S-0527、用途変更に建築確認は必要なのでしょうか(福島県)

S-0527、用途変更に建築確認は必要なのでしょうか(福島県)

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投稿者: 
現住所‐都道府県: 
福島県
現住所‐郡市区町村: 
会津若松
ご相談の内容: 

用途変更についてのご相談です。
 
築約100年の木造2階建てを、
・住宅から住宅併用店舗(宿)
・住宅併用店舗(販売店)から住宅併用店舗(宿)
 (※現在の用途が住宅なのか住宅併用店舗か不明確。登記上は店舗と記載されているが数年前まで人が住みながら商売をしていた。)
に用途変更をする際に、床面積の半分以上を住宅が占めて居る場合、
用途変更に建築確認は必要なのでしょうか?
用途地域は商業用地域になります。
 
また住宅併用店舗の際、
住宅と店舗はどれぐらい切り離した間取りで無ければいけないのでしょうか?
例えば、トイレを共有で使用できるや、住居スペースと店舗スペースを行き来できる扉が複数ある等が可能でしょうか?
 
最後に、築年数の古い木造物件を使用して店舗を開く際や、こういったケースの場合、
障害になりそうな要綱(耐火や自火報等)が有りましたら教えて頂ければと思います。
 





コメント

ユーザー 一級建築士事務所 株式会社 竹内建築研究所 竹内健 の写真
一級建築士事務所 株式会社 竹...

あいづっほ様
はじめまして
一級建築士事務所 株式会社竹内建築研究所 竹内健 と申します。

用途変更の件、
もともとの建物用途が店舗併用住宅であれば
用途変更にはあたりませんが、((宿)と表記がありますが、どのような意味しょうか)
専用住宅の場合は店舗併用住宅にする場合については
建築確認申請の手続きが必要となるのは、変更しようとする店舗部分が
100㎡を超える場合です
(100㎡以内であれば、既存の用途がどうであれ手続は不要です)
既存建物の状況から、確認申請の取得が現実的ではない(ほとんど難しい)
ので、100㎡以内に抑えることが良いのではと思います
ただし、100㎡以内に区画する仕方、仕様などは所轄行政と打ち合わせが必要
となると思います
基本的には区画されて、行き来ができないことが前提となると思われます
(実際の利用上は不便でしょうが)

なお、100㎡以内であっても、手続きは不要ですが、関連法規(建築基準法、消防法など)
に適合させる必要はあります

弊社は用途変更に関わる申請業務等を多数手掛けております
このサイトにも記事などを投稿していますので、ご参照下さい

お気軽にご相談頂ければ、と思います

株式会社竹内建築研究所 代表取締役 竹内健 090-5794-8176
東京都練馬区北町8-37-8-204 TEL 03-3598-5861 FAX 03-6909-3379  
http://www.arc-tk.com  E-mail ken-takeuchi@arc-tk.com





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あいづっぽ

ご回答誠にありがとうございます。

>>もともとの建物用途が店舗併用住宅であれば用途変更にはあたりませんが
住宅併用店舗から住宅併用宿にする場合も用途変更は必要ないのでしょうか?

>>((宿)と表記がありますが、どのような意味しょうか)
住宅併用店舗の店舗は宿泊施設としての店舗として、という意味でした。
説明不足となり大変申し訳ございません。

>>既存建物の状況から、確認申請の取得が現実的ではない(ほとんど難しい)
確認申請の取得が現実的ではないというのは、
具体的にどういった理由から現実的でないのでしょうか?

>>基本的には区画されて、行き来ができないことが前提となると思われます
行き来が出来ないことが前提というのは、そうでないく良い事例もあるのでしょうか?
玄関が共有で、その先にドアが2つあるみたいな、形は可能なのでしょうか?
出来れば住居スペースから宿の方へ行き来できる扉を設けておきたいと考えております。

また住居の風呂・トイレと宿側の風呂・トイレを共有にすることは不可能でしょうか?

質問が多くなってしまい申し訳ございません。
応えて頂ける範囲で構いませんのでご回答を頂ければ幸いです。





ユーザー  ワンズ建築設計室  佐久間智春 の写真
ワンズ建築設計室 佐久間智春

あいづっぽ様

初めまして、ワンズ建築設計室の佐久間と申します。
郡山で住宅店舗、古民家再生などの設計を行っています。
会津若松との事で、何かお力になれればと思いましてコメントさせて頂きます。
用途変更に関しましては、変更する規模や用途によっての判断と宿となれば民宿・旅館・ホテルなど・・・用途変更だけではなく宿泊施設の許可と構造補強なども絡んできますので、一度現地調査や資料を拝見させて頂く必要があります。

宜しければ詳しくお話をお伺い出来ればと思います。

ワンス建築設計室 佐久間
郡山市成山町59-6
TEL:024-937-6345
HP:http://one-z.info/





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あいづっぽ

ご回答ありがとうございます!
県内の方からのご回答を頂けて幸いです。

使用する用途は、住宅併用簡易宿泊施設になります。
こういった場合、具体的にこちらで準備すべき資料というのは
どういったモノを準備するのがよいのでしょうか?
参考までにお聞かせいただければ幸いです。





ユーザー Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 の写真
Archi-Lab.CAN 建...

まず、店舗と記載なさっていますが、建築基準法の用途では、宿と販売所は異なる分類になります。
更に、宿はホテル・旅館等に分類され、不特定な方々の就寝施設となりますので火事等について
配慮された仕様とすることが原則、義務付けされています。

また、旅館業法でも細かく分類されています。

但し、その規定に則らない宿として民宿と呼ばれるものがございます。
詳しくは、福島県の農家民宿開設の手引きをご覧下さいませ。
 https://www.pref.fukushima.lg.jp/img/fukushima-ui/img/gt/tebiki-kaisetu.pdf#search=%27%E6%B0%91%E5%AE%BF+%E5%9F%BA%E6%BA%96%E6%B3%95+%E5%8C%BA%E5%88%86%27
今回の物件はこれに該当するのではないでしょうか?
そうではなく、旅館業法区分でホテルや旅館に属しているのなら、遵法事項が数多くございます。
また、延べ面積100㎡を超えているのなら(住宅と異種用途区画がなされている場合は旅館等部分が100㎡以上なら)今回の住宅⇒住宅付宿泊施設、住宅付物販店舗⇒住宅付宿泊施設は確認申請(用途変更)が必要となります。
簡易宿所(33㎡以上)でない、農家民宿は逆に言えば33㎡未満でも特例で許可されている建築ですので、関連の法規を遵守しなければなりませんが、100㎡未満なので確認申請(用途変更)は必要有りません。また、農家民宿以外の簡易宿所33㎡以上100㎡未満の場合も同様に遵法の上、申請は不要です。

防火区画については、必要の有無がございますが、耐火構造壁等で区画すれば“切り離す?”必要はございません。区画が必要な場合はその区画上の開口部を防火扉とすればよく、個数については規定はございませんので行き来は可能です。

要綱もですが、基準法、消防法、旅館業法、水道法等々、新改築等を行なう時の法律に対して構造を除き新築時と同様に法律に遵守させる必要がございます。

夢の実現を祈念致します。

弊社は、(公社)日本建築家協会に属していて、建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、全国の建築相談は無料にて対応させて頂いております。
何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156

=豊かな空間創造、幸福な時間=





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一級建築士事務所 株式会社 竹...

あいづっぽ様

宿泊施設とのこと、了解致しました 用途上は店舗ではありません
100㎡を超え、建築基準法での用途変更確認申請が現実的に難しい理由ですが、
審査では用途変更する部分のみでなく、建物が建築基準法上、適合である(建築当時)
ことが前提となります 用途変更確認申請時にはこれを証明する書類として、建築確認済証、
検査済証が必要になります 弊社が今までに関わったなかでは、この書類が無いために、用途変更を断念した事例があります
無い場合、建物の法適合確認調査を行う必要があります。なお、適合していないことが判明した場合には、まず、是正工事を行う必要があります。

従いまして、築年数などにより今回の場合は、100㎡以内にてご計画されることが良いのではと思います
(なお、弊社は現在簡易宿所の用途変更申請を行っております)

また、お気軽にご相談下さい 弊社は首都圏のみならず、全国にて対応させて頂いております

一級建築士事務所 ㈱竹内建築研究所 代表取締役 竹内健





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あいづっぽ

竹内様

丁寧なご回答誠にありがとうございます。
例えばの数字なのですが、総床面積300㎡ある住居用途の物件を、住居150㎡・宿150㎡で用途変更しようとした場合、建築確認が必要になり、内容的に現実的では無いという事ですよね?
これを住居200㎡・宿100㎡で用途変更した場合、建築確認の為に建築確認済証、検査済証が必要ではなくなり、現実的であるという事でしょうか?
仮に住居100㎡・宿100㎡・飲食店100㎡などの形で用途変更した場合も、上記のように用途変更が必要ではないため、現実的に実現可能なのでしょうか?
また住居・宿・飲食店といった3つになった場合、宿と飲食店のトイレを共有で設置にしたりなどは可能なのでしょうか?





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一級建築士事務所 株式会社 竹...

あいづっぽ様

ご質問の件ですが
宿泊施設部分が100㎡以内であれば、建築基準法では用途変更確認申請が不要です
しかし、飲食店舗100㎡及び宿泊施設100㎡の場合は用途変更となる部分が合計して100㎡を超えますので(現在用途が住宅であるとして)用途変更確認申請が必要となります
ですので、宿泊施設+飲食店舗が100㎡以内であるような計画が良いのではと思います
(宿泊施設の所要面積が確保できるかどうかはわかりませんが)その場合はトイレなどは建築基準法では共有できます(その他の法規上は調べる必要があります)

なお、具体的になりましたら、所轄行政の建築指導課などと協議する必要があるとは思います

どうぞよろしくお願いします
㈱竹内建築研究所 竹内健  ken-takeuchi@arc-tk.com 090-5794-8176





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あいづっぽ

竹内様
ご回答誠にありがとうございます!
なるほど、、。そうそう甘いものではないのですね。
回答を受けましてご質問なのですが、

①仮に宿と飲食店の合計が100㎡以上の場合で用途変更をする際、
宿と飲食店の2つを1度に全ての届け出をしないといけないのでしょうか?
「住居→住居・宿」の用途変更の後に、改めて「住居・宿→住居・宿・飲食店」といった様に2回に分けて用途変更することが出来ないのでしょうか?

②また上記が可能な場合、1度目と2度目の間にどれぐらいの期間が有れば良いのでしょうか?

③現在ご相談している、宿と飲食店と住居の3つの用途で用途変更することは、
現在の用途が住居の場合と、住居兼店舗だった場合とで、何か違いは出てくるのでしょうか?
>>(現在用途が住宅であるとして)
との注意書きが気になりまして、お聞きいたします。

④>>(宿泊施設の所要面積が確保できるかどうかはわかりませんが)その場合はトイレなどは建築基準法では共有できます(その他の法規上は調べる必要があります)
とありますが、ここでおっしゃられている共有できるのは、
住宅・宿でしょうか?宿・飲食店でしょうか?住宅・宿・飲食店でしょうか?

改めまして、都度のご回答誠にありがとうございます。
もしよろしければ、上記にお答えいただけば幸いです。





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一級建築士事務所 株式会社 竹...

あいづっぽ様

ご質問の件、

①、② 用途変更申請を2回に分けて(必要に応じ、その都度)行うことはあり得ますし、
     そのくらい、期間を置かなければならない、との規定もありません
     しかし、前述しましたとおり、その前提には現在の建物の状態が法適合(建築当時の)
     にあることが必要です 仮にとのお話ですが、築年数などから、及び検査済証がないと
     現実的ではない、と思います

③   現在の用途が店舗併用住宅の場合、宿泊施設部分が100㎡以内であれば、用途変更申請は
     不要と思います しかし、それを証明するものが建築確認済証及び検査済証です
     これが無い場合は店舗及び宿泊施設の合計が100㎡以内で申請不要と考えるのではないか
     と思います(厳密に言えば、上記の法解釈については所轄行政の判断によることになります)

④   トイレが共有できるかどうかについてですが
     建築基準法以外で宿泊施設設置に関する法律において
     専用のトイレを要求されている場合は共有できない思います
     
 どうぞよろしくお願いします
 ㈱竹内建築研究所 竹内健
   





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あいづっぽ

丁寧なご回答誠にありがとうございます。

やはり現状は店舗と宿の合計を100㎡以下でおさえて、残りを住居として使用したいと思います。
簡易宿泊施設と住居として運用し、住居側では民泊での営業を行う考えで居ます。

100㎡以下での用途変更の場合、
どういった書類が必要か、どういった手続きがあるか、
どこのどの部署に相談すればよいか、ざっくりで良いので教えていただけませんでしょうか?

また、現在確認済証と検査済証の有無を確認している最中なのですが、
これがもしあった場合は100㎡以上での用途変更も可能なのでしょうか?
どれぐらい現実的なのか、どういった手続きやメリットデメリットがあるのか教えていただけませんでしょうか?

何卒よろしくお願い致します。





ユーザー Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 の写真
Archi-Lab.CAN 建...

民泊施設も、基準法では宿泊施設です。
つまり、お考えの用途変更は住宅・物販店舗⇒宿泊施設となりますよ。

また、確認済証と検査済証の有無は役所で台帳閲覧にて確認可能です。
もし無ければ、違反建築物ですので提出が確認される状態に現状回復をすれば、
新に用途変更の手続きを執り、検査後使用出来る事になります。

メリットもデメリットもございません。
敢えて言うなら、増改築を含めて確認・検査がない状態はいつ解体命令が来ても
従わないとならない状態であること。第三者に貸与するとその分の損害賠償まで
背負う事になりかねません。更に刑事罰(懲役&罰金)を追う事もございます。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=





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一級建築士事務所 株式会社 竹...

あいづっぽ様

ご質問の件ですが、

店舗と宿泊施設で合計100㎡以内とする場合、用途変更確認申請自体は不要ですが
手続きとしては、所轄の市役所等の建築指導課に計画平面図(及び現況平面図)を持って、打ち合わせに行き、用途変更申請不要である旨の確認をしてもらいます
その後、所轄の消防署予防課に行き計画平面図(及び現況平面図)にて、必要となる消防用設備の事前相談を行う、ことが段取りになります(これらは通常は建築士が行います)
そのほか、簡易宿所の設置にあたり必要な行政と事前相談が必要と思います

築約100年とのことですので、確認済証、検査済証、またはそれに替わるものはないと思いますので、
用途変更申請をしようとする、既存建物の法適合調査が必要になります 
掛る費用、時間は現時点では解りません
なお、その結果、違法部分があれば、是正工事が必要になります 費用はその違反内容によりますが、そもそも直せない場合もあり得ます
用途変更確認申請が提出できるのは、是正工事が完了し、適合になった後になります

従いまして、費用も期間も相当に掛りますし、その調査結果によっては申請ができないこともあり得ます

どうぞよろしくお願いします





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法の趣旨としては、例えば100㎡以下の用途変更を行なえば何度でも申請は要らないのではなく、
確認申請(用途変更)はその行為の直前の確認申請・完了検査申請から100㎡を超える毎に行なうものとなります。

例えば、検査済証がある300㎡の住居付物販店舗が有り、これを99㎡だけ宿泊用途(民泊を含む)に変更する時は確認申請(用途変更)は必要有りませんが<但し、現行法規に従った建築とする必要は有る>更に、今後1㎡以上の用途変更を行なう際には検査済証がある状態から100㎡を超える用途変更となるので
確認申請が必要となります。
そして、100年を超える建築物の場合は増改築等が一回もなければ、建築基準法上の既存不適格物件ですので、今回の確認申請時に全て現行法規に遵守させる必要がございますので、用途変更だけでは済まず、各種改修・模様替えの工事が必要となりますので、竹内さんが仰られているように現実性が無いことになります。<確認に関係なくこれらの工事は本来必要です>
また、100年間、特に1945年以降に増改築等を行なっていて確認申請等を行なっていない場合は、建築基準法上では違反建築物となります。増改築を行なう前の済証をもらった状態に戻す必要がございますが、それが1945年以前となると、原状回復も難しい上に、特殊建築物への用途変更となれば、
可能性は大変厳しいと思われます。

100年程度では、文化財保護法による指定建築物の指定も難しいと思われますが、これにより
建築物の耐火、防火、避難等について緩和してもらう方が意外とスムーズに行くかもしれません。
と言うか、耐火、防火、避難等について遵守させる必要がある正攻法の手続きでは、
現実的に大変厳しいと言わざるを得ません。

コンプライアンスに基いた夢の実現を祈念致します。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156





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