建築家と住宅ローン

住宅ローン

建築家に設計依頼して家を建てた場合、住宅ローンは使えるの?

 
結論から言うと、建築家に設計意を依頼しても、問題なく住宅ローンを使うことができます。
ただし、住宅ローンの準備は早い段階ではじめたいです。
 
本来、住宅ローンは家の竣工後に契約するものです。
建築家に設計依頼する段階ではまだ住宅ローン契約を結べません。
だからといって住宅ローン契約を設計の後にしていいというわけではありません。
 
住宅ローンの申し込みや仮審査は、設計依頼と同時並行、もしくはそれより前に進めていきましょう。
 

設計監理料や土地代も住宅ローンに含めることはできるの?

 
こちらも問題ありません。
設計監理料、土地代も住宅ローンに含めることができます。
 
ただし、前述のように住宅ローン契約は竣工後の住宅引き渡し時に行われます。
 
そのため住宅ローンですべて支払おうとすると、
支払時期が遅くなってしまいます。
設計監理料は通常、住宅ローン契約前に一定額、支払いが必要です。
 
土地代に関しては、不動産会社や売り主にもよりますが、契約時頭金、(土地の)引き渡し時に残り全額を支払うというケースが多いようです。
 
土地代金を住宅ローンより先に支払うのが難しい場合は住宅ローンに先行して融資を受けられる「つなぎ融資」を活用します。
 
ただしつなぎ融資は住宅ローンを前提にしているため、一定期間内に住宅ローン契約が行われない場合は融資が終了してしまうこともあるので注意しましょう。
 

建築家に依頼した場合の設計監理料と工事費の支払いのタイミング

 
「住宅ローンより先」というのはどのようなタイミングなのでしょうか?
 
建築家に設計を依頼した場合の設計監理料と工事費の支払いのタイミングは、一般的には下記のようになります。
 

  1. 事前段階
  2. 設計に関するプラン相談や顔合せを行います。この段階では通常料金は発生しません。
     

  3. 設計段階
  4. 設計監理契約を結び、具体的な設計を行います。設計ができれば、施工契約、建築に着手します。
    ・設計費:設計費の60%程度を2回に分けて
    ・工事費:施工契約時、工事費用な30%程度(さらに中間金を支払うことも)
     

  5. 建築段階
  6. 建築開始~竣工・引き渡しまで。その際に、残金を清算します。
    ・設計費:残金40%
    ・工事費:残金70%
     

設計監理料・工事費ともに支払いのタイミングはどのような契約をするかによって違いますので事前に確認しておきましょう。
もし支払いのタイミングをずらしたい場合、建築家・工務店と相談すれば若干の変更は可能です。
 

建築家に設計依頼する場合の住宅ローンの申請・手続きの流れ

 
設計、工事費の流れは既述の通りですが、同時に住宅ローンについても留意しなければなりません。
土地から購入して建築家に設計依頼する場合の住宅ローンの申請・手続きの流れは下記のようになります。
 

  1. 事前相談
  2. 土地が決まっていないと住宅ローン融資の可否は判断できませんが、借り入れが可能か、可能な場合どの程度なら借入れを受けられるかなどを事前に相談しておくといいでしょう。
    同時並行で、土地探し、建築家探しも行います。
     

  3. 仮審査
  4. 土地購入後に住宅ローンが締結できないとなると計画に大きな狂いが生じます。そのため、土地購入の前に仮審査を受けておくといいでしょう。
    大まかなプランや概算見積り書を要求される場合があるので、それまでには設計を依頼する建築家を決定しておき、協力してもらうようにしましょう。
     

  5. 土地の売買契約
  6. 土地の売買契約を結ぶ際にはローン特約をつけるようにしてください。
     

  7. 本審査
  8. 住宅ローン申し込みの際は、基本的な設計図や見積書が必要です。
    ただし、金融機関によっては詳細なものが必要なケースもありますので、事前相談の段階で確認しておきましょう。
    またつなぎ融資が必要な場合は一緒に手続きしておきます。
     

  9. 建築
  10. 土地の引き渡し後、できるだけ早く建設に着手したいです。
     

  11. 建物竣工
  12. 建物竣工・引き渡しの際に住宅ローン締結となります。
    住宅ローン締結時にも諸経費がかかります。
     

以上が大まかな流れですが、土地や設計の取り扱いは金融機関によっても異なるため、この通りに進まないこともあるでしょう。
 
この流れを頭に入れたうえで、柔軟に対応したいです。
 
なお自己資金が少ない場合、「つなぎ融資」が必要ですが、つなぎ融資は無担保融資のため金利が高めです。
 
着工や工事に時間がかかると、想定以上に金利負担が重いかもしれません。
 
この順番を守ることより、住宅ローンと設計の連携を良くすることを心がけましょう。
 

建築士に依頼することで金利が安くなることも

 
建築士に設計依頼することは、資金繰りに注意しながら進めなければなりませんが、好みの間取りにしたり、デザインにこだわることができるなど多くのメリットがあります。
また、地域によっては建築士に依頼することで住宅ローンの金利が安くなる場合もあるのをご存知でしょうか。
いくつかご紹介します。
 
金利優遇は返済額に直結するため、大きな魅力ですね。
 
建築家に設計依頼する場合、設計にかかる費用を住宅ローンに組み込むことは可能です。
しかし、住宅ローンに組み込めたとしてもスケジュールのすり合わせは必要です。
資金繰りに注意し、「建築家に設計依頼した住宅」の購入を成功させてください。
 
愛媛県建築士事務所協会
http://www.ehimekai.com/info.html
 
兵庫県建築士事務所協会
http://www.hyogo-aaf.org/kenchikushi/loan/index.html
 
東京都建築士事務所協会 文京支部
http://taaf-bunkyo.org/?p=1055
 

執筆者

 
横山はるみ
中立・公平の立場で活動する独立FP。住宅の購入額から返済計画まで幅広く対応。
住宅購入は家計・教育費・老後資金・相続など多くの視点が必要なため、ライフプランを見据えた相談を行う。
マネーリテラシー向上のため、講師・執筆にも力をいれている。
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