S-423、傾斜地の購入について（岐阜県）
S-423、傾斜地の購入について（岐阜県）
投稿日時:
2013-10-28 10:50
現住所‐都道府県:
岐阜県
現住所‐郡市区町村:
岐阜市
ご相談の内容:
土地を購入するにあたり悩んでいます。
南垂れの傾斜地にある大規模団地の一角に景色の良い土地を
見つけました。
とても開放感があるので、気に入っています。
ですが、敷地周囲の高低差がかなりあることと、
その団地が造成されてから40年ほど経過しているので、
地震時のことが心配です。
敷地の概要を申しますと、
約80坪。
北東角部分で4M接道
北側：接道している部分は敷地とほぼ同レベル。
公道に接している部分以外は遊歩道。
遊歩道は坂道で西にかけて1.5Mほど低くなっている。
東側：隣地（同レベル）
南側：隣地（3.0M程の低くなっている）
西側：遊歩道（南にかけて1.5Mから3.0M程低くなっている）
高低差があるところは、間知ブロックが積まれています。
また敷地は間知ブロックの天端より60cmほど土が盛られており、
東側隣地は南側にコンクリートブロックを4段積んでいます。
以上です。
このような土地ですが、プロの方々はどう判断されますか？
もし問題なさそうなら、
造成、基礎工事等もアドバイスいただけたらありがたいです。
お手数お掛けしますが、どうぞよろしくお願いいたします。
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コメント
まみ 様
はじめまして、わたくしお隣の一宮市で住宅専門の設計事務所を営んでおります、（株）アトリエ創の宮坂と申します。
敷地の状況ですが、実際は現状を目で見て判断させて頂くのが一番良いと思いますが、敷地の高低差については、設計事務所案件としてはよくあるパターンですので、それほどびっくりはしませんでした。敷地の周囲は高低差があるものの、敷地自体はフラットなのですよね？
あとは、間知石積みの状況を良く確認したいですね。
行政によっては、既存の石積みは地震の際に崩壊する恐れがあり、そのままでは確認申請をおろせないという場所もたまにあります。
（以前、わたくし名古屋市緑区でそのような案件に遭遇しました）
このあたりは、購入される不動産業者さんによくお調べ頂くか、わたくしたち設計事務所の方に、土地の現地確認も含めて、調査を依頼されると良いかと思います。
間知石よりも若干盛り土されている状況の様ですが、わたくしの個人的な意見ですが、既存の石積の上にさらにブロック等を用いて盛り土を行う等はできるだけ避けられた方が良いかと思います。
できれば、現状盛り土を多少鋤取るような計画が良いかと思います。
基礎ですが、造成されて40年という事で、かなり敷地としては安定している事が想定されます。
ただ、実際設計する際には、地盤調査をしっかり行った上で設計して頂くように（今時は、どこもしっかり調査をして設計しますが....）
お願い致します。
今回、購入されるかもしれない土地の地盤状況を予め知っておきたいという場合は、地盤調査会社さんから、近隣データーを融通していただくのが良い方法かと思います。ご近所のデーターが入手できれば、今回の候補敷地の地盤状況を、大まかには計り知る事ができると思いますよ。
参考になれば幸いです。
（株）アトリエ創一級建築士事務所 宮坂英司
まみさま
はじめまして。
愛知県尾張旭市のジュウニミリ建築設計事務所の二村と申します。
南垂れの傾斜地で景色が良いというのはとても魅力的ですね。
高さ２ｍ以上の高低差、既設の擁壁があるとのことなので、まずは慎重に検討された方が良いと思います。
がけについては、法規制での制限もありますし、
場合によっては地盤に想定以上のコストが掛かるケースもあります。
ここに載せられた情報だけでの判断は難しく、
実際に現地を歩いてみないと、判断・アドバイス等難しいです。
もし設計・施工の依頼先が決まっているようであれば、購入前に現地調査・関連法規・役所調査・インフラなどの調査を、依頼先の専門家にお願いしたほうが良いと思います。
もし決まっていなくてうちでよろしければ、調査をさせて頂きます。
小さな事務所ですが、もし宜しければお気軽にお声かけ下さい。
よろしくお願いします。
ジュウニミリ建築設計事務所
二村はじめ
[e-mail] info@12miri.com
[HP] http://12miri.com/
[TEL/FAX] 0561-54-9018
ご相談内容の文面だけから判断するのは難しいですが
まず間知ブロックの擁壁ですが、造成後40年ほど経過しているとのことで、経年変化による劣化も十分考えられますので、簡単なところではひび割れやゆがみがないか、水抜き穴は適切に設置されているか確認する必要があると思われます。また問題があるかないかを判断するには、造成時の擁壁の構造や切土なのか盛土なのかを含めた地盤の状態や地下水の問題など複数の状況確認や調査が必要になるかと思います。
高低差が３ｍほどあるとのことなので、がけ条例にも該当しており擁壁の状況によっては当然基礎にも影響があると推測できます。もちろん基礎は地盤の状態に大きく左右されますので、そちらの調査も必要かと思います。造成に関しては擁壁をやり変えなければならないとなると相当な工事費がかかると思われます。また傾斜地なので工事車両の乗り入れなどの制限があると造成にかかる費用も高くなる方向に行くと思います。
いろいろと書きましたが、まずはやはり実際に現場の状況を見ないと判断は出来ないと思いますので、建築家や地盤の専門家に相談や調査を依頼することをお勧めします。
傾斜地と言うことで大変そうなことばかり書きましたが、景色の良い南垂れの傾斜地、遊歩道など魅力がありそうな土地なので、うまくそのメリットが生かせるような計画、造成状況であると良いですね。
当事務所も岐阜市を拠点に活動しておりますので、お気軽にご相談ください。
まみ様、はじめまして。岐阜市で設計事務所を営んでおります横地と申します。
土地の描写から、一瞬「うちの近所？」と思ってしまいましたが、岐阜市とは限りませんね。（笑）
他の方もおっしゃっているように、一度現地を見てみないとはっきりしたことは申し上げられませんが、土地そのものの段差については、よう壁（間知ブロック）の信頼性次第というところでしょうか。
ただ、岐阜市で私が想像している近辺でしたら、場所によって土質がかなり違っており、土砂災害の危険性のあるところとあまり気にしなくて良いような堅牢なところとがあります。
その土地だけでなく、そうした周辺の状況も考慮されると良いかと思います。
ハザードマップや古地図なども参照されると良いでしょう。
経験豊富な設計者であれば、周囲の地形などからもある程度のあたりをつけられるものです。
いずれにしても、購入前に一度設計者に見てもらうと良いと思います。
もちろん、私もお声がかかればご一緒できます。
書き忘れてしまいましたが、
敷地自体はフラットです。
まみ様
はじめまして。
岐阜市で設計事務所を営んでおります山下と申します。
他の方々がおっしゃている通り 現況での安全性は現地を調査し判断みないとわからないと思いますが、一般論として 大規模宅地造成のようですから、開発許可を得て宅地造成関係の法令に準拠（間知ブロック擁壁に関する施工基準もあります）して施工されていると思われます。
敷地が岐阜県内でしたら 岐阜県にて「土砂災害警戒区域・特別警戒区域」の見直しのようなことをしているようですし、こちらの敷地の擁壁が「がけ条例」（岐阜県建築基準条例）の安全な擁壁に該当するで 建物の構造や範囲等に規制がかかる可能性があります。
不動産業者か関係官庁にて確認されたほうが良いと思います。
岐阜県建築基準条例：
http://www.pref.gifu.lg.jp/kendo/kenchiku-jutaku/kenchiku/kijun-ho/index.data/kaisetu1-2.pdf
また、南側の敷地境界がどこか（擁壁上か下か、擁壁からどれくらい離れているか）によっても将来的な擁壁の安全性（保守点検）に関わってきますので考慮されるとよいかと思います。
弊社も傾斜地での経験も多くありますので 宜しければお気軽にお声かけ下さい。