンションを建てたいのか?何をご要望されているのか(相続対策、資産運用、投資など)をお伺いさせていただき全体スキームを構築してまいります。
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  3. 土地が決まっている場合は、どの地域でワンルームの需要が見込まれるかどうかの調査検討を行います。土地が未定の場合はワンルームに最適な土地を探します。
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  5. ワンルームに適した土地が決まれば、法規に基づきボリュームチェックと概算の収支計算を行い、収益事業あるいは相続対策として問題がなければ、お施主様に事業決定の決断をしていただきます。
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  7. 設計監理契約を結び、基本設計を開始いたします。同時に融資を受ける場合、金融機関に融資の打診審査を受けていただきます。当社から金融機関をご紹介する場合もございます。
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  9. 実施設計が完了しましたら施工業者の選定をいたします。1社に工事を依頼する特命の場合と数社に見積りを取って選定する入札があります。
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  11. 施工業者が決定したら工事請負契約を結んで地鎮祭を行い、工事を着工いたします。工事中は定期的にお施主様に同席いただく工程会議を行ってまいります。途中で何かあった場合は随時ご報告させていただきます。現場の状況も適宜ご確認いただきます。
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  13. 躯体が出来上がり中間検査等が終わるころには、管理会社を決定して入居者への告知や金額について打合せを行い、募集を行っていきます。
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  15. 各種検査を行い無事建物が竣工しましたらお引渡しを行い、登記などの処理を済ませ賃貸契約者にご入居いただきます。
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ワンルームマンション建設にはどれくらい期間がかかるのでしょうか?

 
上記の流れに沿ってご説明すると土地が決まってから、調査及びボリュームチェックに1ヶ月、設計業務(基本から実施設計)に3~5ヶ月(延床面積によります)、見積り・見積り調整から工事請負契約までで2ヶ月、工事期間は6ヶ月以上(高層や延床面積が大きい場合を除く)は掛かります。
 
短い場合で1年、一般的には1年半くらい見ていただければ安全だと思います。
ワンルームという性格上、入居時期は3月に合わせるのが一般的です。中間の月になるのであれば7月か8月の入居ということになりますので、工程次第ではわざと一年先に延ばすこともあります。
 

 

ワンルームマンションのボリュームチェックをお願いすることはできますか?

 
もちろん可能です。敷地の場所(地名地番または住所)と求積図をお送りください。
当社の業務の状況にもよりますが、2~3週間で無償提供させていただきます。
但し事業化したけれども当社以外と契約される場合はボリュームチェックの実費をいただきますのでご了承ください。
 

ワンルームマンションの大規模修繕の設計監理なども引き受けていただけますか?

 
お引き受けさせていただきます。
現況マンションの竣工図面がない場合は調査からになりますので、時間と調査費用が別途掛かってしまいますので、ご了解ください。
ご相談は無料でさせていただきます。
 

借景のあるワンルームマンションの設計で工夫したことを教えてください

 
この案件は元々相続していた築40年以上の賃貸ファミリータイプのアパートの建て替えでした。
しかし調査の結果、同地でマンションを建てても需要がないことが判り、建物解体・土地転売のうえ代替地を購入してのワンルームマンション建設をお勧めいたしました。
 
入居者の立ち退きでは1階店舗が連名で退去拒否通知をしてきましたが、交渉が得意な不動産屋をご紹介して解決し、測量の近隣立会いでも押印していただけない方が現れ苦労いたしました。
転売相手も見つかり、代替地も探してきましたので、ようやく設計に入らせていただくことが出来ました。
 
入居者は明確に大学生とわかっておりましたので、近隣にあるワンルームと一線を画するために、少し目立つデザイン性の高いマンションを目指しました。
無粋なゴミ庫はデザインして敢えて正面に配置しました。
 
浴室と洗面脱衣・トイレは完全分離し、システムキッチンは巾1500の大きさを入れ、設備機器も一般のワンルームに見られる汎用品ではなく、デザインを重視して選んでいます。
クロゼット・下駄箱・吊棚など収納スペースも十分に取っていますので、内検でほぼ決定するそうです。
 
窓の正面には竹林が広がっているため、敷地内で取れない緑を借景として利用させてもらいました。
 
また女子学生のご両親の安心のため完全なオートロックとして、24時間管理をする大学生協に一括借上げを委託しました。
お陰で竣工時には入居者は100%決まり、現在も空きはないそうです。
 

借景のあるワンルームマンション・平面図

借景のあるワンルームマンション・平面図

Lohasなワンルームマンションの設計で工夫したことを教えてください

 
場所的に複合的な入居者(大学生・大学院生・独身の就業者)が想定されるので、18才から35才位の青年が好むよう、白を基調に清潔感のあるデザインとしました。
国道と旧道の2面に面する敷地なので、デザインも国道側は近代的にシャープに、旧道側は古き良き和を感じさせるデザインにしました。
 
内装もキッチン、洗面台などお施主様もお好きな白に徹底してこだわりました。
旧道側にはお施主様のお父様の正業であった竹をあしらい、木の優しさでアプローチを誘うようにしています。
コストの関係で全ては実現しませんでしたが、太陽光発電や屋上緑化など再生可能な材料を用いたロハスなワンルームマンションを目指しました。
 
法的には条例が厳しく緑化や駐車場・駐輪場の面積を確保しながらプランニングするのに様々な緩和を使い纏めています。
変形L型地で日影規制がかなりきつく掛かるため、高層棟と低層棟に分けクリアしています。
 
借景のあるワンルームマンションと同様に浴室・洗面脱衣・トイレは分離しターゲットに就業者がいるため浴室もファミリータイプに近い1116タイプを入れています。
各戸の間の界壁は厚さ18cmのコンクリートにして遮音効果を高めています。
お施主様の住居もあり、犬を飼われているためマンション自体もペットOKにして、低層部分の屋上を緑化して散歩等で住民は入れるようにしました。
  

Lohasなワンルームマンション・平面図

Lohasなワンルームマンション・1階平面図

Lohasなワンルームマンション・1階平面図
 

Lohasなワンルームマンション・3階平面図

Lohasなワンルームマンション・3階平面図
 

Lohasなワンルームマンション・4-6階平面図

Lohasなワンルームマンション・4-6階平面図
 

Lohasなワンルームマンション・7階平面図

Lohasなワンルームマンション・7階平面図
 

ワンルームマンションを建てたいと思っている方に なにかアドバイスがありましたら教えて下さい

 
ワンルームマンションは現在供給過多の時代に入っています。
これまではそこそこのテイストであれば不動産屋さんが建築年と坪数・間取り図だけでお勧めする営業トークで入居者を獲得出来ました。
デザインや詳細な設計は不要と言われていました。
 
しかしNET社会の現代では多くの物件を写真で見ることができるため、以前のようにはいきません。
市場調査を行いターゲットを明確にして、他との差別化を図ることが重要です。
新築の間はそこそこのデザインのマンションでも需要はありますが、利益が出てくるのは20年以上先なのです。
 
出来れば設計と施工は分離されることをお勧めいたします。
コンセプトやデザイン・ターゲットの設定を明確にしてデザインを重視することも出来、入札することでコストダウンも図れます。
 
また最近ではマンション経営をするという理由での融資はほとんどおりません。
必ず正業を持っていることが重要になっております。
 
勿論多くの物件を所有して業務として行っている場合は別ですが、単独物件であれば税金対策や将来のためにとお考えいただいた方がよろしいと思います。
前述も述べましたが収支として利益が大きく出てくるのは20年以降になるとお考えください。
 

有限会社 設計処草庵 中原 賢二さんのワンルームマンション設計事例

  

画像 建物の名称 紹介文
Lohasなワンルームマンション

依頼者が竹屋を営んでいたため、アプローチに竹を植えるデザインとした。
表は国道、裏が旧街道に面しているため表の顔をスタイリッシュに、裏の顔は和モダンにデザインした。

借景のあるワンルームマンション

学生街に建つワンルームは近隣では飽和状態にあり、民間不動産業者は入居させることが出来ないと言っていたが、学生生協と組むことで入居率100%を実現している。また学生の好むデザインで他との差別化を図り、入居待ちが出るほど人気のあるマンションになっている。

   

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