S-402、隣地との距離について(大阪府)

S-402、隣地との距離について(大阪府)

ユーザー みえ の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
大阪府
現住所‐郡市区町村: 
藤井寺
ご相談の内容: 

建て替えを考えています。新築で設計書を作成してもらったのですが、隣との境界が50㎝とれなくて、隣人に承諾してもらえません。間口が2間(3640㎜)で、柱と柱の間が910㎜で設計してもらったのですが、間口を3500㎜で設計することは不可能なのでしょうか?今の不動産屋さんでは、出来ないと言われました。出来たとしても、値段は高くなるものなのでしょうか?





コメント

ユーザー MOW設計室 渡辺善正 の写真
MOW設計室 渡辺善正

隣地境界線との距離が50cmと言うのは民法上の話でしょうか?

民法234条では50cm以上空けなければならないとなってますが、建築基準法では壁面後退や条例で規制がない限り、50cmを空けなくても建築確認申請の許可はおりるはずです。判例では意見が分かれているようですが、民法よりも建築基準法を優先する考え方が多いようです。

間口を3500にして隣地の空きはいくらになるのですか?隣地の空きについては50cmは空けなくても、隣地を借りずに最低限施工できる程度の空きは必要ではないかと思います。外壁の仕上げの要らない材料を使うなど、また内側から施工できる材料を使うなどすれば隣地の空きは最小限にできるのではないでしょうか。材料にもよりますが最低300の空きは必要ではないかと思います。

私自身、50cmを空けずに設計をして建築した住宅も何軒かあります。しかし、施工者の方は苦労してました。

法的に建築できたとしても相手のことも考えてあげる心の余裕も必要ではないかと思います。





ユーザー 草(sou)空間設計 横地 義正 の写真
草(sou)空間設計 横地 義正

50cmは民法上の話だと思います。
技術的にはぎりぎりまで建てることも可能ですが、隣人との関係がこじれるようなことはお勧めではありません。
間口3500というのはそうとうに狭いですが、上手な設計者ならそれを逆手に取ったユニークな家を設計できると思います。
値段の件ですが、3500にすることで値段が上がることはありません。ただ、3600から3500にしても取る材料は同じですから、狭くなった分値段が下がることもありません。(相対的に『坪単価』は上がります)
狭さを克服するため、細かな仕掛けや工夫をいっぱいすると、『手間』のかかる分だけ値段が上がります。
良い設計者を捜すことがポイントだと思います。
ちなみに、こういう場合はちゃんとした設計者にちゃんとした設計料を払ってやってもらう方が総合的にはお得だと思います。





ユーザー 建築家紹介センター 仲里 実 の写真
建築家紹介センター 仲里 実

民法で隣地境界から壁面までの距離は50cm以上にしなさい
という規定があります。

ただ、その地域に別の慣習がある場合はその慣習に従う。
という条文もあって、隣地の方の了解が得られれば、
50cm以下でも確認申請は受け付けてもらえる場合が多いです。
都会の商業地域などではかなり隣地に接近して建てている例が多いです。

今回の場合は、隣人の了承が得られないということなので、
隣地から50cm以上、離して建てるしかないでしょう。

間口3500mmで設計することができないと不動産屋さんで言われたそうですが、
ちゃんとした建築士に依頼すれば特に問題なく3500mmの間口で建てる事ができます。

間口3640→3500に変更しただけでは、
極端に価格が上がるということはありません。

ただ、間口3500mmというと狭小住宅の部類に入ると思いますので、
狭小住宅の得意な建築士に設計を依頼することをオススメします。

建築家にネットで依頼サービス
http://netirai.kentikusi.jp/
を利用するとお近くで狭小住宅の得意な建築家を探すことができます。

建築相談サービスとおなじメールアドレスとパスワードで
利用することができます。





ユーザー Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 の写真
Archi-Lab.CAN 建...

みえ様、はじめまして!

上の方々の回答に、追加・訂正・質疑をさせて頂きます。
みえ様の質問に順じて記入します。

①『新築で設計書を作成してもらったのですが』とは、
 ・設計者(建築家)に設計図書を作成してもらったとの意味でしょうか?
  →〇なら、恐らく、正当な報酬を支払ってのことでしょうから、その方に民法を守った案で設計し直して頂けると思います。
  →×なら、そもそもそれは正しくは設計図ではありませんので、ここの建築家募集等にて、正式に設計すれば解決します。
 ・確認申請はお済みでしょうか?
  →〇なら、確実に設計者がいらっしゃいます。
   民法を無視する要望をみえ様と建築家の何れが要望したかで、再設計の費用は契約事項(書面)を含めて変わりますが、
   初回よりは安い報酬もしくは無料で引受けて頂けると思います。
  →×なら、そもそもそれは正しくは設計図ではありませんので、ここの建築家募集等にて、正式に設計すれば解決します。
②『隣との境界が50㎝とれなくて、隣人に承諾してもらえません。』とは、
 民法234条の規定からの行動ですね。
 様々な法律には、公法と私法があり、建築基準法は公法で、民法は私法だという事をまずご理解下さいませ。
 この規定も私法での取決めですので、当人間(今回、みえ様と隣地者)の合意があれば、違法ではありません。
 ただ、今回の場合は隣人が承諾していない以上は違法となりますので、訴訟(裁判)になると負けます。
 つまり、建築を中止させ、変更させることができますし、建築着手1年を経過したり完成した後に損害賠償請求されます。
 見落としがちなのは前文後半の部分で、隣地所有者は変わった場合でもその際は新たな当事者間の問題となりますので、
 引越してきて暫く後に損害賠償請求をされることがあることです。
 なので、通常は民法234条の規定は守った設計(計画)をすることが望ましいと思われます。
 但し、法律は、公法が優先されます。
 公法である建築基準法第65条に「防火地域または準防火地域内にある建築物で、外壁の耐火構造であるものは、
 その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。」とありますから、役所(現在では殆ど住所のみでインターネットでも
 調べられます。)で、防火・準防火地域を調べて該当していれば、外壁を耐火構造に変えるだけで現在の設計ができます。
 
  私は、全国各地にて確認申請の経験がありますが、現在住の鹿児島市は変わっていて、必ず民事に対する誓約書を市に
  記入提出しなければなりません。→隣地間で協議し市は責任を持たない。 それでも、施工可能な範囲で建法65条が
  該当する地域の場合は境界ぎりぎりに建築する設計をしております。土地の有効利用は施主に対する職責だと考えます。
  大阪には、“住吉の長屋”(設計:安藤忠雄)という世界的に有名な住宅がありますが、この家も民法234条に抵触しています。
  (ですが、隣地間合意があるので違法ではない。…ただ、捨て型枠は防蟻対策では望ましくありませんが)

③『間口が2間(3640㎜)で、柱と柱の間が910㎜で設計してもらったのですが、
 間口を3500㎜で設計することは不可能なのでしょうか?』 
 現在の設計モジュールは910mmですから、木造の江戸間(田舎間)の柱割りでの設計ですね。
 廊下や片開扉があるのかわかりませんが、105角の柱としても大壁(柱が認知できない壁)造りだとボード12.5㎜として、
 910-(105×1/2+12+12+105×1/2)=781≒780ですので、廊下は78cmの内法(うちのり)になり、
 910-(105×1/2+15+25+12+12+25+15+105×1/2)=701≒70cmですので、片開扉の内法となります。
 これらは、人の大きさと比較すると、ほぼ標準的に支障ない寸法なので日本では古くより使用されてきました。
 通常使用されている設計(畳)モジュールの最小のものに850mmの団地間もあります(上記が6cm小さい)から、
 850×4=3400<3500でも可能です。
 また、モジュールはあくまで基準であり、910mmモジュールの建材が多いのでそれを使用すると無駄が少ない
 (半端ものが出にくい)メリットもありますが、両側を壁にすれば3,500の間に柱を入れないことも木造でも可能です。
 
④『今の不動産屋さんでは、出来ないと言われました。』とは
 ・設計士(建築家)=不動産屋でしょうか?また、その方は、建築士の免許をお持ちでしょうか?
 もしそうでしたら、その方は建てられない意味ではなく他の制約から仰っているか、今回の設計に相応しくない建築家の
 何れかです。土地の情報等をご提示頂ければ詳細により明確な回答をご提示させて頂けます。
 (他に、例えば、その不動産屋さんが建築士免許のある建設会社の場合は、建築条件付物件の恐れもあり、
 大きく建設してもらわないと工事費が減り、儲からないので出来ないと仰っている場合もございます。)

⑤『出来たとしても、値段は高くなるものなのでしょうか?』
 モジュールだけでなく、様々な設計条件・内容によって値段は変化します。
 今回の質問に限定しても、隣地から離せば、面積が小さくなるから総体価格は減少しますが、
 目安として使われる坪単価は高くなります。
 また、モジュール中心に考えると、③の理由により総体価格は増大しますし、坪単価も増大します。
 だから、概算はあくまで概算ですし、質問に対しての回答は何れの場合もあり、設計内容で変わることになります。

 以上です。
 詳細を想定しての限界がありますので、少なくとも上記の質問や土地情報を頂けるとより的確なアドバイスもさせて頂けます。
 宜しくお願い申し上げます。

 また、弊社は鹿児島を拠点に全国の設計監理物件に対応させて頂いておりますので
 その節には、是非検討頂けると有り難いです。

 Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
 ArchiLabCAN@ybb.ne.jp   http://www.ArchiLab-CAN.com

 =豊かな空間創造、幸福の時間=

 





ユーザー Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 の写真
Archi-Lab.CAN 建...

 みえ様、 【別回答】もさせて頂きます。

 間違っていたら甚だ申し訳ないのですが、上記の相談は、
 
 『マイホームの検討していて、手頃な土地がみつけました。
 不動産屋(?)さんに建て替えてどれ位の規模の家が可能か尋ねたら、
 敷地ぎりぎりで間取りを提示して貰えました。
 その規模でなら、気に入り(土地を購入したかどうかは判りませんが)隣地者に見せたら、
 敷地ぎりぎり建てることを承諾して貰えませんでした。
 建物を小さくすることをお願いしたが出来ない、若しくは、高くなると言われましたが
 本当でしょうか?またいくら位たかくなるのでしょうか?』とも、読み取ってしまいます。

 そして、この場合、①不動産屋さんがハウスメーカー、建売工務店等の可能性もありますし、
 (理由→プランがパターンでしか対応できませんし、特注が高くなる顕著な業者だから)
 中程まで言えば、②純粋に土地の購入の判断材料が欲しいとも、推測できます。
 (理由→建築家が施主に断り無く敷地ぎりぎりの設計をすることは稀だから)

 ただし、何れの場合でも、私を含めて何人かの建築家は回答をさせて頂けると思います。
 
 ①このような狭小地に係わらず、同品質で低コストの住宅を建設できるは建築家であると思います。
  弊社でも、〇マホームや〇条工務店・・・等と競合して、建築した実績がございます。
  是非、建築家紹介サービスを利用して、その中でプランニングを含めてHMと比較検討をすることをお薦めします。
  きっと、最終的には理想のマイホームを手に入れられると確信します。

 ②最終的に住宅を建てられる事に違いはありませんので、詳細の土地情報を頂ければより的確に回答いたしますし、
  他の土地を含め、比較検討をお望みでしたら、
  是非、建築家紹介サービスを利用して、建築家を選定して比較検討をすることをお薦めします。

 以上、宜しくお願い申し上げます。

 Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
 ArchiLabCAN@ybb.ne.jp   http://www.ArchiLab-CAN.com

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ユーザー 建築家紹介センター 仲里 実 の写真
建築家紹介センター 仲里 実

依頼者から新しいご相談を頂いたのでこの相談は終了いたします。
ありがとうございました。





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