マンションの大規模修繕の設計監理者の探し方

マンション
 

マンションの大規模修繕の進め方でお悩みのあなたへ

 
マンションの大規模修繕工事を控えている管理組合の役員のあなた。
あなたは下記のようなことでお悩みではありませんか?
 

  • 大規模修繕をどのようにすすめてよいかわからない
  • 大規模修繕の設計監理者を探している
  • 管理会社の見積もりが高い
  • 建築に詳しいものがいない
  • 相見積もりをとったが価格だけで選んでよいのか?

 
下記のような事でお悩みの方はぜひこのページを最後までお読みください。
あなたの悩みを解決することができます。
 

 

マンション大規模修繕とは

 
どんな建物でも長い間には経年劣化で汚れたり、防水性能が落ちたり、外壁のタイルやモルタルが剥がれたりしてくる可能性があります。
賃貸マンションの場合は建物の所有者である大家さんが大規模修繕工事を行います。
分譲マンションの場合は入居者(区分所有者)が組織している管理組合が大規模修繕工事を行う必要があります。
 

マンションの大規模修繕

・資産価値を保つためには適切な時期に行うことが大切

 
劣化した部分をそのままにしておくと、水漏れの原因になったり、剥がれたタイルの落下などによって事故につながる可能性もあります。
例えばコンクリートに入ったヒビを放置しておくとそこから水が侵入して、内部の鉄筋を錆びさせてしまい、構造的にもダメージを与えてしまう可能性もあります。
資産価値を保つためにも適切な時期に大規模な修繕工事を行うことが必要です。
 

・時は積立金の少ないマンションが多い

 
分譲マンションを販売する際には販売業者が長期修繕計画書を作成し、修繕積立金を設定しています。
しかし、分譲マンションの販売業者は修繕積立金が高過ぎると、売りにくくなってしまうので修繕積立金を安めに設定しています。
そのため、修繕積立金は長期的に見ると不足してしまう場合が多いようです。
 

・修繕がされてないマンションはスラム化

 
修繕がされていないマンションは下記のような悪循環に陥り、スラム化してしまう可能性があります。
 
修繕がされていない
      ↓
外観や共用部の美観が悪くなる
      ↓
経済的に余裕のある住民は引っ越してしまう
      ↓
引っ越した後に部屋を売る場合、価格が安くなる
貸す場合でも家賃は安くないと借り手がない
      ↓
あとから入った住民は最初の住民に比べて、帰属意識も低く経済的にも余裕が無い
      ↓
管理費や修繕積立金が払えない住民もでてくる
      ↓
資金が少なくなると管理や修繕が疎かになる
  

 

大規模修繕工事図面

マンション大規模修繕の流れ

 
マンション大規模修繕は下記のような流れになります。
 

・診断

 
出来れば建築の専門家に見てもらって、修繕する必要のある箇所をリストアップしてもらいます。
 

・修繕計画

 
診断を元にして修繕計画を立てます。
できれば修繕する部分を明記した図面にしたほうが良いです。
 

・概算算出

 
修繕計画を元に概算を算出します。
 

・施工業者選定

 
施工業者に見積もりを取って、施工を依頼する業者を決定します。
この時に図面を元にした見積もりだと各業者の見積内容が比較しやすいです。
 

・監理

 
監理とは施工が図面通りに行われているかどうか、また施工に問題がないかなど品質面でのチェックを行うことです。一般的に設計事務所が行います
一般的に現場監督が行う工程の調整や職人・建材の手配などは管理といいます。
 
できれば施工業者から独立した第三者の建築士に現場を監理してもらうことをオススメします。
責任施工方式の場合は現場監督が現場管理と同時に監理を行います。
 
 

・修繕計画書の作り直し

 
新築時の修繕計画書は期間が短く、予算も少なめになっています。
工事が終わったらできれば修繕計画書の作りなおしをしておくことをオススメします。
  

 

大規模修繕工事の進め方は3種類

 
大規模修繕工事の進め方は主に3種類あります。
 

  • 管理会社、コンサルタントなどにお任せする方法
  • 責任施工方式
  • 設計施工分離方式

 

管理会社・コンサルタントにお任せする方法の問題点

 
大規模修繕工事の段取りを管理会社・コンサルタントなどに依頼する方法です。
 

・管理組合役員の責任感がなくなる

 
管理会社・コンサルタントにお任せすると管理組合役員は確かに楽になりますが、その分、責任感もなくなってしまいます。
結局、よくわからないまま管理会社やコンサルタントに言いなりになってしまう可能性もあります。
自分たちのマンションは自分で管理するという気持ちを強く持つことをオススメします
 

・見積もりが高くなる場合が多い

 
あとで述べる責任施工方式や設計監理分離方式に比べると見積もりが高くなってしまう事が多いようです。
試しに見積もりをとってみて比較してみてもよいでしょう。
  

責任施工方式の問題点

 
管理組合が直接、建設業者などに見積もりを取って比較検討する方法です。
 

・見積もり比較がしにくい

 
素人が見積もりを依頼しても各社ごとに仕様が違っている場合もあり、あとで比較検討することが難しい場合があります
 

・安ければ良いのか?

 
そもそも仕様が違えば安くなるのは当たり前なので安ければよいのか・・・という問題があります。
 

・追加工事の可能性

 
きちんとした図面や仕様書を元にした見積もりではないので、工事の途中で追加工事が発生する可能性があります。
追加工事の費用は割高になりがちです。
 

設計施工分離方式のメリット

 
当サイトでは設計施工分離方式をおススメしています。
設計・監理を設計事務所に依頼して施工を建設業者に依頼する方法です。
 

・図面を作成して見積もるので正確

 
設計事務所が作成した図面・見積書を元に見積もりを取りますので正確で比較検討がし易いです
 

・建築士を監理を行う

 
建設業者から独立した建築士が監理を行いますので、安心です。
 

・不必要な工事はしない

 
建築士が建物を診断したあとで図面を書きますので、不必要な工事をすることがありません。
  

 
 
 

設計施工分離方式のよくある質問

  
設計施工分離方式についてよくある質問をまとめました。
 

・高くつくのでは

 
建築士に依頼することで設計監理料が必要になります。
しかし、曖昧なまま工事費を比較するよりも、きちんとして図面・仕様書を元にして見積もり比較することで工事費を抑える効果があります。
 

・業者から手数料を取るのでは?

 
良心的な設計事務所は妥当な設計・監理料をいただけるのであれば業者から手数料などを取ることはしません。
よく考えた上で信頼できる設計事務所を選んでいただければ問題はありません。
 
そうは言ってもどの建築士に依頼すればよいかわからない方も多いと思います。
そこで当サイトでは建築家依頼サービスを行っております。
  

 

マンション大規模修繕に詳しい建築士を探すなら建築家依頼サービス

 
建築家依頼サービスは一般の方が簡単にマンション大規模修繕の設計監理を依頼できる建築家を探せるサービスです。 
建築家依頼サービスに投稿すると、マンションの大規模修繕に詳しい建築士を簡単に探すことができます 
マンションの大規模修繕をご検討中の方はぜひ建築家依頼サービスに投稿をお願いします。 
 

 

建築家依頼サービスの流れ

 
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依頼を引き受けてくれる建築家を探すまでたったの2ステップ 
依頼したい仕事の内容を書きこむだけで 
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  2.  

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そのため、一般の方は無料でサービスを利用することができます。 
なので、参加していただいた建築家には誠実な対応をお願いいたします。 
    

 

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