I-1560、再建築不可物件がどうにか可能にならないか(東京都)

I-1560、再建築不可物件がどうにか可能にならないか(東京都)

ユーザー YOU の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
東京都
現住所‐郡市区町村: 
北区
依頼内容: 

東京都北区の再建築不可物件に住んでおります。
色々と自分なり、どうにか可能にならないかと動いてはみましたが、
どの方からも「難しい」というお答えで数十年が経っております。
今回ネットで色々調べていたところ御社のことを知り、メールさせていただきました。
周りは三階建てばかりで、どうしてここだけが…という思いでいっぱいです。
どうか、お力添えをお願いいたします。
 
■再建築不可理由→4m未満の私道
■この私道を利用している→4件+区立中学校
 
・この4件の家の前に大きな家があります。
役所の方から昔、この家が建て替えるときセットバックしてもらえれば建て替え可能になると言われました。
後日この家にお願いに上がったところ、門前払いにされてしまいました。
 
・区立中学校の登下校でもこの私道を使っています。選挙の時は一般の方々もこの私道を使います。
4m未満の私道ではありますが、たくさんの方がこの道を使っています。
 
簡単ではございますが、以上となります。
何か方法はございませんでしょうか。
何卒よろしくお願いいたします。
 
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コメント

ユーザー 湯村泰成建築設計事務所 湯村泰成 の写真
湯村泰成建築設計事務所 湯村泰成
コメント: 

YOU 様

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はじめまして、東京千代田区の設計事務所の湯村と申します。
「再建築不可物件」とのこと。

お手伝いできればと思います。

---

まずはお話をお聞きしたいと思います。

---

以下、ご覧下さいませ。

https://www.facebook.com/yumura.sekkei
http://taisei-yumura-architects-office.webnode.jp/

ご相談は無料で承ります。
メール:8183turbo@excite.co.jp
電 話:070‐5455‐2380

---

弊事務所はお客様とのコミュニケーションを大事に
計画を進めていくことを重要視しております。

ご相談は無料で対応しております。
計画をご一緒できれば嬉しいです。

---

よろしくお願いします

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
湯村泰成建築設計事務所  代表:湯村泰成(S46年生まれ)

東京都千代田区西神田2-7-6川合ビル2階(東京ドーム付近)
PHONE :070‐5455‐2380
MOBILE:090‐7254‐9995
F A X :050‐1209‐9272
https://www.facebook.com/yumura.sekkei/
http://taisei-yumura-architects-office.webnode.jp/
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――





ユーザー  空間スタジオ  遠藤泰人 の写真
空間スタジオ 遠藤泰人
コメント: 

YOU様 はじめまして
--
空間スタジオの遠藤ともうします。
渋谷区代々木(参宮橋)で、設計事務所を開いております。
事務所の概要はホームページをご覧ください。
[空間スタジオ]で検索頂ければトップに出ると思います。
http://www.kukan-studio.com/
--
なかなかな理不尽な状況におかれているようですね。
何かお手伝いできないかと考えています。
---------------------------------------------
遠藤泰人 090-3546-3927
info@kukan-studio.com

株式会社 空間スタジオ
http://www.kukan-studio.com
151-0053 渋谷区代々木4-23-13-302
T : 03-3379-1571 F : 03-3379-1572
---------------------------------------------

参考事例: 





ユーザー Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 の写真
Archi-Lab.CAN 建...
コメント: 

法律から申し上げれば、なかなか厳しい状況だと思われます。

再建築不可物件には、大きく言えば、既存不適格建築物と違法建築物があり、
違法建築物ならば、再建築どころかいつ解体命令が出ても文句言えない状況であります。
少なくとも、確認申請による確認済証が発行されていないのなら完全な違反建築です。

さて、4m以上への道路接道義務は、建築基準法施行時(1950年)には制定されており、
4m未満の道路についての所謂2項道路の規定もありました。

また、この時点に存在している道であれば、4m以内でも私道でも道として
認められていることになります。(建築基準法42条1項3号道路)

完全な違反建築物でないのなら、法律の改正による既存不適格建築物とも
上記の理由にて考えられません。

よって、道についての詳しい状況(幅員等)について示されていないので、
想定の範囲の回答になりますが、中学校については、正式な敷地への出入り口は他にあり、
利便上の非公式な通学路としての使用ではないでしょうか?
そして、4件の住宅については、接道をしなくても確認済証や検査済証が得られる方法として
高度成長期に行なわれた違法とは言えないが脱法行為である『ミニ開発』が想定されます。
敷地を一筆として、敷地の奥側に住宅を建築して、私道以外で接道を確保する方法です。
これだとその建築物について、確認済証も検査済証も入手する事が出来ます。
その後、完成した建築物の手前までの敷地とする敷地とした建築物を造ることを繰り返す事で
合法である4m以上の位置指定道路を造ることなく、また、2m以上の敷地接道、容積率、
建ぺい率等の法規も遵法することなく建築できた時期がありました。
(現在では、敷地の設定時に関連する既存住宅も合法しているか確認する必要がございますので、
 ミニ開発方式での建築はできません。)
これにより、今回の様に4m以下の私道があることになったと推察されます。
更に言えば、道の態をなしていますが、実際にはそれぞれの家の敷地の一部である場合も多いです。
法律による開発(道と敷地分割)を行なわずに建築されていますので、その分安価に住宅を入手なさっている訳ですから、残念ながら100%理不尽であり、YOU様に責任がないとは言えません。
むしろ、再建築出来ない条件分、安くで購入できたという事になり、責任の一部は受容している事になります。

さて、そうは言っても何とかならないかという要望ですが、
対処法は位置指定道路の認定を受けるしかないでしょう。
しかも、必ずしも可能とも言えないことも認識なさってくださいませ。
昔の役所の方は、建築物が4m道路そのものに当たるのでセットバックが
必要とのアドバイスがあったと思われますが、更には
この大きな家だけでなく位置指定道路と接する全ての家(4~6件)に対して、
法律を位置指定申請時に満足させる必要がございます。
つまり、各住宅の敷地が狭くなる事が想定され、新に造られるYOU様は、
言い換えれば、新たな敷地に合法させた住宅を造ればいいだけですが、
他の方々は、YOUさんが造る為に敷地面積の一部の権利を放棄して、
場合によっては現在建っている住宅も減築する必要が発生する事もございます。
その為のお金はYOU様が負担なさるとしても賛成して頂くのは難しいのでは
ないでしょうか?

本当に厳しい言い方で申し訳ないとも思いますが、
結論としては、建替える住宅新築費、位置指定道路そのものの建設費等、
他の近隣住宅の位置指定道路許可に必要な改減築費、更に最悪な場合には
各住宅の敷地譲渡分の土地代も必要で、更にコスト面だけでなく、
各住宅の許可が必ずしも得られるとは到底考え辛く、
他のキチンと建てられる敷地を購入なさって建築なさる事がいいと思います。
その方が、コストも仕様も規模も満足できる住宅が建築できるとアドバイスさせて頂きます。

その場合は、弊社でのご依頼も是非、宜しくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=

追伸:脱法行為助長のアドバイスとして認識されるのは心外では有りますが、、、
    敷地から建築基準法で定められた道路まで幅員2mか3mで所有できれば、
    建築基準法では建築可能となります。(再建築可能物件となる。)
    ただし、都安全条例にて路地上部分の長さや耐火性により路地幅員が決定したり、
    3階建てとするには建築物の耐火性が求められます。
    本回答でのコストより追伸回答の方が安価(幅員差分と道路仕様構造規定)になりますが、、、
    それでも難しい事に代わりはありません。

参考事例: 





ユーザー  森建築設計  森健一郎 の写真
森建築設計 森健一郎
コメント: 

こんにちは、【太陽と風と人の五感に素直な建築】森建築設計と申します。
再建築不可の住宅をなんとかできないかという切実なお悩み拝見しました。
役所へも相談されている経緯から4m以上の道路扱いにするのはかなり
難しいものと思います。

一つお聞きします。
いまお住いの住宅を建築するときに確認申請書の許可を得ていますか?
(※検査済証はいりません)
もし、確認済証まで取得されているのであれば、建て替えではなくて
大規模リノベーションで作り替えた方が話が早いです。
その際、増築はしない、面積を増やさない、高さを高くしないことが重要です。
一戸建ての住宅を上記のような改修工事を行う場合は新たな確認申請は不要です。

参考事例写真として紹介させてもらう「本の家」は同じように再建築不可の住宅
でしたが、役所と打合せをして確認申請不要のお墨付きをもらって大規模リノベーション
した事例です。

まずは詳しいお話をお聞きして対応できるかどうか検討させて下さい。
どうぞよろしくお願いいたします。
森建築設計 森健一郎
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
★横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
★川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
★ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
★ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/

参考事例: 





ユーザー 植松利郎建築設計事務所 植松利郎 の写真
植松利郎建築設計事務所 植松利郎
コメント: 

YOU 様

初めまして、
東京都の植松利郎建築設計事務所の植松 利郎と申します。
「 自然・オリジナル・楽しさ 」を軸に建築に携わっております。

内容を拝見させて頂きました。
厳しい状況におられると思います。共に進めていけたら幸いです。

もう少し詳しい内容をお聞きすることが出来ましたら、
現況・法的対応等
をお打ち合わせさせて頂いた上で、今後の進め方のご提案をさせて頂きます。
是非、ご連絡お待ちしております。

下記に当事務所情報を記載しておりますので、
よろしければ、ご覧頂ければと思います。

それでは、どうぞよろしくお願い致します。

| ua-∞5 style 
| 一級建築士事務所 植松利郎建築設計事務所
| 植松 利郎
|
| 114-0004
| 東京都北区堀船3-26-20
| (直通)tel&fax: 050-1164-3308
| mobile:080-3399-5383
| mail:uematsu@ua-style.com
| HP:http://www.ua-style.com

参考事例: 





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