S-420、重量鉄骨3階建を新築する場合の建築費と諸費用の概算（東京都）

ふうた様　
鎌倉市で設計活動しております板垣と申します。
ご質問の件で、自分が質問されたと仮定しまして、回答させて頂きます。
正直申し上げると、4500万で重量鉄骨は、微妙です。それなりに、品質、デザイン、材料をこだわったお客様の理想の建物を追求したら
困難な気がします。　予算ありきで4500万でやれるをことやる、と割り切れば可能性はあります。又、ローコストを売りにしているハウスメーカーなどもやってくれるかもしれません。
　根拠は、以下の通りです。
土地34坪=34/0.3025=112m2　　
建築面積最大：112×0.6=67.2m2　　　
67.2m2×3層=201.6m2（延床面積）=約60坪
コスト概算：60坪×坪単価80万〜100万=4800万〜6000万（グレードによる）
+オプション費用：軟弱地盤による杭の料金：6本程度：500万程度
+ELV:ホームエレベータ：200万程度（3層、3人乗り）
概算合計=5500万〜6700万　が妥当な感じです。

もちろん、他の方で、4500で行けると思われる方もいらっしゃるかもしれませんし、
企画型の鉄骨造をやっているHMなどは、やれるかもしれませんが、
構造に制限が無ければ、木造にすることで、4500万は成立すると思われます。
木造と重量鉄骨造では、重量も大分違いますので、杭の金額も軽減出来ます。
耐震については、耐震等級を上げる事で丈夫にし、耐火性能に関しては、コンクリート造のようには
いきませんが、ある程度の耐火性能を持たせる仕様にすれば良いのではと思いました。
特に、共同住宅では、木造だと音の問題がありますが、自宅と事務所であれば、その問題は
あまりないと思いました。

実際には、前面道路の幅や、敷地状況などを見てみないとなんとも言えないので、
もし、本気で計画しようと思われた場合は、ご連絡下さいませ。
ではご参考までに。宜しくお願い申し上げます。

板垣より

はじめまして、米戸建築工房の米戸誠治と申します。

まず、今年の春に竣工した重量鉄骨住宅の例をご紹介します。
各階は１２坪強の総３階建て＋屋上への階段１．５坪
合計３８坪です。
各階のバルコニーはありませんが屋上は庭の様に使えます。
玄関以外は分離型の２世帯住宅のため、水廻りは２世帯分あります。
エレベータはついていません。

ふうた様のご自宅と同じ下町の地盤の悪い土地で防火地域です。
防火地域ですので、通常は鉄骨造かＲＣ造となります。
地盤が悪いので建物を出来るだけ軽く設計した鉄骨造としました。
地盤改良を行った上に、この軽い住宅を建てました。
建物を重くしてしまうと深い支持杭が必要になり
杭だけで数百万の増額になる事になります。

この様な住宅で工事金額は、税込４，２５０万になりました。
坪単価の表現は適切でないと思いますが、
あえて坪単価で表現すると、４２５０万／３８坪＝１１１．８万／坪
という事になります。

ふうた様のご希望の住宅の面積は、各階２０坪×３階＝約６０坪
ぐらいでしょうか？
坪単価を９０万としても９０×６０＝５４００万となり
予算をオーバーしてしまいます。
しかし、予算内で可能にする方法は、いくつもある様に思います。

ふうた様のご自宅は防火地域でしょうか？
防火地域でないなら、鉄骨造以外の方法も考えられます。
１階を鉄骨造にして、２、３階を木造にする事も可能です。
鉄骨造の場合でも、耐火建築にしない方法があります。
この様な方法は、どれも上記の例に比べて安くする事が可能です。

ふうた様のご希望を想像すると
南に面する東西の間口を出来るだけ多く確保したい。
建ぺい率の関係と、日当たりを良くするために
南を庭にし、そこに駐車場を確保したい。
車を庭に通すためもあり、構造的に有利な鉄骨造にしたい。
・・・などを、お考えだと思います（違っていたら、申し訳ありません）。

この様なご希望を、予算内で可能にする幾つもの方法が考えられます。
多少無理なご要望でも、専門家ならではのアイデアやノウハウで可能にできます。

もし防火地域の場合でも、出来るだけ安い方法をご提案できると思います。

もう少し具体的なご要望や、情報を教えて頂ければ
ご要望を可能にする、より良い方法をご提案できると思います。

わかりやすくて詳しいパンフレットもご用意してありますので
送付させて頂けると幸いです。

よろしくお願いいたします。

米戸誠治　 (有) 米戸建築工房
TEL03-5315-7158　FAX03-5315-7157
〒157-0062 東京都世田谷区南烏山４－２３－４
Email ：s@yoneto.com
http://yoneto.com

諸経費（カーテン・エアコン・外構・家具・登記・税金・住宅ローン・保険等どこまで含むか・・）15％
地盤改良などを考えると20％（900万円）
建物の正味の金額は4500×0.80＝3600万円
3600万円÷45坪程度＝80万円
その内、設計料300万円程度
3300万円おそらく73万円程度の家づくりと考えられます。
従って、73万円（3300万円程度）の重量鉄骨の家
予算、延べ面積などへの妥協
希望と現実のギャップは生まれますが、ともかく
消費税が10％にならないうちに
この予算で話を進めてはいかがですか？
ただし、消費税はいくらか取り戻せそうなので
じっくり、早目の企画、基本設計などをし、
見積もりをすることをお勧めします。

ふうた様

初めまして、空間スタジオの遠藤と申します。
事務所は代々木ですが、錦糸町で10階建てビル（重量鉄骨造）、
五反野でマンション（鉄筋コンクリート造）、
向島で料亭（重量鉄骨造）、町屋で住宅（重量鉄骨造）など
そちら方面での設計監理も経験が多数あります。

さて工事費ですが、現在高騰しておりまして簡単には申し上げられない状況ですが、
今までの経験から推しはかって申し上げます。

建築面積：20坪（34坪×0.6=20.4坪→20坪とします）
延床面積：60坪（20.4坪×3=61.2坪→60坪とします）

工事費は、建築工事費（坪単価×床面積）+エレベーター + 杭（地盤改良）と考えられます。
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■重量鉄骨造の場合
建築工事費　：5,400万円（90万円/坪×60坪--現在高騰しているので）
エレベーター：　200万円
杭　　　　　：　600万円（江戸川区数年前の実績より算定、地下30m支持層までの鋼管杭）
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合計　　　　：6,200万円（消費税別）
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安くするためには、一般的には杭をもう少し短くて摩擦で持たせるものに変えますが
それではまだまださがらないようですね。
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ということで、私としては木造とする事を提案さし上げます。
敷地は防火地域でしょうか、それとも準防火地域でしょうか？
それによってかかる費用が違います。
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１）準防火地域の場合、準耐火建築物が要求されます。
　　その場合の概算工事費は：

　　建築工事費　：3,600万円（60万円/坪×60坪）
　　エレベーター：　200万円
　　地盤改良　　：　150万円（浅草橋駅前、今年の実績より算定）
　　---------------------
　　合計　　　　：3,950万円（消費税別）

２）防火地域の場合、耐火建築物が要求されます。
　 （木造での耐火建築物というものが最近できました、一般的にはまだ普及していません）
　 （資格がないとできませんが、私の事務所は資格を取得済みです）
　　その場合の概算工事費は：

　　建築工事費　：4,200万円（70万円/坪×60坪）
　　エレベーター：　200万円
　　地盤改良　　：　150万円（台東区、今年の実績より算定）
　　-------------------------------
　　合計　　　　：4,550万円（消費税別）

３）地震に対する強度を更に強くしたり、
　　構造壁、壁できる限り減らして自由な間取りとするには、SE構法がおすすめです。
　 http://www.ncn-se.co.jp/wse/
　　その場合はおおよそ5万円/坪増額になります。60坪×5万円/坪=300万円追加です

　　従って準防火地域の場合----3,950万円→3,900万円（消費税別）
　　防火地域の場合--------------4,550万円→4,850万円（消費税別）
　　となります。

４）以上の概算に含まれない諸費用、
　・外構工事・照明器具・エアコン-------------200〜400万円
　・確認申請手数料、登記費用等---------------20〜25万円
　・設計監理料-----------------------------総工事費の10％（ご相談）　
　・消費税　などです。
　　一般のハウスメーカーと同じ出し方をしています。その点ご注意ください。
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　・なお、以上の概算工事費はローコストを前提としています。
　　作り付け家具、自然素材、無垢フローリング、注文建具など、
　　私がいつも行っているレベルの建築家仕様の場合はその分割高になります。

５）現在、浅草橋駅前で、木造耐火建築物、SE構法、13坪3階建て（延べ床39坪）の
　　賃貸住宅が工事中です。
　　今日（10月16日）のところは骨組み状態です。10月19日（土）20日（日）に
　　構造の見学会を行いますので、よろしければお越しください。
　　それ以外の日でもご案内できますが構造が隠れてしまう前が良いといますので、
　　ご覧いただく場合はできるだけ早い方がよいかと思います。
　　いずれの場合にもメールいただければご案内をお送り差し上げます。
　
慌ただしいご連絡で、失礼いたしました。
漠然とした話ですので、できればお目にかかってお話ができればと、思っています。
どうかよろしくお願いします。

株式会社　空間スタジオ　遠藤泰人
ホームページ　www.kukan-studio.com
メールアドレス　info@kukan-studio.com

151-0053　 渋谷区代々木4-23-13-302
T：03-3379-1571　F：03-3379-1572