マンションの大規模修繕工事を控えている管理組合の役員のあなた。あなたは下記のようなことでお悩みではありませんか？
下記のような事でお悩みの方はぜひこのページを最後までお読みください。あなたの悩みを解決することができます。
どんな建物でも長い間には経年劣化で汚れたり、防水性能が落ちたり、外壁のタイルやモルタルが剥がれたりしてくる可能性があります。賃貸マンションの場合は建物の所有者である大家さんが大規模修繕工事を行います。分譲マンションの場合は入居者（区分所有者）が組織している管理組合が大規模修繕工事を行う必要があります。
劣化した部分をそのままにしておくと、水漏れの原因になったり、剥がれたタイルの落下などによって事故につながる可能性もあります。例えばコンクリートに入ったヒビを放置しておくとそこから水が侵入して、内部の鉄筋を錆びさせてしまい、構造的にもダメージを与えてしまう可能性もあります。資産価値を保つためにも適切な時期に大規模な修繕工事を行うことが必要です。
分譲マンションを販売する際には販売業者が長期修繕計画書を作成し、修繕積立金を設定しています。しかし、分譲マンションの販売業者は修繕積立金が高過ぎると、売りにくくなってしまうので修繕積立金を安めに設定しています。そのため、修繕積立金は長期的に見ると不足してしまう場合が多いようです。
修繕がされていないマンションは下記のような悪循環に陥り、スラム化してしまう可能性があります。 修繕がされていない ↓外観や共用部の美観が悪くなる ↓経済的に余裕のある住民は引っ越してしまう ↓引っ越した後に部屋を売る場合、価格が安くなる貸す場合でも家賃は安くないと借り手がない ↓あとから入った住民は最初の住民に比べて、帰属意識も低く経済的にも余裕が無い ↓管理費や修繕積立金が払えない住民もでてくる ↓資金が少なくなると管理や修繕が疎かになる
国土交通省が調査した令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査によると床面積（m2）あたり工事金額は、「1.0～1.5万円／m2」の割合が最も高く、次いで「0.5～1.0万円／m2」、「1.5～2.0万円／m2 」となっています。
これはあくまで統計的な費用であり、工事の内容・規模によって違ってくるのでご注意ください。
マンション大規模修繕は下記のようにすすめるといいでしょう。
出来れば建築の専門家に見てもらって、修繕する必要のある箇所をリストアップしてもらいます。
診断を元にして修繕計画を立てます。できれば修繕する部分を明記した図面にしたほうが良いです。
修繕計画を元に概算を算出します。図面があると、概算の算出もやりやすくなります。
施工業者に見積もりを取って、施工を依頼する業者を決定します。広く建設業者を募る公募という方法を取ることもあります。この時に設計図面を元にした見積もりだと各業者の見積内容が比較しやすいです。
監理とは施工が図面通りに行われているかどうか、また施工に問題がないかなど品質面でのチェックを行うことです。一般的に設計事務所が行います一般的に現場監督が行う工程の調整や職人・建材の手配などは管理といいます。 できれば施工業者から独立した第三者の建築士に現場を監理してもらうことをオススメします。責任施工方式の場合は現場監督が現場管理と同時に監理を行います。
新築時の修繕計画書は期間が短く、予算も少なめになっています。工事が終わったらできれば修繕計画書の作りなおしをしておくことをオススメします。
大規模修繕工事の進め方は主に３種類あります。
大規模修繕工事の段取りを管理会社・コンサルタントなどに依頼する方法です。
管理会社・コンサルタントにお任せすると管理組合役員は確かに楽になりますが、その分、責任感もなくなってしまいます。結局、よくわからないまま管理会社やコンサルタントに言いなりになってしまう可能性もあります。自分たちのマンションは自分で管理するという気持ちを強く持つことをオススメします
あとで述べる責任施工方式や設計監理分離方式に比べると見積もりが高くなってしまう事が多いようです。試しに見積もりをとってみて比較してみてもよいでしょう。
管理組合が直接、建設業者などに見積もりを取って比較検討する方法です。
素人が見積もりを依頼しても各社ごとに仕様が違っている場合もあり、あとで比較検討することが難しい場合があります
そもそも仕様が違えば安くなるのは当たり前なので安ければよいのか・・・という問題があります。
きちんとした図面や仕様書を元にした見積もりではないので、工事の途中で追加工事が発生する可能性があります。追加工事の費用は割高になりがちです。
当サイトでは設計施工分離方式をおススメしています。設計・監理を設計事務所に依頼して施工を建設業者に依頼する方法です。
設計事務所が作成した図面・見積書を元に見積もりを取りますので正確で比較検討がし易いです
建設業者から独立した建築士が監理を行いますので、安心です。
建築士が建物を診断したあとで図面を書きますので、不必要な工事をすることがありません。
設計施工分離方式についてよくある質問をまとめました。
建築士に依頼することで設計監理料が必要になります。しかし、曖昧なまま工事費を比較するよりも、きちんとして図面・仕様書を元にして見積もり比較することで工事費を抑える効果があります。
良心的な設計事務所は妥当な設計・監理料をいただけるのであれば業者から手数料などを取ることはしません。よく考えた上で信頼できる設計事務所を選んでいただければ問題はありません。 そうは言ってもどの建築士に依頼すればよいかわからない方も多いと思います。そこで当サイトでは建築家相談依頼サービスを行っております。
建築家相談依頼サービスは一般の方が簡単にマンション大規模修繕の相談・依頼できる建築家を探せるサービスです。 建築家相談依頼サービスに投稿すると、マンションの大規模修繕に詳しい建築士を簡単に探すことができます マンションの大規模修繕をご検討中の方はぜひ建築家相談依頼サービスに投稿をお願いします。
相談・依頼を引き受けてくれる建築家を探すまでたったの２ステップ 相談・依頼したい仕事の内容を書きこむだけで 相談・依頼を引き受けてくれる建築家を探すことが出来ます
建築家相談依頼サービスは会員建築家が支払う参加料で成り立っています。 そのため、一般の方は無料でサービスを利用することができます。 なので、参加していただいた建築家には誠実な対応をお願いいたします。
建築家相談依頼サービスは一般の方は無料で利用できますが、下記の点にご注意ください。
当サービスは真剣に建築家に仕事を依頼したい方のためのサービスです。冷やかし半分での投稿はご遠慮ください。
建築家相談依頼サービスで返信を頂いた建築家にはできるだけ返事をするようにしてください。お断りする場合でもプライベートメッセージなどを使って連絡いただければ幸いです。
建築家相談依頼サービスへの投稿は今すぐこちらのフォームからお願いします。
こんな爽やかな季節がずっと続けばいいのにな。 ◇ ◇ ◇ 今回の建ものは「屋内外を結ぶ巨大ホールの家」。http://www.tv-asahi.co.jp/tatemono/backnumber/#!/2015/20大空間、万歳！ ◇ ◇ ◇ 蔵のリフォームってよくあるけれど、これは倉庫のリフォームという感じだね、と、一緒に番組をみていた夫は言った。なんでも、仕事で訪れる工場と重なって、雨の日はうるさかろうなぁなど、そんなことが頭に浮かんだそうだ。 確かにそんな感じもする。自分の家にするならば、倉庫よりも蔵がいいけれど、この天井高６mの大空間を持つという選択をしたこのご家族に拍手を送りたいような気持ちになった。そして、この「ホール」をどう使おうかと考えてみると、どんどんアイディアが出てくる。倉庫みたいとは失礼だけれども、お家として面白くていいと思う。 ◇ ◇ ◇ 毎週この番組を見ていると、狭い家もいい！広い家もいい！と毎回それぞれに思う。そして今回は「広い」方なのだけれど、やっぱり「広い」は特別だ。高い天井、大空間を毎日感じて生活するというのは、やっぱりすごく大切なことだと思う。胸を張って堂々と振る舞ったり、小さな紙切れに向かってではなくて、頭の上の空間に向かって考え事をしてたり、、。器が大きくなる気がするし、ダイナミックな想像力、創造力を得られる気がする。空間が人を育てゆく、そういうことって、絶対にあると思う。だから私は、この計画を実現させたこのご家族の感覚、感性をとても素敵だと思う。 もっとも、窓拭きは大変そうだなとか、カーテンはどうやって洗おうとか、冷暖房の効きはどうかしらとか、夫の言うように雨音はいかがかとか、収納は足りているのだろうかとか、ダイニングはやっぱり暗くないかいとか、いろいろと心配することはあって、実際のところをいろいろ聞いてみたい。 ◇ ◇ ◇ 子育て世代が多い街で、街に開かれて人が集まれる家にという希望のもと、誰もが立ち寄っていろんなことを楽しめる、集会所のようなホールを得たお家。 私もお家をそういうふうに使えたらなといつも思っているから、もしこんなお家をもったらどんなふうに使おうかと、考えるのがとても楽しい。 毎週遊び場開放できるし、ピクニックだってできるし、フリーマーケットみたいなこともできるし、ファミリーコンサートを企画してもいいし、ギャラリー開放してもいいし、何でもできそうだ。 そんないろんな企画のために、今のようにガランと広くしておいてもいいけれど、私はぜひ、温室ガーデンみたいな感じにしたい。大きな木も含めていろいろ植物を配して、テラス席みたいな感じにテーブルと椅子を置く。そしたら時には明るい食卓で朝ごはんを食べられる。そうやって、外みたいな内にするのも面白いと思う。 ◇ ◇ ◇ 、、、と、ホールの使い道を色々考えていてひとつ思った。ホールの床は、土足でないけれども、自転車など外のものも持ち込むような場所。日本人の感覚からすると、食堂と居間である箱の中は一段高い方がいいのではないかしら。食堂と居間と、ホールとの一続きの広がりということもあるけれど、お家の中にお家があるような、ホールは外みたいな内といえるような、そういう面白さが出て楽しいし、公的な場所、私的な場所というやわらかな区切りもできて、使いやすいのではないかしら。
母と子が安心して住む家 平屋建てで小さくとも開放感あふれるすまい敷居を解放すると家全体がひとつに繋がる空間に配慮し風と光の通り道を考えて設計しています。
敷地が狭く変形している為 冬の日差しが南側の家に遮られる心配がありました 冬自然の日光でも暖かく夏は冷房を使用しないお住まいをお望みでした。
当初ハウスメーカーと契約まで進めていたそうですが 価格と設計にご満足されず 当事務所に参られました
冬暖かな住まいが第一のご希望でしたので 採光計算に基づいて基礎を高くし問題点をクリアー 一つ一つの部屋は小さ目ながら扉をあけ放つと全体で一つになる空間構成となっています。
冬季 夏季の電気代が驚くほど掛からず 家計にとってとても助かるとのお言葉でした 長年市営住宅に住まわれていましたのでプライバシーの確保と開放感を両立させてとても快適との事でした
N邸の内観 リビング デッキ 隣室が一体となる空間構成
軟弱地盤 狭小敷地に建つ２世帯の住む家 多目的スペースを屋上に設け空間の有効活用を進めた都市型住宅先の東日本大震災でも無傷でした。
練馬区にある義理の母の家ですが、再建築不可物件です。義理の母一人で住んでいますが高齢になり同居も視野にいれてリフォームを考えています。敷地は30坪程度。同居する私の家族は夫婦と子供一人の3名です。建物は2階建ての木造ですが築50年は経っているのでできれば大規模なリフォームをしたいと考えてます。家の前の道は1メートル程度しかなくもちろん車ははいれません。予算は2000万程度を予定しています。こんな条件でリフォームは可能でしょうか。 建築家の所在地について:建築家の所在地にはこだわらない
用途変更について その3弊社が行いました別事例を概略ご説明します。都内某区内、既存建物は鉄骨4階建延440㎡ 1階店舗（テナント）2～4階 賃貸住戸、平成3年完成、確認済証はありますが完了時検査は受けておりませんでした。建物所有者様より1階空テナント部分に高齢者デイサービス施設を誘致したいと依頼がありました。用途が店舗から社会福祉施設に変わります。また1階部分は100㎡をやや超えておりました。ところで、この100㎡を超える部分の解釈について当該区では用途変更する部分ではなく、建物全体としてとの解釈です。所轄行政により判断が異なる場合があるようですので留意が必要です。このような訳で用途変更申請が必要でした。（なお、令和元年の建築基準法改正により、用途変更部分の床面積が200㎡以内の場合は建築確認申請の手続きが不要となりました）ちなみに、申請が必要でない場合でも、変更後の用途に法適合しているかどうかは建築士がチェックする必要があります。平成3年築ですから新耐震の建物なので耐震診断の必要はありませんでしたが、そもそも、検査済証がないのでまず建築申請時点での法規に適合しているかどうかの建物調査、図面と現地との照合確認等が用途変更申請の前段階で必要になりました。当該区と事前相談をして調査内容等を決め、建物所有者様に調査内容、掛る費用につき、ご説明し、ご了解頂き、実施しました。建物所有者様にとっては想定外の費用ではありました。（多くの同様な事例ではこの段階で断念することがほとんどではないかと思います。）調査において構造体に関わる部分（鉄骨柱・梁の溶接部分の超音波探傷試験、コンクリート強度試験など）は専門調査会社によるもので、費用の大半を占めました。その他、構造計算書のチェック、建築基準法上での現地確認、チェックなどを行いました。この建物は構造上では問題はありませんでしたが、申請をしないで増築をした一部分がありましたので、用途変更工事時に除去し、申請時の状態に戻す必要がありました。 当時の建築主様は完了時検査済証の取得の重要性、増築申請の義務など理解されておりませんでしたが、今後、建築後、維持管理してゆく上でそうしたことの重要性を改めて、ご説明しました。 このように、用途変更申請の前段階で法適合確認の為の既存建物調査が必要になる場合があります。
2002年旭化成ヘーベルハウスで新築しました。現在2階建てですが、3階を増築したいと思っています。基礎は3階まで対応出来るようにしています。場所 江東区広さ 30坪ぐらい理由 メーカーから2500万くらいと大変高い為希望 出来るだけ安くしたいご提案頂けましたら幸いです。 建築家の所在地について:同じ都道府県・近県の建築家を希望する
建替え希望しています。賃貸物件で、現在住んでいる方は５月で退去予定です。住所は練馬区**********。現在、昭和４０年代に建てられた古い家がたっており、耐震面でも不安があるため、建替えようと思っています。予算は一千万円位を考えています。土地は狭いですが、ファミリー層が借りやすい家を建てたいと思っています。 建築家の所在地について:同じ都道府県・近県の建築家を希望する
20150525今日は菅谷の家クライアントご家族と都心でショールーム廻り…からの…たけうま食堂プレオープンへ…盛り沢山の月曜日(^^)/~~~
16年前に工事途中で住みだした自邸の工事作業再開です。
レンガ・無垢材・漆喰にガラスそして 光がテーマ
庭木もリフォーム中
廊下の壁を撤去し、一体化させたDK
「「昭和レトロ」の雰囲気にしてほしい」「音楽室がほしい」とのご要望がありました。予算がかなり厳しかったため、予算内にリフォームすることが可能かどうかが一番の悩んでいたことでした。
依頼者のイメージを一つ一つ丁寧に伺っていったこと金銭感覚がさほど変わらなかったことこれまで手掛けた雰囲気が良かったこと
築30年の中古住宅のリノベーション。
古き良き時代の昭和の雰囲気で仕上げました。
細長い廊下の壁を撤去し、DKと一体化させることで、 面積を有効活用しました。
床は、温かみのある杉無垢フローリング、壁は自然素材の漆喰で、天井は杉の竿縁天井を採用しています。
また既存の柱を現して利用したり、筋交い、合板を追加して耐震改修もしました。
音楽室は、既存のサッシの内側に内窓を追加し、壁は遮音構造とし、天井は既存の天井を利用して吸音構造としました。これによって、隣家への音楽の音は聞こえない程度か、気にならない程度に軽減されました。
一つ一つの材料、見積を丁寧にお施主様の立場にたって親身に精査していったことが最大の工夫した点です。
「雰囲気がとてもよく私たちが思っていた以上のものが建てられて、本当に感謝してます。」「また金額も何度か調整して頂いて、大変満足してます。」
面積を広げたことで、対面式カウンターが作れました
既存柱を現し、収納を見せる玄関
日中のDK
家作りに役立つ情報をお送りします。ぜひご登録ください。
50歳台です、今まで新築や中古住宅など住み替えてきました。中古住宅購入時でも、やはり設計士が関わり時間をかけて立てた家は、住みやすく、こだわりがあります。今回は、...
傾斜地で変形の土地を気に入ってしまって、ハウスメーカー、工務店さんいくつか相談いきましたが、造成費が高くつくのでやめておいた方がいいとの回答でした。しかしとても気に入ってしまったので、...
気軽な気持ちで相談しましたが、早々に返事がきました、サイトがあっても返事が来るとはあまり考えていなかったのと匿名で気軽にできたのが良かったです。
