I-1970、土地の分筆と造成(擁壁)について(茨城県)

I-1970、土地の分筆と造成(擁壁)について(茨城県)

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投稿者: 
現住所‐都道府県: 
茨城県
現住所‐郡市区町村: 
つくば市
依頼内容: 

茨城県に新築のため土地約800平米を個人売買で購入しようと思っている土地の分筆と造成(擁壁)について御質問致します。
 
個人間で売買ですが、売買に詳しくないため不動産屋さんを間に入れようと思っています。
 
土地は細長い傾斜地で、東西に長く、南に面した長い境界線側に隣家があり、北から南(隣家側)にかけて傾斜しており、大きな木が乱立し雑木林となっております。
道路は東側のみしか面しておらず、北側の高い方の隣地は更地です。
南側の隣地には1軒家が建っており、1mくらいの高さ(深さ)程度に切土してあり擁壁は有りません。
傾斜は高低差3~5mほどです。
大きさは800平米から有りますので、500平米未満に分筆する予定ですが、道路が東側の1面しか接しておらず、分筆のやり方によっては、奥側になった土地の活用が難しいかと思っています。
 
現時点で北側との境界は、50cm~1mの擁壁(土留め)が必要かと思います。
南側の低い側は、現時点で1~2mの擁壁が必要かと思います。
そして造成(切土等)して更地にするには、更なる擁壁の高さが必要になり、確認申請が必要になるかと思います。
 
 
そこで、造成(平坦化)はあまり行わずに、斜面を生かして、住宅の基礎を高く上げて建てた方が、費用が少し安く、景観が良いのでは?と悩んでいます。
勿論、建築が困難になり、基礎工事とその作業にかかる費用が割高になるだろうとは思っています。
 
そして分筆も中間でバッサリ切るより、3m程の道路を奥の土地に通じる(面する)様に残した分筆仕方が良いかも悩んでいます。
擁壁が高くなれば、建物を壁から離す必要が増すでしょうから、建築可能面積が狭くなるかと思います。
 
御質問したいのは、
・どういう区画で分筆したら良いのか?
・土地全体を平らに造成するのと、さほど造成せずに高基礎にするのでは、どちらかにメリットデメリットがあるのか?
・傾斜地を得意とする業者さんからのアドバイスが有れば
・分筆した土地と隣家の境界線だけ
擁壁をたてればよいのか
・現地確認しないと無理でしょうが
大体の費用がわかれば教えて下さい
・費用1
(伐採・抜根・処分)
・費用2
(造成・擁壁)
・費用3
(名義変更・農地【山林】転用・分筆費用)
 
費用3にあっては大体分かっています。
宜しくお願いいたします。
 
建築家の所在地について:
建築家の所在地にはこだわらない
 





コメント

ユーザー 飯田貴之建築設計事務所 飯田貴之 の写真
飯田貴之建築設計事務所 飯田貴之
コメント: 

つくば市の飯田貴之建築設計事務所の飯田です。
本日出張で外出してしまいますので、後ほど
プライベートメッセージで見解を送らせて頂きます。
取り急ぎの連絡で失礼いたします。

飯田

飯田貴之建築設計事務所
Iida Takayuki Architect&Associates
茨城県つくば市上ノ室967-1
TEL029-887-5332
info@iida-aa.com
http://www.iida-aa.com  
http://blog.livedoor.jp/ibarakikeikaku

参考事例: 





ユーザー KIJIMA建築工房 木島浩 の写真
KIJIMA建築工房 木島浩
コメント: 

Monkey様
こんにちは、KIJIMA建築工房の木島と申します。
分筆、伐採、擁壁からのご計画ですね。
後ほど参考事例をお送りさせて頂きます。
取り急ぎご挨拶まで。
宜しくお願い致します。

◆KIJIMA建築工房 木島浩
〒369-1202埼玉県大里郡寄居町桜沢727
TEL/FAX 048-581-9943
HP http://www5a.biglobe.ne.jp/~kijima/
メール kijima-k-koubou@msa.biglobe.ne.jp





ユーザー Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 の写真
Archi-Lab.CAN 建...
コメント: 

我々建築家(=建築設計監理専業者)よりも、土木コンサルタントへのご相談が適当と思われます。
そして、仰られている通り不動産取引士を介しての売買契約が望ましいと思います。
その上で、ご質問にアドバイスさせて頂くと、
・どういう区画で分筆したら良いのか?
 建築物は接道義務がございますので、最低2m(非住宅の場合は4m)接道を確保して分筆なさる事をお薦め致します。
・土地全体を平らに造成するのと、さほど造成せずに高基礎にするのでは、どちらかにメリットデメリットがあるのか?
 傾斜地(崖)の角度によっては建築できない場合もございますので、必ず高基礎にすれば崖のままでいいというわけでは有りません。
・傾斜地を得意とする業者さんからのアドバイスが有れば、分筆した土地と隣家の境界線だけ
擁壁をたてればよいのか
 これも、上記と同様で全体で考慮しなければなりません。
・現地確認しないと無理でしょうが大体の費用がわかれば教えて下さい
 造成の体積や法で求められる擁壁の高さ・長さがわかりかねます上、土木工事となりますので何とも申し上げられません。費用1・費用2は土木設計コンサルタントさんの概算見積、土木工事施工者の見積となりますし、費用3は土地家屋調査士さんや司法書士さんの専業業務(一部ご自分でも可能です)となります。建築設計監理を前提に農地転用許可申請をオプション業務で執り行った経験はよくございますので、これについては詳細な情報を頂ければ弊社でも受託可能です。

一般的には専門業者毎に依頼なさることをお薦め致します。
ここまでのフローが完了した後、建築主から依頼なさるのが我々建築家の標準業務となります。
ついでに、建築の設計を行なう際には、上記で行なった敷地の測量図と地質調査も専門家に別途にて行なって頂く事になります。

建築設計監理のご要望の際には、よろしければお声掛け下さいませ。

よろしくお願い申し上げます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp

=豊かな空間創造、幸福な時間=

参考事例: 





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