S-0497、玉石積みの崖のある土地を購入し住宅を建てたい（愛知県）

横浜の設計事務所です。

横浜も山や崖が多いので古い擁壁がある土地は多いです。
そういった土地に建築する時は二つの方法があります。

一つは擁壁を作りなおす方法。
きちんと設計した擁壁なら問題ありません。

もう一つは、既存擁壁の下部から35度（角度は自治体や土質で変わる）で引いた線以下に基礎を下げて家を作る方法。
この線を安息角と言います。各自治体で条例があるはずです。

地下を作る場合以外では基礎を下げるのは難しいことがほとんどなので、そうした場合は杭を入れます。
杭は住宅用の鋼管杭や柱状改良というセメントと土を混ぜた改良体を作る方法など幾つかあります。
この杭を安息角以下にまで打つわけです。

ただ杭を入れる場合の重機が敷地に入れられるかどうかがポイントになります。
最近では軽量の機械ができてて、クレーンで吊って入れたりできますので良い杭屋さんに聞くのがいいです。

いずれにしても、きちんとした設計ができることが重要です。
設計は設計事務所に依頼することが大事です。お近くの設計事務所に依頼してください。

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あーす・わーくす　一級建築士事務所　
＜T・Komatsubara＞
　〒221-0834　　横浜市神奈川区台町16-1
　　　　　　　　ソレイユ台町ビル802
TEL 045(314)5360
FAX 045(620)8358
http://office-ew.com/
mail@office-ew.com
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yoshihiko55さま
　
はじめまして。
　
ジュウニミリ建築設計事務所の二村と申します。
名古屋の設計事務所です。
　
お隣と結構な高低差のある土地のようですね。
安全面のことですし、がけ条例のように条例も関係しますので、ここに書いて頂いている情報のみでのアドバイスは難しいと思います。
購入前の様ですし、専門の人に見てもらい相談することをお薦めします。
　
　
ジュウニミリ建築設計事務所
二村はじめ

はじめまして。山上建築設計 の 山上 健 と申します。
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当事務所は、父･山上 薫 と 子･山上 健 の二代で運営しており、愛知･岐阜･三重を中心に活動しています。
40年の実績･経験を活かし、いつの時代にあっても変わることの無い普遍的な価値を持ちながら、刻々と変化する時代の要請も踏まえた建築を生み出せるよう、心がけています。
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ご相談の件ですが、当事務所では現在、かなり近い条件の土地で設計を進めています。
役所でも詳細な確認をとったばかりですので、お役に立てるかと思いコメントいたします。
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お考えの土地で新築する場合、結論としてはお考えの通り「擁壁」を作ることになるかと思います。
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「がけ条例」は通称で、正確には「愛知県建築基準条例」の第8条のことを指します。
内容としては、高さ2m以上で30度以上の傾斜がある「がけ」の上下の土地に建物を建てる際に、安全面から規制を設けたものです。
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「がけ条例」は、官地が間に入っていても適用されます。
土地の所有者が誰であっても、危険性に変わりはありませんから、これは当然です。
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「がけ条例」が適用されると、がけの下で新築する場合、次の３つが現実的な選択肢になります。
１．セットバックする。
２．建物を鉄筋コンクリート造で作り、がけ側には開口部（窓や出入口）を設けない。
３．「擁壁」を作る。
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１．は無理なので、２．と３．が残ります。
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２．の方法は、もともと鉄筋コンクリート造をお考えでしたら、あり得ます。
しかし、開口部の位置が制限されますので、住環境への影響があります。
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３．の方法は、条例の文章通りに表記すると「がけと当該建築物との間にがけ崩れの被害を防止する施設を設ける」ことになります。
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この施設を、条例では「流土止」と呼んでいます。
工務店さんの言う「擁壁」は、正確には「擁壁」ではなく、この「流土止」のことではないかと思います。
（「擁壁」とは、高低差のある土地の段差部分に設けるもののことですが、yoshihiko55さんは、敷地内に「塀」のようなものを建てることを想定されているのでは、と推察しました。）
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yoshihiko55さんがここに書かれた条件から概算すると、高さ2mほどの「流土止」を設ける必要があります。
これは名古屋市の「宅地造成工事」の基準を準用して造る必要があり、長さにもよりますが数百万円の費用がかかります。
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以上に書いたことは、宅地造成法の規制等々、他の条件が加わるとまた話が変わってくる可能性があります。
様々な条件にきちんと対応できる設計事務所へ相談されることをおすすめします。
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もちろん、ご連絡いただければ当事務所でも対応いたします。
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山上建築設計
TEL：0568-95-0478
FAX：0568-95-0479
mail：yaa@alto.ocn.ne.jp
website：http://ymgm-archi.com/index.html

はじめまして江川竜之建築スタジオの江川と申します。

がけ条例の適用を受ける土地の購入に関するお問い合せとのことで、先に多くの方が様々な視点でご回答されているようですので、簡潔にお話しさせていただきます。

愛知県のがけ条例リンク
http://www.city.ichinomiya.aichi.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/012/623/gake.pdf

＜前提条件＞
・官地であってもがけ条例は適用されます。
・セットバックする方法は、土地の広さの関係上、不可能。

＜方法＞　リンク先の下方四角内を参照
（１）ア　新しく擁壁を作り直すことでクリアできます。
（１）イ　現地を見てみないと明言できませんが、昔ながらの玉石積みでは適用が困難だと思われます。
（１）ウ　既設玉石積みの図面等がないと検証ができないので、おそらく無理かと思われます。
（２）　今回はがけ下なので適用外となります。

＜結論＞
（１）新しく擁壁を作り直す。という選択以外は無いように思われます。

＜提案＞
一般的には、まず擁壁を作り直し、その後住宅を建てる、という流れになるかと思います。言い換えますと土木工事→建築工事という考え方です。
工事期間も土木工事の分、長期化します。

当事務所では、擁壁工事は建築工事の一部と捉えまして、基礎工事の一環として擁壁をつくる方法をお薦めしております。

メリットは下記の点です。
１．工事期間が短くなる。
２．土木工事＋建築工事　→　建築工事のみ　とすることで工事に関わる諸費用を一括化しコストダウンが図れます。
３．擁壁単体で強度を確保するより、建物とセットで強度を確保するので、無駄な構造物を省くことができ、コストダウンが図れます。

ただし、崖地から離して建てられる場合は、やはり擁壁と建物は繋げずに個別となります。この場合でも工事業者は分けずに1社に依頼することで、工事期間の短縮化、工事後の責任の一括化を実現することをお薦めしております。

当事務所は崖地などの特殊な条件の土地に建物を建てることに特化した「難あり物件.com」というサイトを運営しております。
http://www.nanbutu.com/

難あり条件をその土地の個性と捉え、クライアントのライフスタイルに合わせて長所をうまくいかしてつき合うことで、積極的に活用していくことをそのコンセプトとしております。

不動産業も行っておりますので、土地売買からのお手伝いをさせていただくことも可能です。

もしご興味を持っていただけるようでしたら、お気軽にお問い合せいただければと思います。

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江川竜之建築スタジオ　江川竜之
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