競争力のある魅力ある集合住宅・モリイデザインワークス一級建築士事務所 森井 浩一さん

集合住宅は立地する周辺環境を考慮し、競争力のある魅力ある計画を立案する事が重要です。
 
集合住宅についてモリイデザインワークス一級建築士事務所 森井 浩一さんとAz architectsの沖さんに伺いました。
 

お話を伺った建築家

 

ユーザー モリイデザインワークス一級建築士事務所 森井 浩一 の写真
大阪市天王寺区東高津町3-8-301
06-6766-0688

はじめに

今回のインタビューのテーマである「集合住宅」ですが、木造の賃貸集合住宅を前提に お答えしようと思います。
また、今回は私(モリイデザインワークスの森井)とAz architectsの沖さんと2人でお答えいたします。
と申しますのも、私が手がけたボンズ高井田と沖さんが手がけたCourt House MとD-Cubeでは木造の賃貸集合住宅に対する計画手法が全然違うため、テーマについて幅広くお話しできると思います。


貴社が集合住宅を手がけたきっかけがあれば教えてください。

森井
東大阪市の高井田に土地を所有していた友人から土地活用について相談を受けたのがキッカケです。
知合いの建設会社さんから設計を手伝って下さいと言われたのがキッカケです。

 

集合住宅を設計する上で注意している点を教えて下さい。

敷地条件、敷地周辺の状況などの基本条件と周辺賃貸住宅の動向(入居される層家賃帯、間取りなど)を踏まえクライアントと会話しながら基本計画を検討しますが下記の事柄を大切にしています。
  • 「集まって住むことの優位性」、「ここに住むメリット」、「他に無い」を如何に自然に盛り込めるかを念頭に置いています。
  • 人間本来の心地よさの原点となる彩光、通風を自然に取れる様心掛けています。
  • 設備に頼らない快適性を心掛けています。
森井
一般論では沖さんの書かれている事を基本的に考えます。ここではボンズ高井田について書きます。
計画地は、東大阪市の中でも工場がたくさん建っている本当の工場地帯です。
用途地域は工業地域です。
駅との距離も徒歩10分くらいですが、工場が建ち並ぶところを歩きます。。。。
そんな環境で普通に集合住宅を建てても借りてくれる人がいるのか?
どうすれば借りてもらえるのか?をクライアントである友人と議論を重ねました。
 
つまり、立地する周辺環境を考慮し、競争力のある魅力ある計画を立案する事が重要だありデメリットと思われる工場地帯である事をメリットに転換できるアイデアが必要であります。

集合住宅のデザインで気をつけていることを教えて下さい。

森井
先ほど、立地する周辺環境を考慮し、競争力のある魅力ある計画を立案する事が重要だと書きました。設計者としては、快適な「住まい」をつくる事が競争力のある魅力ある計画であると思っていますが、クライアントは、住戸数や収支の数字に意識がいきがちです。
そこを納得してもらえる計画やデザインやアイデアが重要で、結果としてクライアントに喜んでもらえると信じています。
先程と同じで単身者向けなのか、ファミリー向けなのか、また混合タイプなのかで違いがありますが、主に下記の様な事柄に気をつけています。
外観
  • 周辺の建物に対して異風景とならないかどうか
  • 経年後陳腐なものにならないかどうか
  • 少しでも緑(植栽)を提供できているかどうか
共用部
  • 共用階段、廊下など単なる通行部分ではなく街路の様な雰囲気に出来ないかどうか
  • 集合住宅ながら戸建の様なアプローチが出来ないかどうか
住戸部分
  • 同じタイプでもなるべく違う間取りを盛込む
  • 回遊性があり行き止まりのない間取り
  • 可変性のある間取り

集合住宅の騒音対策でどのような点に気をつけていますか?

技術的には、界壁、界床の部分に騒音防止の仕様を採用します。技術的内容は、確立されています。
プラン的には、居室が隣合わせとならない様心掛けています。
森井
断面的には、居室や水まわりの位置を揃えるように考えます。計画的意味合いが大きいですが。

ボンズ高井田で工夫した点を教えて下さい

森井
計画地は、東大阪市の中でも工場がたくさん建っている本当の工場地帯です。
用途地域は工業地域です。
 
そのような立地に私が提案したものは、高さを十分使い切る断面計画です。
工業地域なので日影による高さの制限もなく、10m以上の計画が可能でした。
その高さを利用し、1階と3階でロフトを計画し天井の高い開放感のある計画です。
 
住戸に関する提案は、このような地域である事も考慮し、1階でバイクが停める事が出来る土間を計画しました。
他との差別化ですね。。。
 
外観もちょっと思い切った提案でバルコニーをオレンジの金属板を使ったりしたのですが割と工場地帯にはなじんでいました。。
住宅地でやると違和感が出ますけど。。。
デメリットと思われる工場地帯である事をメリットに転換できたいい例だと思っています。




Court House Mで工夫した点を教えて下さい

元々工場用地としていた敷地の転用で、間口が小さく奥行きが長い形状だったのと隣にマンションタイプの建物も所有されているクライアントと会話を重ねた結果、クライアント自身が住みたいと思える物を提供しようと言う事になり専用テラスを持つテラスハウスを提案させていただきました。
 
工夫した点は、前述の項目は基本としてこの住宅の特徴である専用テラスに十分な彩光が確保される事、住戸の窓がお互いのプライバシーを侵害しない事、守られながら外に解放出来る事などを注意し間取り、配置を計画しました。



D-Cubeで工夫した点を教えて下さい

元々駐車場のスペースの一部を転用した計画です。
賃貸住宅ですが、将来的な事も考え各々別々の敷地とし戸建住宅として計画しました。
工夫した点は、前述の項目は基本として下記の点を念頭に計画しております。
  • エントランス前のポーチ部分に木の壁を貼り、保護塗装の色を分ける事で視認性と個別性を高めています。
  • リビングの窓と道路の間に植栽スペースを設け通行する人からの視線を制御しています。
  • リビングと一体となっている階段上部とバルコニーの間に設けた大きな窓から光が入り込みリビングに明るさを提供する様計画しています。


集合住宅のリフォームも引き受けてもらえますか?

既存の集合住宅の全面改修、エントランスなど共用部の改修、住戸内部の改修等、多数させていただいておりますので、大丈夫です。
森井
上に同じです。

集合住宅のボリュームチェックだけでも引き受けていただけますか?

永きに渡って愛される集合住宅の設計を基本理念として行ってきましたので、申し訳ありませんがボリュームチェックのみはお引き受けする事は出来ません。
森井
快適な「住まい」をつくる計画を提案する事が、私たちの仕事であると思っています。
その結果で競争力のある魅力ある物件が出来て、クライアントに喜んでもらえると信じています。
故にボリュームチェックのみの依頼はお引き受け出来ません。

ハウスメーカーや建設会社ではなく貴社に集合住宅を依頼するメリットを教えて下さい

ハウスメーカーさんは、研究などをされ技術的にも良くなられた上、宣伝、広告なども大規模にされているためブランド力がありますしゼネコンの設計部の方にご相談された場合、施工の事も踏まえながら検討されるので安心な一面はあると思いますがやはり、画一的な物、建設しやすい物にならざるを得ないと思います。
 
私たちは、クライアントの考え、敷地要件等を踏まえた上で「永きに渡って愛着を持っていただける建築」「その地域における唯一無二の建築」を適正な価格で提供出来る事こそがメリットだと考えています。
森井
土地活用で木造賃貸アパートを提案し、建設し、ローンを手伝い、運営してくれる、保証もしてくれる会社があります。
それもスピード感を持って。。。そうすると沖さんも書かれているように画一的な物、建設しやすい物にならざるを得ないと思います。
 
それと比べれば、私たち設計事務所に依頼すると、クライアント自身がいろいろとしなくてはなりません。。。
どちらかというとじっくり取り組む感じですね。。。
 
ですが、立地する周辺環境をふまえ、競争力のある魅力的な計画やデザインを私たち設計者と共有し、ともにつくる事を通じてクライアントに喜んでもらえる事が一番であると思っています。

集合住宅を建てたい方になにかアドバイスがあればお願いします

集合住宅を建設する理由(相続対策、休有地の有効活用、収入源、自宅併用で建設等)それを実現するための手段(頭金の額、銀行融資先の目安、必要な収入等)をなるべく具体的に考え、設計事務所に相談する時は
「これを聞いたら恥ずかしい...」
「こんな事を聞くとバカにされる..」
とかは気にされずに色々な事を相談された方が良いと思います。
森井
不動産投資や土地活用として賃貸集合住宅をお考えの方には、是非いろいろな会社から話を聞く事をお勧めします。
それぞれにいいところがあると思います。
お金を借り入れて事業をするとなるとその方にとっては人生の一大事業となりますので。。。
 
その中で、上記のようにクライアントと設計者とともにつくる事に興味がある方は、是非私たち設計事務所も選択肢の一つに加えてください。

収支計画や銀行融資を手伝ってもらえるのでしょうか

 
ボンズ高井田のオーナーである友人は、(実は一級建築士なのですが)東京を中心に関東で収益物件の建築やアドバイスを行っています。
最初の土地探しから収支計画の策定や銀行融資の手続きの手伝いや設計から施工会社の選定などトータルにアドバイスを行っています。
今は「大家さんになりたい人」に対して講演などもしています。
 
また、関西でも同様の仕事をしている会社と連携出来る体制があります。
彼らとの連携の中で魅力的な計画が出来ると思っています。
 

入居率などはどうなのでしょうか

ボンズ高井田は完成して3年目です。
Court House Mは6年目とD-Cubeは9年目になります。
いずれも退去されてはすぐ入居という状態が続いていると聞いています。
なかなか好成績だと思います。。。

相談する事は有料なのでしょうか

ご相談は無料ですので、お気軽にご相談いただければと思います。

モリイデザインワークス一級建築士事務所 森井 浩一さんの集合住宅・設計事例

 

画像 建物の名称 紹介文
プライベートコートを持つ集合住宅

1戸建て感覚の木造2階建てアパートです。

ボンズ高井田

敷地面積約106m2の敷地に目一杯の建物をという事で計画がスタートしました。立地が東大阪の工場が多くある地域なので普通のアパートでは競争力が弱いと判断しました。結果 延べ床面積186m2 6戸 1階と3階にロフトを持つ部屋 という計画になりました。

D-Cube

木造の独立型賃貸集合住宅です。
http://ysdesign.cloudblog.jp/portfolio/d-cube/

Court House M

構造は木造で、2階建てのメゾネットタイプが東側に4軒、西側に5軒並んでおりその間を共通の通路である路地が南北を貫いた形式になっています。また、各々の住戸にはそれぞれ専用のコートがあり、そこにはデッキテラス、プランターが設けられています。

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