S-0497、玉石積みの崖のある土地を購入し住宅を建てたい(愛知県)

S-0497、玉石積みの崖のある土地を購入し住宅を建てたい(愛知県)

ユーザー yoshihiko55 の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
愛知県
現住所‐郡市区町村: 
犬山市
ご相談の内容: 

初めて利用させていただきます。
今回、2Mほどの官地を挟んで隣地に高さ約4Mで約角度80度の玉石積みの崖のある間口8.5Mの土地を購入し住宅を新規に建てたいと思って検討中なのですが、現場を見に行ってきて資料を調べてもらった結果
 
初めの工務店さんでは
『官地が間に入っているので崖条例の適応はないので問題なく建築できるけれど、安全面も考慮して擁壁は作った方がいいです』という回答で、特に問題はなしみたいな感じだったので土地の買い付け書を出してきたのですが
 
もう一つの工務店さんから、後日
『今回の土地は、市の建築許可は下りてもセンターの確認書が下りないかもしれないので引き受けれませんと言われ。
擁壁を立てても土台ごと滑っていくかもしれないし正直責任が持てない・・・。』ということでした。
 
 
そもそも危ないと言われている土地を買うこと自体がおかしいのかもしれませんが、擁壁ではやはり危ないのでしょうか?
詳しい資料がないので何とも言えないとは思いますがよろしくお願いいたします。
 
購入希望の土地は崖の下側です。 セットバックすると土地の幅(8.5M)から建築はムリなので擁壁での対応が出来ればと思っています。
無謀でしょうか???
 
 





コメント

ユーザー オフィス・アースワークス一級建築士事務所 小松原敬 の写真
オフィス・アースワークス一級建...

横浜の設計事務所です。

横浜も山や崖が多いので古い擁壁がある土地は多いです。
そういった土地に建築する時は二つの方法があります。

一つは擁壁を作りなおす方法。
きちんと設計した擁壁なら問題ありません。

もう一つは、既存擁壁の下部から35度(角度は自治体や土質で変わる)で引いた線以下に基礎を下げて家を作る方法。
この線を安息角と言います。各自治体で条例があるはずです。

地下を作る場合以外では基礎を下げるのは難しいことがほとんどなので、そうした場合は杭を入れます。
杭は住宅用の鋼管杭や柱状改良というセメントと土を混ぜた改良体を作る方法など幾つかあります。
この杭を安息角以下にまで打つわけです。

ただ杭を入れる場合の重機が敷地に入れられるかどうかがポイントになります。
最近では軽量の機械ができてて、クレーンで吊って入れたりできますので良い杭屋さんに聞くのがいいです。

いずれにしても、きちんとした設計ができることが重要です。
設計は設計事務所に依頼することが大事です。お近くの設計事務所に依頼してください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
あーす・わーくす 一級建築士事務所 
<T・Komatsubara>
 〒221-0834  横浜市神奈川区台町16-1
        ソレイユ台町ビル802
TEL 045(314)5360
FAX 045(620)8358
http://office-ew.com/
mail@office-ew.com
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ユーザー ジュウニミリ建築設計事務所 二村はじめ の写真
ジュウニミリ建築設計事務所 二村はじめ

yoshihiko55さま
 
はじめまして。
 
ジュウニミリ建築設計事務所の二村と申します。
名古屋の設計事務所です。
 
お隣と結構な高低差のある土地のようですね。
安全面のことですし、がけ条例のように条例も関係しますので、ここに書いて頂いている情報のみでのアドバイスは難しいと思います。
購入前の様ですし、専門の人に見てもらい相談することをお薦めします。
 
 
ジュウニミリ建築設計事務所
二村はじめ





ユーザー Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 の写真
Archi-Lab.CAN 建...

こんにちは。

弊社は、(公社)日本建築家協会に属していて、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。
また、この建築家紹介センターでは、建築家依頼サービスの物件に対して弊社の業務となる可能性があるかどうかを質問させて頂いているお礼(奉仕)として、ほぼ全ての建築質問サービスにボランティアで対応させて頂いております。 何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。

話をまとめると、質問は下記の様になると推測されますが如何でしょうか?

Q.道等(里道・水路)の向こう側の土地に崖がある土地の購入を考えている。
崖下で、崖の高さ=4mの2倍(=8m)以上のセットバックをすると、
実際には住宅の建築が無理なので、擁壁等何か方法はないか?
 (購入予定の敷地は崖の間口8.5m×土地の幅8.5mということでしょうか?)

それに対しての回答でしたら、下記となります。

A.まずは、崖上の場合は、上記の小松原さんが回答の方法が、各自治体にて要項の運用基準等で規定されています。(要項では主に崖下のことしか想定されていなかったので、崖上について運用基準を設けています。)

崖下の場合は、各自治体の要項では、擁壁等の設置による緩和がございます。

ただし、今回の場合は道等を挟んで、他人(A氏)の土地にある崖であります。
yoshihiko55様が、① A氏の許可を取り、②A氏の名義で確認申請(工作物)を行ない、
③yoshihiko55様が擁壁の費用を支払って、工事を行ない④A氏の名義で完了検査申請(工作物)を
行なう事、以上4点が全て可能であれば、法定擁壁の設置が出来て、 その後に、一般的な住宅が可能となります。

もう一つの方法は、道等の状況にもよりますが、yoshihiko55様が、⑤道等を管轄する自治体等に道等の高さ変更若しくは暗渠工事の許可を経て、購入予定敷地に擁壁を造る方法です。
この場合も⑥yoshihiko55様の名義で確認申請(工作物)を行ない、⑦yoshihiko55様が擁壁の費用を支払って、工事を行ない⑧yoshihiko55様の名義で完了検査申請(工作物)を行なう事が必要です。

何れの場合も、擁壁についての確認済証、検査済証が必要です。その後(条件が揃えば同時進行も可能-都市計画法37条但し書き)、住宅の確認申請、工事のフロートなります。
弊社では、何れの方法についても実績がございます。

yoshihiko55様の代理として②④⑥⑧は土木コンサルタント及び建築設計事務所の許可登録に所属する一級建築士有資格者が業務を行なうことが可能です。
また、直接の業務では有りませんが、弊社においては⑤の交渉における建築的部分のアドバイスは
サービスで対応させて頂くことも可能です。

③⑦の擁壁工事は施工会社の競争見積等で業者選定後、yoshihiko55様と決定業者との契約によって行なわれますので厳密な費用は設計者には判りかねますが、過去の実績を根拠にした想定される概算金額は数百万円はかかると思います。
弊社では、土地の高い安いを見掛上の判断ではなく、これら(擁壁・杭・地盤改良・建築的解決)の費用を土地に価格に含めた実勢判断をなさるようにアドバイスさせて頂いております。

更に、擁壁以外の建築的な解決もございます。
(弊社ではこの方法も、精密機械工場で防振を兼用して行った設計監理が有ります。)
それは、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造として、崖に面する箇所に窓等を設置しない等の安全対策を行なうことです。つまり、崖が崩れてきても内部に土砂が入ったり、建物が崩壊しない様にすれば可能です。

以上の3方法がございます。

ついでと、質問への回答をさせて頂きますと、

>崖条例の適応はないので ⇒ 誤り、間に土地があって崖条例は規制対象です。
>市の建築許可は下りてもセンターの確認書が下りないかもしれないので ⇒ 
センターとは何を示すか判りかねていますが、擁壁の(確認申請(工作物)、検査)や
住宅の確認申請&検査も必要で、関係者(隣地・道等管理者)の了解を得られれば、
後は手続きを法律等に従って行なえば、全て完了致します。なので、各々の確認済証・検査済証が
下りないことは有りません。逆に、今回は規制外である開発行為等の許可行為は、
認められない場合もあります。
>擁壁を立てても土台ごと滑っていくかもしれないし ⇒ 
(住宅の)土台と崖崩れ防止の為の擁壁との関係は意味が判りません。また、擁壁等が崩れないように設計した図面の確認やその図面通りに造られているかを検査するので、崩れること自体想定外です。
更に、施工の手抜きやミス以外で施工者に責任が及ぶ事はありません。設計者や審査機関も、構造的部分では違法行為や偽装がない限り国の規定に従っていますので責任は発生致しません。
>擁壁ではやはり危ないのでしょうか? ⇒ 
上記と同じ理由で、危なくはないです。無手続きで、違法に行われたものが危ないのです。
>無謀でしょうか??? ⇒ 弊社でも過去に実績があるようにキチンとした対応さえ行なえば、構造の安全上は無謀では有りません。しかしながら、ここにコストが考慮されると話が変わる場合もございます。土地+造成等+建築のトータルコストで考えると、多くの場合は割高となります。その分、何かメリットがあればいいのですが…崖側に庭を造りプライバシーを確保できるとか、前面道路側の景色がよいとか。
家族の皆様と充分に検討なさって判断することをお薦め致します。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=





ユーザー 山上建築設計 山上薫 の写真
山上建築設計 山上薫

はじめまして。山上建築設計 の 山上 健 と申します。
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当事務所は、父・山上 薫 と 子・山上 健 の二代で運営しており、愛知・岐阜・三重を中心に活動しています。
40年の実績・経験を活かし、いつの時代にあっても変わることの無い普遍的な価値を持ちながら、刻々と変化する時代の要請も踏まえた建築を生み出せるよう、心がけています。
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ご相談の件ですが、当事務所では現在、かなり近い条件の土地で設計を進めています。
役所でも詳細な確認をとったばかりですので、お役に立てるかと思いコメントいたします。
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お考えの土地で新築する場合、結論としてはお考えの通り「擁壁」を作ることになるかと思います。
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「がけ条例」は通称で、正確には「愛知県建築基準条例」の第8条のことを指します。
内容としては、高さ2m以上で30度以上の傾斜がある「がけ」の上下の土地に建物を建てる際に、安全面から規制を設けたものです。
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「がけ条例」は、官地が間に入っていても適用されます。
土地の所有者が誰であっても、危険性に変わりはありませんから、これは当然です。
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「がけ条例」が適用されると、がけの下で新築する場合、次の3つが現実的な選択肢になります。
1.セットバックする。
2.建物を鉄筋コンクリート造で作り、がけ側には開口部(窓や出入口)を設けない。
3.「擁壁」を作る。
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1.は無理なので、2.と3.が残ります。
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2.の方法は、もともと鉄筋コンクリート造をお考えでしたら、あり得ます。
しかし、開口部の位置が制限されますので、住環境への影響があります。
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3.の方法は、条例の文章通りに表記すると「がけと当該建築物との間にがけ崩れの被害を防止する施設を設ける」ことになります。
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この施設を、条例では「流土止」と呼んでいます。
工務店さんの言う「擁壁」は、正確には「擁壁」ではなく、この「流土止」のことではないかと思います。
(「擁壁」とは、高低差のある土地の段差部分に設けるもののことですが、yoshihiko55さんは、敷地内に「塀」のようなものを建てることを想定されているのでは、と推察しました。)
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yoshihiko55さんがここに書かれた条件から概算すると、高さ2mほどの「流土止」を設ける必要があります。
これは名古屋市の「宅地造成工事」の基準を準用して造る必要があり、長さにもよりますが数百万円の費用がかかります。
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以上に書いたことは、宅地造成法の規制等々、他の条件が加わるとまた話が変わってくる可能性があります。
様々な条件にきちんと対応できる設計事務所へ相談されることをおすすめします。
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もちろん、ご連絡いただければ当事務所でも対応いたします。
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山上建築設計
TEL:0568-95-0478
FAX:0568-95-0479
mail:yaa@alto.ocn.ne.jp
website:http://ymgm-archi.com/index.html





ユーザー 江川竜之建築スタジオ 江川竜之 の写真
江川竜之建築スタジオ 江川竜之

はじめまして江川竜之建築スタジオの江川と申します。

がけ条例の適用を受ける土地の購入に関するお問い合せとのことで、先に多くの方が様々な視点でご回答されているようですので、簡潔にお話しさせていただきます。

愛知県のがけ条例リンク
http://www.city.ichinomiya.aichi.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/623/gake.pdf

<前提条件>
・官地であってもがけ条例は適用されます。
・セットバックする方法は、土地の広さの関係上、不可能。

<方法> リンク先の下方四角内を参照
(1)ア 新しく擁壁を作り直すことでクリアできます。
(1)イ 現地を見てみないと明言できませんが、昔ながらの玉石積みでは適用が困難だと思われます。
(1)ウ 既設玉石積みの図面等がないと検証ができないので、おそらく無理かと思われます。
(2) 今回はがけ下なので適用外となります。

<結論>
(1)新しく擁壁を作り直す。という選択以外は無いように思われます。

<提案>
一般的には、まず擁壁を作り直し、その後住宅を建てる、という流れになるかと思います。言い換えますと土木工事→建築工事という考え方です。
工事期間も土木工事の分、長期化します。

当事務所では、擁壁工事は建築工事の一部と捉えまして、基礎工事の一環として擁壁をつくる方法をお薦めしております。

メリットは下記の点です。
1.工事期間が短くなる。
2.土木工事+建築工事 → 建築工事のみ とすることで工事に関わる諸費用を一括化しコストダウンが図れます。
3.擁壁単体で強度を確保するより、建物とセットで強度を確保するので、無駄な構造物を省くことができ、コストダウンが図れます。

ただし、崖地から離して建てられる場合は、やはり擁壁と建物は繋げずに個別となります。この場合でも工事業者は分けずに1社に依頼することで、工事期間の短縮化、工事後の責任の一括化を実現することをお薦めしております。

当事務所は崖地などの特殊な条件の土地に建物を建てることに特化した「難あり物件.com」というサイトを運営しております。
http://www.nanbutu.com/

難あり条件をその土地の個性と捉え、クライアントのライフスタイルに合わせて長所をうまくいかしてつき合うことで、積極的に活用していくことをそのコンセプトとしております。

不動産業も行っておりますので、土地売買からのお手伝いをさせていただくことも可能です。

もしご興味を持っていただけるようでしたら、お気軽にお問い合せいただければと思います。

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江川竜之建築スタジオ 江川竜之
〒460-0003 名古屋市中区錦2-12-8
御幸本町ビル3-3
TEL 052-618-5301
FAX 052-618-5302
MOBILE 090-1752-9882
E-MAIL tatu@egawa-design.com
総合HP http://www7.plala.or.jp/EAS/
FACEBOOK https://www.facebook.com/egawadesign

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