S-457、マンションを建築した場合のコスト（大阪府）
S-457、マンションを建築した場合のコスト（大阪府）
投稿日時:
2014-12-24 11:00
現住所‐都道府県:
大阪府
現住所‐郡市区町村:
豊中市
ご相談の内容:
西麻布1丁目に下記の条件でマンションを計画しています。
・広さ 約72坪
・建蔽率 60％
・容積率 300％
・北側前面道路幅 5.1ｍ
・接道間口 15.8ｍ
・第二種中高層住宅地域
この条件でマンション（及び可能なら地下駐車場付き）を建築した場合、どの程度のコストが見込まれますか？
オートロック、エレベーター、宅配ボックス付きの比較的高級感のある広めのワンルーム～2DK賃貸マンションとする予定です。
西麻布の場合、建築想定する際に他の条件の情報が必要な際はお問い合わせください。
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コメント
かじ様、初めまして。
こちらは、大阪（東三国）の設計事務所です。
若い頃には代々木から新宿の設計事務所で働いていましたので、
多少なりとも東京の土地勘もあります。
私たちの経歴や作品は、
ホームページ（http://www.s-sea.com/）を御覧頂けると幸いです。
さてご質問の件ですが、
敷地条件からは、マンションの延床面積は約216坪が上限となります。
単純に考えれば、工事費のみ税別で、
70万円/坪として1.5億円、100万円/坪として2.2億円です。
しかしながら、共用廊下や駐車場などは容積率制限から除外可能なため、
出来るだけ大きな物を建てようとするなら、工事面積は最大300坪にもなり得ます。
建設目的により、例えば土地代を償却する必要があるか否かで、
作るべき工事面積は大きく変わってくると思います。
文章で全てをご説明するのは困難ですので、
宜しければ、是非一度ご相談にいらして下さい。
ご相談のみの場合費用は必要ありませんので、念のため。
ご連絡お待ちしています。
(有)スタディオS.E.A.一級建築士事務所
代表 藤井豊史 info@s-sea.com
かじ様
初めまして、京都の設計事務所アルファテクトアソシエイツの青木と申します。
現在、友人が主宰します東京の設計事務所「アトリエティープラス」の
関西支店の営業取締役を兼務しております。
今回の案件は、アトリエティープラスの方でお役に立てるのではないかと思われましたので
メールさせて頂きました。
当社は東京都内で50棟以上のマンション設計を行っておりまして
件数と致しましてはワンルーム系を数多く行っております。
今回の建設地である西麻布近辺でも数棟の実績を有しておりますので
ホームページの方をご覧頂ければ幸いで御座います。
（アトリエティープラス：http://www.a-tplus.com/）
今回のご質問の件ですが
建設ボリュームに関しましては
敷地形状やその他の与条件が不明な点も御座いますので
それによりましては変わってくる可能性も御座いますが
現時点で推察出来る状況と致しましては、他の方々が記載されております内容と
だいたい同じような内容となります。
容積率一杯の計画が可能という前提で考えますと
地下駐車場、外部廊下等含めましてMAX300坪前後という感じになろうかと思われます。
ただし、コストに関しましては
ここ最近の状況から判断致しますと100/坪を切るのはひじょうに難しいと思われます。
東京の建設業界自体がオリンピック景気もあり、ひじょうにコストアップしておりまして
数年前でしたら2～4億クラスの案件に飛び付いてきていた中堅ゼネコンも
厳しいコスト設定を致しますと、軒並み動きが悪くなり
受注してくれるゼネコンが無い･･･という事態になりかねません。
特にマンション系はゼネコンにとりましてもあまり利益率の髙いものではない場合が多いので
入札に参加して貰うだけでも、実は相当苦労している状況でもあります。
しかし、お施主様にとりましては「少しでも安く･･･」というのは当然のご要望でありますので
当社は設計におきましては、その点に最大限の努力を組み込んでおります。
特にワンルーム系のマンションの場合、構造計画がコスト面を大きく左右致します。
一見単純な形態が多いので、構造計画も単純に行いがちなのですが
この計画内容次第で数千万円単位のコスト差が出てくることを今までの経験から学んできております。
しかも、これらは手馴れた構造設計者でなければ対応がひじょうに難しいことが分かりましたので
当社は系列会社として構造事務所も抱え、自社内で構造設計まで行う体制と致しました。
しかし、その状況でも100万円/坪を切ることは不可能な状況というのが現状で御座います。
「比較的高級感を･･･」とのご希望ですので
この内容によりましてもコストは更にアップする可能性が御座います。
当初から厳しいお話しをさせて頂きましたが
ひじょうに大きな投資となりますので
ある程度の実情をご理解頂いた上で計画を進めて頂いた方が良いかとも思っております。
詳細なお話しが必要でしたら
遠慮なくご連絡を頂戴出来ればと思います。
打合せ等は私が京都からお伺い致します。
計画等に関しましては、東京本社の方で対応をさせて頂きます。
■アトリエティープラス関西事務所（アルファテクトアソシエイツ内）
604-0836 京都市中京区東洞院通押小路下ル船屋町403-303
TEL：050-3062-6574 FAX:075-221-1913
E-mail：alphatect@yahoo.co.jp
※外出しておりますことが多い為、まずはメールにてご連絡を頂戴出来れば幸いです。
担当：青木
かじ様、はじめまして。
横浜にある建築設計事務所で、後藤正史アトリエと申します。
賃貸集合住宅の企画設計監理を得意としています。
ご相談にある、
西麻布1丁目の敷地ですが、第二種中高層住宅地域と前面道路幅員5.1mから容積率は300％では無く、204％になります。
用途地域と道路幅員の関係でそうなります。
すると、敷地面積が72坪ですから、延べ床面積は146.88坪になります。
面積について最近の法改正でエレベーターも面積緩和になりましたので、純粋に住戸面積（PS含む）のみで延べ床は計算可能です。
ただ、気になるのは幅員5.1mで計画に際して道路後退の有無でして、それ次第で面積は変わる事も考えられます。
建設費は昨今上がり基調でして、幅員5.1mの前面道路が一方通行かどうかで建設条件も変わり、
広くは無いので仮設費は高くなるとお考え下さった方が良いかと思います。
地階を設けるかどうかでも建設費坪単価は変わりますが、おおよそですが坪単価当たり100〜125万円（税別）で考えられたら良いと思います。
参考ですが、昨年横浜市港北区で竣工した3階建て集合住宅で地階付175坪の坪単価が100万円でしたが、今の契約ですと120万円以上になると建設会社から言われました。
東京も場所に因ってはまだまだ賃貸需要はありますが、オリンピックまでは建設費は高い価格で推移するかと思われ、収益性だけでお考えでしたら昔に較べるとあまり旨味は無い様に感じます。
お手伝いできる事ありましたら、ご連絡下さい。
ご検討を宜しくお願い致します。
後藤正史
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有限会社後藤正史アトリエ
221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12
tel 045-481-1115 fax 045-488-1223
URL:http://a-m-g.jp/
e-mail:goto-atelier@nifty.com
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