ほぼ満室状態で稼動する集合住宅・(有)後藤正史アトリエ 後藤正史さん


 
(有)後藤正史アトリエ 後藤正史さんが設計した『monte』という集合住宅は今もほぼ満室状態で稼動しており、その施主からはその後もリピートがあり、現在も不動産全般の相談を受けているそうです。
 
集合住宅について(有)後藤正史アトリエ 後藤正史さんに伺いました。
 

お話を伺った建築家

 

ユーザー (有)後藤正史アトリエ 後藤正史 の写真
神奈川県横浜市神奈川区片倉5-21-12
045-481-1115

 

貴社が集合住宅を手がけたきっかけがあれば教えてください。

 
勤めていた設計事務所を退社したのがバブル時期で、設計の仕事は廻りに多くありました。
 
私も先輩の事務所がディベロッパーから受注した多くの集合住宅設計のお手伝いで、ディベロッパーからの土地情報と建物規模等の希望に基づき主に賃貸マンションの計画をし、成立した計画は引き続き設計監理を受けていました。
 
ですがその設計は、全てディベロッパーが決めた数字優先のプログラムに従ってパズルを解き、プラス特徴ある外観デザインだけが求められたモノでした。
それは、その建物での生活者を考慮しない「空間計画」、賃貸経営を考慮しない「経営計画」の建物でした。
  
設計事務所も反省しなければなりません。
デザインと設計に傾注し過ぎて、『建築計画』の誰の為、何の為、という根本(企画する事)を忘れていました。
  
建築企画力を身につけるべく建築プロデュース会社に入社し「住宅・集合住宅」「商業施設」「リゾート開発」等様々な建築企画を手掛け、企画採用後は建築設計事務所、建設会社のプロデュース(統括)を行い完成させる経験を積み、建築企画から出来る設計事務所として独立しました。
 
数年経ったある時に出会った施主から「アパートをマンションに建替えても10年もすると埋まらなくなる」と相談されました。
  
「新しく建てるだけではダメです。企画(きちんと考えて計画)し、その考えを理解する管理不動産会社に任せなくては、、」と伝えたところ、「では、その考えでやってみてくれ」となり、バブル後久しぶりに手掛けて完成した賃貸集合住宅が『monte』(2001年春完成)です。
  
『monte』は今もほぼ満室状態で稼動しており、その施主からはその後もリピートがあり、現在も不動産全般の相談を受けています。
 

 

集合住宅を設計する上で注意している点を教えて下さい。

 
空間計画では、そこでの生活者が「建物に誇りを持てるデザイン」「住戸で豊かに生活出来るデザイン」を注意しています。
経営計画では、「収支が成立するデザイン」「償還期間稼働率を維持できるデザイン」を注意しています。
 

集合住宅の間取りで気をつけていることを教えて下さい。

 
空間計画では、「飽きが来ない間取り」「多様な住み方が出来る間取り」に気をつけています。
経営計画では、「ターゲット層の収入(住居費)に似合う規模の間取り」に気をつけています。
 

集合住宅のデザインで気をつけていることを教えて下さい。

 
空間計画では、「周辺環境がより良くなる建物のデザイン」「時代の変化に惑わされない建物デザイン」に気をつけています。
経営計画では、「費用対効果のあるデザイン」「修繕補修費が抑えられるデザイン」に気をつけています。
 

 

集合住宅の騒音対策でどのような点に気をつけていますか?

 
空間計画では、「構造はRC造を基本として、収納、水廻りの配置で音に配慮した建物」をデザインし気をつけています。
経営計画では、「構造を考慮した必要充分な音対策の建物」をデザインし気をつけています。
 

bambuはうなぎの寝床のような土地に建てられているのですね?工夫した点を教えて下さい。

 
施主が候補地として持って来たのが近接する「間口が狭く奥に長く広い敷地」と「真四角の敷地」で、「どっちが良い?」でした。
 
施主は「真四角の敷地」の方だろうと考えていたそうですが、私が勧めたのは「間口が狭く奥に長く広い敷地」でした。

容積率は「真四角の敷地」の方が高い土地です。
 
理由は主に『土地価格』『前面道路』『周辺環境』から判断し、ラフ計画図をお見せし説明したところ認められました。
 
工夫した点は以下の点です。

『ターゲット入居者層の想定(家賃、住戸面積)』
:JR桜木町駅から徒歩3分という立地の良さから、「20代後半~30代の単身」「DINKS」「個人会社」に絞り込みました。
 
『住戸タイプの多様化』
:立地、ターゲット層、想定家賃、住戸面積の配分から住戸タイプを基本2タイプとして計4タイプ持つ計画にしました。
 
『敷地と周辺環境を活かした配置計画』
:近隣建物の配置を考慮し、また敷地形状を活かして中庭を設けた建物配置にし、各住戸の視線・採光・通気に配慮しました。
 

 

bambuの平面図

bambu・4-6f平面図
bambu・1-3f平面図

集合住宅のリフォームも引き受けてもらえますか?

 
お引き受けさせて戴きます。
それにリフォームの改修設計は実際にやっております。
 
古い分譲マンションの1住戸だけの改修設計もやってますし、数年前には施主が購入された築年数30年ほどの事務所ビル1棟を賃貸マンション+店舗へのコンバージョンに企画からお手伝いいたしました。
 

集合住宅の企画からやっていただけるということですが、企画とはどのようなことをするのでしょうか?

収益性建物を希望する土地に対してどういう用途の収益性建物が成立するか?を考えて企画する場合もあります。

賃貸住宅の企画の場合は、まず施主から渡された土地情報の住所、用途地域、敷地・地盤調査書等から「建物規模構造」を割り出し、施主の希望を踏まえ「想定ターゲット層」「想定家賃」「想定建設費」等の最適解を想定して数字上で収支を判断してラフプランを作成します。
 
仮に、この作業で建物企画が成立しそうにない場合は土地購入、建築計画を勧めません。
(因に、この作業までは無料報酬のお手伝いが可能です)
 

 
成立する可能性がある場合、「各想定」内容の制度を高め、具体的に「建物計画」「収支計画」を平行して詰めます。
この時に想定管理不動産会社から家賃設定を、金融機関から金利を具体的に確認します。また、使える補助金等の有無も確認します。
 
通常「建物計画」「収支計画」の合否は施主の考えに因るので、一度では決定には至らないことが多く、数回行うことになります。
「建物計画」「収支計画」が決定しましたら、それに基づいて設計に入ります。
 

ハウスメーカーや建設会社ではなく貴社に集合住宅を依頼するメリットを教えて下さい。

 
ハウスメーカーも建設会社も工事の受注を考えた対応をすることから、企画、設計、監理には一般的な対応しか出来ないのが実情です。
 
私は施主が求めているものに、私の経験と技術でどう応えられるかという設計以前の企画力とデザインを含む入居希望者へのアピール度の高さが売りになっています。
 
また、私の事務所は個人のお客様がほぼ100%で、高リピート率、ご紹介等で成り立っている事務所です。
これは工事を丁寧に監理し、アフターも適期的に行い、私が企画した通り(もしくはそれ以上に)に収支が回っているからだと理解しています。
 

集合住宅を建てたい方になにかアドバイスがあればお願いします。

 
アパート、マンションをお持ちで建て替えをお考えの方には、その既存のアパート、マンションを再生デザイン(リ・デザイン)した改修改築をお勧めします。
 
耐震性を上げる事は可能ですし、工事費用が新築並に掛かったとしても新築よりは安価で短期に改築改修出来るので新築より収益性は高くなります。
中古住宅の流通を高める動きがある現在、耐震性を公的機関に認められることで金融機関からの融資は可能になります。
 

(有)後藤正史アトリエ 後藤正史さんの集合住宅・設計事例

 

画像 建物の名称 紹介文
pino&pino2

隣家住宅地との緩衝を考えて中庭を設けて、各住戸バルコニーをその中庭に面する様に配置し、直接隣地住宅と対面しない様にしました。

bambu

幅が狭く奥行が長い敷地を逆手に取り、中庭を挟んで手前と奥の2棟連結の建物計画とした。
敷地が商業地区内で廻りのビルに馴染む外観デザインとした。
住戸タイプをメゾネットタイプとフラットタイプを混在させ、多様な入居者層に対応可能とした。

monte

規模と形共に周辺の住宅環境に融け込んだRC+木造屋根の2階建てとして、構造的に、施工的に費用が掛からない計画としました。 また、入居者に「落ち着く」と感じてもらえる様に木を使ったデザインを考えました。

 

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