S-398、崖条例が適用される家に現在住んでいます。（岐阜県）
S-398、崖条例が適用される家に現在住んでいます。（岐阜県）
築４９年の家に住んでいます。この家を新築建て替えをしようと、とあるハウスメーカーに相談しました。
ところが、今の家が建っている土地には、崖条例が適用されるため、崖の大規模な造成工事をしないと、県からの建築確認の申請が許可されないとわかりました。
家を建てる上に、そのような造成費用が出せるはずもありません。
リフォームなら、県の許可は要らないそうですが、４９年前の家では、基礎も不十分ですし、家族も増えたので、今の家（延べ３６坪）では根本的に部屋数が足りません。
土地付一戸建てを他の土地で・・・とも考えましたが、この土地を売ろうにも、崖条例付では期待した値段がつく見込みはないですし、祖父から譲り受けた形見のような土地をそんな安値で手放す気には到底なれません。
「やはりこの土地で新築を・・・」です。
何とかこの崖条例の規制を緩和する策がないものでしょうか？
今お話をしているハウスメーカーの営業さんもずいぶんと崖条例について調べていただきましたので、
この土地や近隣の図面もいただいております。とりあえず、崖条例についてお詳しい建築士の先生に
その図面を見ていただいて、本当に造成工事をするしか手立てがないのかお話を聞きたいです。
よろしくお願いします。
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コメント
崖条例が適用されるとのことですがそもそもどれくらいの高低差でしょうか？
新築に関してはもちろん許認可を取るうえで合法でなくてはいけません。
合法であることは安全を確保できる構造であることが大前提です。
仮にこれで許可を逃れたとしても安全でければ家が倒壊する可能性があります。
行政としては危険なエリア内で建物を建てて万が一の場合責任を負うことのないように
規制をかけるわけです。
そこで方法としては３つの方法があると考えます。
１、今の宅盤のまま行政のいわれる通りにお金をかけて造成工事を行う。
２、規制にかからないように、規制を受けてもコストがかからないように建物一体擁壁
基礎で設計してコストダウンを図る。
そうするにはハウスメーカーではできないでしょう。そういうことが得意な建築家さんにお願いするしかありません。
３、実際できるかわかりませんが建築家さんに現状安全であることを証明してもらう。
（もちろん証明できるかわかりませんが建築家さんリスクが生じます。）
最後の方法として崖条例にかかる部分をリフォームする。もちろん全面的なリフォームが必要です。
基礎や構造の補強はもちろんです。そのうえで離れで一部増築申請を行い崖条例の対象としない方法です。
全体像が見えないのでどう申請するか検討が必要ですが・・・
きっとそれが一番経済的かもしれません。上記１でなくても解決方法は考えればあると思います。
ご健勝お祈りいたします。
TREEHOUSE 辻
http://www.shosai-4031.jp/
岐阜市の条例と現地を確認しないと、正確なことはわかりませんが、
リフォームと増築という方法も考えられるのではないでしょうか。
基礎は打ち変えて補強することができますし、一般論ですが、新築するよりも安くできます。
条例文には、「ただし、急傾斜地の状況若しくは建築物の配置により、又は防災上必要な措置が講じられることにより当該建築物が被害を受けるおそれがない場合は、この限りでない。」とあります。岐阜市との打ち合わせが必要であると思います。
住宅メーカーはこういう交渉は・・・・・・？
はじめまして 岐阜市の繭デザイン・ワークスの山下と申します。
がけ条例についてですが、下記の２点の確認が必要です。
・お住まいの敷地が 「災害危険区域内」か
・がけの高さが２ｍ以内か
お住まいの敷地が 「災害危険区域内」でしたら 住宅を建てることはできません。
（住宅以外なら相応の措置を講ずれば可。）
また、災害危険区域外で がけの高さが２ｍ以内でしたら がけ条例の規制を受けません。
もし、２ｍ以上の場合でも 規制を受けますが、がけ自体を造成しなくても建てられる方法はあります。
（鉄筋コンクリート造とするなど）
法令の規制はもちろんですが 現況の状態等（建物ががけの上か下か。 がけの形状。盛土か切土か。地盤の地質等。）によって がけを造成したほうが良いのか、建物の位置や工法等で安全を確保したほうが良いのかを検討されたほうが良いかと思います。
ただ、いずれの方法の場合でも一般の敷地に建てる場合より工事費は高くなる可能性はあります。
下記に岐阜県の建築基準条例（がけ条例はこの条例の一部です。）について解説されていますので参考にしてください。
http://www.pref.gifu.lg.jp/kendo/kenchiku-jutaku/kenchiku/kijun-ho/index.data/kaisetu1.pdf
よろしければ もう少し詳しい説明をさせて頂きますのでご連絡をお願いいたします。
ご質問の内容だけでは具体的なことはわかりませんが、崖条例にかかるから造成工事をしないと建築できないとは限りません。
建物が崖の上にあるか下にあるかでも、また、崖の高さがどれだけあるかでも対応策は変わってきます。
予算や希望される住宅の内容で、さまざまな解決法が考えられます。
意外に簡単に解決できるケースもあれば、難しい（費用のかかる）ケースもあります。
ハウスメーカーのシステムでは崖自体の造成以外対処できないだろうと思います。
ただ、敷地の危険性をそのままにしてのリフォームという選択は、お薦めはできません。
現実に住まい手さんの生命にかかわる可能性があるからです。
まずは安全な居住環境をどう作るか、ということを考えられたほうが良いと思います。
実は私の自宅も崖条例にかかる土地に建てています。
いずれにしても現地の状況を見なければ適切なアドヴァイスにはならないかと思います。
お電話いただければ、現地を見ながらご相談にのることができます。
TEL・FAX 058-232-2870
POM様から建築家紹介サービスへの申し込みをいただきましたので、相談を終了します。
ありがとうございました