S-441、確認申請書がない場合、用途変更は出来ないのでしょうか？（大阪府）

法務・工事監理専門の建築士です。

方法はあります。

「１２条の５項報告」という書面がありまして、現在の建物の現状報告を行政に提出します。
その後、その建物が「建築基準法に適合」であることの確認を行政からしてもらいます。

建築基準法及び消防系法律なので不適な箇所がある場合にはそれらを改修して「適法建築物」にする必要があります。

「１２条の５項報告」の処理が終了した後、建築確認申請（用途変更）の手続きが可能になります。

必要図面が現存しないので、現場調査を行い、現況図面の作成、登記簿調査などを行う必要があります。
費用としては５～６０万円程度かかるのではないでしょうか？（工事費別ですよ）
１００㎡以下だったものを１００㎡を超えるものとなるので、「消防系」の設備追加も必要となるでしょう。

家主さんが、確認申請書を持っていなくても、役所で建築確認をしてる記録があり建築計画概要書を取得できればかなりハードルは下がります。もし、記録がなければ、違反建築物になりますので「違反」を解消していかなくてはなりません。つまり、建築当時の法律に適合しているかを証明しないといけないのですが壁体内の筋交いや接合などすべて確認することになると思われますので現実的には不可能です。そもそも、建築確認機関はその時点で受け付けてくれなかもしれません。

後は、完了検査を受けているかどうかが重要なポイントです。やはり、受けていないと建築当時に適合に建てられたかの調査（既存不適格調書の作成）が必要ですが、先ほど説明したケースほど大変ではありませんが丸１日かけて屋根裏や小屋裏などの調査が必要です。また「どこまで調査するか」を確認検査機関と十分に打ち合わせする必要があります。

図面については、無いなら専門家の方で作成が必要でさほど難しい話ではありませんが、費用がUPするかもしれません。

一般住宅というのは最も簡素で法律が緩い建物です。用途がディサービスにあると公共性の高い「特殊建築物」の範疇になるので防火・耐火や避難経路などで適合させる要件が幾つもありそれなりの改修費用が必要です。また、構造についても適合させる義務はありませんが、荷重が増大する場合や雨漏れしてるなどの問題があれば改修が必要になってくるでしょう。

箕面市で設計事務所をしていますアイ.シー企画株式会社の長谷川　浩一といいます。
確認申請がないケースですが、まず本当に確認申請が出されていないかどうか、確かめることが
最初になります行政に確認申請の概要書が保管されているはずなので、概要書を確認してください
概要書があった場合は確認申請が出されていますので、副本がない状態です。平成元年の建築です
から行政にも確認申請の保管期間も過ぎているので確認申請書はないかもしれません。
そのときに完了検査を受けているかどうかも確かめられます。
完了検査を受けていれば、現況状況報告書の提出時も割りとスムースに行くはずです。
現況状況報告書を提出後用途変更の確認を出す要領になります。
完了検査を受けていない状態ですとちょっと厄介です。現況建物が基準法に違反している
状態であれば是正を先に行って、違反を解消した上で行政と協議の上用途変更可能か
どうか協議しないといけません。是正する状況によっては不可能な場合もあります。
ただし行政によっては違反建築物でも建築士が責任を持って是正を行い違反状態を適法に
することで、中古建物の利用を推進する方向で動いていますので、協議によっては可能だと
思います。現在大阪市内で平成２年建築で完了検査を受けていない建物を有料老人ホームに
用途変更する案件をやっています。時間はかかりますが行政と協議することで可能になる
場合もあります。
以上参考にしてください。