古くなっても価値が下がりにくいアパート・林泰介建築研究所 林泰介さん


古くてもデザインの良いアパートは価値が下がらず人気があります。
アパートについて林泰介建築研究所 林泰介さんに伺いました。

お話を伺った建築家

 

ユーザー 林泰介建築研究所 林泰介 の写真
生野区小路東1-17-21
06-7505-3888

 

貴社がアパートを手がけたきっかけを教えて下さい

 
ホームページを見て連絡をいただきました。
その後はホームページを見た方や、不動産情報のHPにて物件の写真を見てその持ち主まで設計者を聞きに行った方もおられました。
 

土地活用としてアパートを建てるメリット・デメリットを教えて下さい

 
素人が個人でする事業としてはデメリットしか思いつきません。
株に近いイメージがあります。
ある程度の知識があって片手間ではなく仕事としてするのであれば良いと思います。
「メリット」ですが、もともと土地があって、きちんと周旋できるシステムがあることが大前提としてですが、色々な税金対策にもなりますし、定収入として見込めると思います。
 
「デメリット」は工事費等の初期投資が大きい事だと思います。
また、物件が新しいうちは集客も簡単ですが、古くなると賃料を低くしなければ入らなくなります。
その場合、低所得者等を相手にすることになり、マンションの治安が悪くなります。
あとは負のスパイラルとなります。
そうならないように、建物の価値が下がらないようにするのがデザインだと考えています。

アパート建設は相続対策にもなるのですか?

 
そのように考えてる方もおられました。
税理士さん等専門家に相談するのが一番です。
 

アパートの建設費用はどれくらいかかるのでしょうか?

 
ピンキリです。
例えば、「ヒラノヒガシアパートメント」は木造2階建、小さなワンルーム6戸、50坪弱で3500万程度でしたが、現場の状況や建物の内容により全然変わります。
申し訳ありませんがこのように金額を書きますと、この金額でできるものだと考えてお話をされにくる方もおられますので、あまり書きたくありません。
色々な状況により金額はかわります。

アパートローンなど資金計画の相談にも乗っていただけますか?

 
懇意にしている専門の方がいますので、その方にお願いいたします。
 

アパートの防音対策はどのようにしていますか?

 
特に要望がない場合は、基準法、瑕疵担保保険の施工基準に準じます。
要望がある場合は遮音や防音計画を提示します。(コストアップ)
 

なにから始めたら良いのかわからない方の相談にも乗っていただけますか?

 
できる範囲になりますがそのようにさせていただいています。
 

「ヒラノヒガシアパートメント」の設計で工夫した点を教えて下さい

 
間口が狭い狭小敷地でしたので、採光が難しい建物でした。
1階部屋の最高を2階部分に吹き抜けを作りハイサイドのガラス開口を設けて採光基準を満たしています。
 
その方法により道路面に窓を設けずに壁面としてデザインしました。
理由は道路面に窓があると、小さな建物の場合そこに住む人がカーテンをしたり、洗濯物を掛けたりすることが予測され、それらが建物のイメージを左右することになります。
 
また、狭小敷地での避難経路の確保も難しい問題でした。連続した屋根であれば内部として扱えるので部分的な庇ではなく連続した庇をデザインすることしました。

土地探しから相談に乗っていただけますか?

 
懇意にしている専門の方がいますので、その方にお願いいたします。
 

アパートをデザインするとコストアップしますか?

 
コストアップします。
現在、「ヒラノヒガシアパートメント」を見て何名かお話をいただいています。
 
最近はデベロッパーの方の考えも変わってきて、昔の「安ければデザインはいらない」という考え方が少なくなってきています。
古くてもデザインの良い賃貸は価値が下がらず人気があり、デザインも悪く、補修もしていない賃貸は生活保護受給者しか入らない案件となっています。
 
アパートは小さなコミュニティです。
一度治安が悪くなればよくするのは難しいです。
そのために価値が下がらない為には「デザイン」が必要だということを気づいていただいたと感じています。
 

コストバランスはどのように考えていますか?

 
「ヒラノヒガシアパートメント」を例に道路面の壁は大事なデザインなので高級でしたが不燃の無垢材を張っています。
住宅密集地は木の外壁が防火上少ないので、目立ます。
この木材を木材風サイディングにすると安くなりますが途端に建売感が出てしまします。
この場合、無垢材のエイジングが大事なのです。逆に見えない裏側等は安価なサイディングを貼っています。
 
トイレやユニットバスは安価なものを使いました。
窓や扉等も基本既製品です。
お金をかける部分と掛けない部分を調整することを心がけています。

アパートのデザインの大事な部分は?

 
外観を差別化しています。
見た瞬間に「これ」と思うようなデザインが良いです。
 
また、キッチンと洗面は少しコストアップしましたが見た目が良いものを選びました。
借りる側は似たり寄ったりの物件ばっかり見ています。
そして借りるとき、見た瞬間「カッコ良い」や「かわいい」と感じさせることが大事なのだと考えています。
 
賃貸の場合、大事なのは瞬時に「住みたい」と思わせることだと思います。
これは子育てをメインにするようなファミリー層へのアピールと真逆かもしれません。保守的にならないことが大事です。
 

林泰介建築研究所 林泰介さんのアパート・設計事例

  

画像 建物の名称 紹介文
ヒラノヒガシアパートメント

採光の方法を検討し、敷地いっぱいのプラン二ングをし、外部階段ではなく室内階段とすることで木製階段を採用しコストダウンを検討。数字を書いたりする一般のアパートではない外観デザインとしました。

 

パズルの長屋

●設計事例の所在地: 
神奈川県横浜市
●面積(坪): 
40
●建物の種類(大分類): 
住宅関連
●メインの画像: 
●メイン画像の説明文: 

外観夜景

建てる前に依頼者が悩んでいた事・ご希望: 

土地の有効活用

依頼者があなたに依頼した決め手: 

世帯数とデザイン

●建物の紹介文(依頼者のお悩み・ご希望を叶えるために工夫した点・採用した建材など): 

南側に高い敷地がある為、日当たりの悪いとされる土地に計画されました。アルファベットのHに似た形状として敷地中間部に通路を設けて各室日当たりを確保しています。

依頼者の声: 

デザイン性の高いランドマークとなる建物が出来上がりました

その他の画像: 

室A
水回りとベットスペースをラワン合板で仕切っています

長屋となる為、室内階段が配置されています。
ラワン合板で作る事でコストを抑えています。

室B

I-3002、店舗の改装・プラン図面とパース(大阪府)

ユーザー リドムズ の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
大阪府
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

弊社は工務店を営んでおります。
異なる施主で、店舗の改装が同時期に2件あり現状図面はありますが、プラン図面とパースがどうしても作成のいるお客様達で困っています。
2件とも引き受けて頂ける方とお仕事がしたいです。
1件目は木造2階建テナント物件にめ立飲み居酒屋を改装して半分を寿司屋に改装(厨房は1つ)
2件目はテナントビルの1室をスケルトンから美容院に改装
 
2件ともプラン図面とパースのみ依頼したいです。
 
建築家の所在地について:
同じ都道府県・近県の建築家を希望する
 





ユーザー ナイトウタカシ建築設計事務所 ナイトウタカシ の写真

昨日、とある家づくりの打合せへ行ってきました。

ここ数か月にわたって、打ち合わせを重ねてきた

こちらの家づくり。

打合せするたびに、いろんなご要望がでてきて、

間取りが変化してきました。

ちょっとした変化というより、結構大胆な変化。

面白いなと思うのは、その変化の流れ。

前回の打合せで出たご要望を反映させて、最新の間取りを提示します。

その間取りを見ていると、ここは、こんな風がよいかもと思われます。

もちろん。

気まぐれでおっしゃってるわけではないんです。

例えば、階段のカタチ。

当初は、スペースを有効に活用するという主旨でしたので、

折り返し階段を選択していました。

その後、現在のお住まいが、L型のかね折れ階段で、

とても使いやすいで、変更されます。

そして、周りのスペースとの関係と、二つの踊り場のある

コの字の階段が魅力的と感じるようになられて、コの字の階段へ。

階段が、建物に対して平行(直角)だったのですが、

変化を付けたいということで、斜めにしたりもしました。

階段が変化すると、結果間取りは大きく変更になりますよね。

階段を事例に挙げてみましたが、

階段に限らず、いろんなスペースで、こういったお話をさせていただいてます。

家づくりでは、時とともに、お客様の御要望が変化するのは、

当たり前と思ってはいるのですが、こちらのお客様は、

想像以上かもしれません。

何度も家づくりをご経験されてきたからこその発想力なのかもしれません。

何度変化してきても、最終、納得の間取りに行き着くのであれば、

必要なプロセスですから。

そうそう。

いつも、お客様のお勤め先で打ち合わせをさせていただくのですが、

昨日は、遅めのお盆休みのようでしたので、ご自宅で行いました。

やはり。

お勤め先ですと、打合せ時間が決まっていることと、

お客様も仕事モードな感じですので、腰を据えてお話する

という時間的な余裕があまりありませんでした。

ただ。

昨日は、ご自宅で、お休みということもあって、

とてもリラックスした空気感で、じっくりと腰を据えて、

打合せをさせていただけたので、とても充実した内容となりました。

あっという間の数時間で、気が付いたら、予定の時間は

軽く超えていました(笑)

そのおかげもあって、間取りについては、概ね方向性が

確定してきた感じになりました。

家づくりって。

チャチャッと、簡単に、サクッとできるわけではありません。

もちろん、完全にお任せの家づくりであればできるでしょうけど。

私は、お客様と一緒に、じっくりとしっかりとお話しながら、

納得の家づくりをしていくスタイル。

大事な大事な家づくりですから。

ユーザー 大島功市建築研究所 一級建築士事務所 大島功市 の写真

なんと20年前…独立しての処女作…矢部の家!
必死の思いで売り込んだらディレクターから連絡が放映されることになり…しかも第一弾のDVDにも入れて頂きました^ ^
撮影当日見させて頂き…渡辺篤史さんにもお会いさせて頂き…おしゃべりさせて頂き…その時言って頂きました!
"大島さん良いねー!僕の家もコンクリート打放しなんだよ!"

2001年”渡辺篤史の建もの探訪”にて放映~矢部の家/間仕切りのないスキップフロアの家
http://ohkokk.boo.jp/yabenoie.html

I-3001、セカンドハウスの建築(東京都在住・建設予定地は山梨県)

ユーザー nikku の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
東京都
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

山中湖村で土地を取得予定でセカンドハウスの建築を考えています。富士山が雄大に見れる場所で土地は2100m2程度となります。50坪前後の床面積の建物を建築したいと考えています。
当方東京都品川区になります。ドッグランなども作りたく外構含めてよいプランニングをいただけ、総コストも上手く落としていただける先生を見つけたいと考えています。
 
予算はザックリと5000~6000万円程度と考えています
 
建築家の所在地について:
同じ都道府県・近県の建築家を希望する
 





ユーザー 岩間誠治一級建築士事務所 岩間誠治 の写真

造成地では、敷地は平坦に整地されていることがありますが、郊外の土地や自然のままの土地は必ずしも平坦ではありません。
そのような場所へウッドデッキを敷く場合、大きく分けて2通りの方法があります。

1,平坦にデッキを敷く方法
2,法面を利用して高低差に合わせてデッキを敷く方法

両者同じように見えますが、コストが大きく異なります。

1法面に平坦なデッキを敷く場合、根太と束といわれるデッキを支持する下地で平坦な面を作る必要があります。1m以内程度の高低差では問題なく作られますが、1m以上の高低差では鉄骨等による構造体が必要となり桁違いなコストがかかります。

2法面を利用してデッキを敷く場合、スキップフロアのような形になる為階段状のデッキ部分を作る方になります。1で前述した1m以内の高低差の場所で行うと1よりもコストがかることが多くなりますが、空間的な遊びは増えて楽しいデッキスペースが出来上がります。1mを超えるような高さでは、計画内容によっては1の様に構造体を作る事を避ける事ができる為手間暇はかかりますがコストを抑える事ができます。

1mを超えるような高さでデッキを作るにはコストがかかります。どのような用途で使うのか等によって、平坦な範囲が必ずしも広く必要ではない場合もあります。段差をうまく利用し、ベンチスペースを配置したりスキップフロアにしたり、斜めの寝そべりスペースを作ったりアイデアでコストがかからないように設計をすると楽しい空間が出来上がります。

I-3000、ガレージ及び6帖、3帖くらいの平屋(東京都)

ユーザー マッシュ の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
東京都
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

自宅の裏の土地にガレージ及び6帖、3帖くらいの平屋を考えています 土地の扱いは既存の建物に付随する建物の増築にあたるかもしれません どなたか引き受けてくださる方がいらっしゃいましたらよろしくお願いいたします できれば費用もどれぐらいかかるのか教えていただきたいです
 場所は東京都青梅市になります
 
建築家の所在地について:
建築家の所在地にはこだわらない
 





I-2999、セルフビルドにて木製ガレージ(北海道)

ユーザー Choiwaru の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
北海道
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

はじめまして。
 
当方、札幌市在住です。
所有している戸建て住宅敷地内にある駐車スペースにセルフビルドにて木製ガレージを
建てたいと考えております。
そこでご相談ですが確認申請の依頼をする際およそ25平米の広さで(5、5m×5m,高さ4m(自動車整備用リフトを入れる為))
大凡費用はどの位かかりますでしょうか?
ちなみに「準住居地域」になります。
宜しくお願い致します。
 
建築家の所在地について:
建築家の所在地にはこだわらない
 





ユーザー ナイトウタカシ建築設計事務所 ナイトウタカシ の写真

雨。続きますね。

梅雨を思わせる長雨になっています。

そんな時、洗面脱衣は、こんな感じでしょうか。

洗面脱衣に設置した室内物干しと、ユニットバスにある

浴室暖房乾燥機を使って、洗濯物を乾かす。

もちろん。

もっと日当たりのよい、リビングなんかに室内物干しがあれば、

そちらにも干しているとは思いますが。。

洗濯物が干してある時間帯にもよりますが、

洗面台を使ったり、お風呂に入るタイミングに、

この状態ですと、ストレスを感じる方も多いはず。

物干やハンガーは身長より高い位置にきますが、

洗濯ものは、さすがに、身長の範囲内に来ますから。

なぜ、そんな話なのかというと。。

先日お会いした奥様が、このストレスを何とかしたい!

と強くおっしゃっていましたからなんです。

ここ最近、ヒアリングさせていただいた奥様たちは、

結構な確率で、洗濯動線についてお話されます。

梅雨時期は、ほんと困りますから。

じゃあ。どうするのか。

一つ目は、洗濯乾燥機の設置ですよね。

「かんたくん」という商品名で有名です。

興味ある方はググってみてください。

洗濯機の上か、スペースがあれば横に設置すると便利です。

ただし。

上に設置する場合は、洗濯機の種類によって、

高くなることもあるため、その辺は注意が必要です。

ドラム式でなく、縦型の洗濯機を使う場合ですね。

高く設置しすぎると、出し入れが大変になるかもしれませんから。

洗濯乾燥機を導入された方に、お話うかがうと、

採用してよかった設備のTOP3に入ります。

洗濯のストレスが解消されてよいそうです。

ちなみに。

ドラム式洗濯機についている電気式の乾燥機でも

もちろん、乾燥はできますが、ガス式とは馬力が違うので、

乾燥時間が異なります。

たくさんの洗濯ものがある方には、洗濯乾燥機がオススメです。

ちなみに。

導入する費用は、新築時であれば、さほど高くありませんので。

洗濯乾燥機で一発解決ということでもよいのですが、

やっぱり洗濯物をしっかりと干したいという方ですと、

ランドリールームを、洗面脱衣とは別で確保するケースも

増えてきました。

しかも。

日当たり抜群の場所にですよ。

日当たりのいい場所って、普段過ごすリビングとか寝室とかに

したいところ。

その中をランドリーが陣取るわけですから。

実は、結構勇気がいるかもしれませんね。

でも。

いい場所に配置できれば、気持ちよく洗濯ものが乾きますから。

間取りはいろいろ考えてみてくださいね。

そうそう。

ランドリールームに、どんなものがあるといのか。

洗濯機はもちろんですね。

洗濯できたものをすぐに干せますから。

アイロン台なんかもあると便利ですよね。

ちょっとしたカウンターがあればよさそうです。

さらに。カウンター上にハンガーパイプがあるとよいです。

洗濯物をかける必要のある衣類を引っ掛けておけますし、

そもそも、使っていないハンガーをかけておくこともできます。

もしかすると、スペース次第では、室内物干しと兼用しても

よいかもしれませんね。

それと。

お子様が運動系の部活なんかをしている場合は、

洗濯機脇に、多目的流しがあるといいですよ。

ごしごしと予備洗いできますから。

ちなみに。

ランドリールームの窓から、屋根のかかった半屋外の

物干場に直結しているとなおよしですね。

ランドリールーム。

必須ではありませんが、あると便利なスペースですね。

いろいろ考えてみて下さいね。

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