中古人気が継続中
家づくりには、様々な選択肢があります。マクロデータから、令和の家づくりの実際が見えてきました。
空き家問題に象徴されるように、中古物件のストックは増加の一途です。住宅の流通（販売）量は、2014年の消費増税前には中古物件が新築着工件数（専用住宅・分譲住宅・分譲マンション）を上回り、以後その傾向が続いています。背景には、中古住宅を求める住宅一次取得者の増加がありました。
その理由でまず考えられるのは、価格が新築に比べて安いこと。消費税の倍増、地価高騰など、都市部の新築物件は購入資金が上昇する一方で、雇用や年金など世代の先行き不透明感は拭えません。インターネットの普及やインスペクション制度で、エンドユーザーが情報収集しやすくなった、とも言われます。資金計画しやすい中古物件が、価格に敏感な一次取得世代の需要を満たすようです。
中古物件を含めて、購入費は増加
住宅購入資金（価格）の傾向を見てみましょう。10年前の2011年を１として、価格の変化を指数で確認します。
注文住宅の購入費用は、この10年で15%程度上昇していました。ところが中古住宅・マンションは、それ以上の上昇でした。中古物件の流通量が新築を上回ったのが2014（平成26）年頃ですが、その時期から中古物件の購入価格も上昇していました。グラフには現れませんが、都市部の新築分譲マンションの価格上昇も顕著でした。反対に分譲住宅、いわゆる建売の価格は 10年前に比べて安くなったこともわかりました。 地方では、10年前どころか30年前と比べても安い物件が出現していると、住宅業界で話題になることさえあります。
注文住宅価格の上昇要因
この10年間の間に消費税は２回引き上げられました。工事費が同じでも金額は数%アップ、人生最大の買い物だけに影響は大です。工事費や資材費も上昇を続けています。工事資材は材木や金属ほか材料にも完成品にも輸入品が多いため、ウッドショック以前から工事コストは継続上昇しています。欧米での富裕層の拡大、新興国での中間層の拡大など、日本よりも個人消費が伸びる海外に、海外生産品が流れやすい状況が続いてきました。国内では環境意識の高まりとともに、産業廃棄物や土壌処分など工事費の単価が上昇しています。省エネ住宅シフトが強まり、高性能機器や高気密高断熱が一般化。省エネに関して現在求められる性能は平成11年の「次世代省エネ基準」ですが、エンドユーザーの意識の高まりとともに製品レベルも向上中です。例えば窓、以前は一枚ガラスのアルミサッシが一般的でしたが、ガラスはペアやトリプルなど複層に、ガス入りガラスや遮熱ガラスなど高機能化。ガラスを支えるサッシも、安いアルミ素材から高額でも断熱性能に優れる樹脂へと、トレンドは変化しています。住宅の質は格段に向上し、住宅購入費も、税率以上に上昇しました。
住宅もほかの消費材と同様に、二極化が進んでいると感じます。
データ：不動産流通経営協会「不動産流通統計」 国土交通省「住宅市場動向調査R02」
このコラムは、注文住宅を計画する方の参考になることを目的に、アーキシップス京都の経験に基づいて書き下ろします。トピックス、技術、経験の内容は、主観に基づくことをご了承ください。
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スパイダーマンを観てきたみーくん＠建築家紹介センター（59歳）です。ネタバレになるので書きませんが、途中から意外な展開があります。映画の副題が「全ての運命が集結する」になっていたんですが、そういう意味だったんだ……と思いました。
１月も半ばを過ぎましたね。
鍋物の美味しい季節ですね。「食べすぎて太った……(T_T)」とならないように食べすぎには注意してくださいね
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■建築家紹介センター通信 2022/01/17
【再建築不可物件について建築家にアンケート】
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■再建築不可物件について建築家にアンケート 再建築不可物件とは、現在、家が建っていても解体して更地にしてしまうと新たな家を建てられない土地のことです。
最近、不動産投資として再建築不可物件を購入することをすすめる不動産業者がいます。
建築家紹介センターでは全国の建築家に再建築不可物件についてのアンケートを……続きはこちら↓
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■当サイト会員建築家の設計事例
▼神奈川県 紅花居 多田建築設計事務所 多田博┗ https://kentikusi.jp/dr/node/13674?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_c...
今回、紹介する設計事例は神奈川県の「紅花居」です。
依頼者は建物を建てる前は
「敷地を購入する際、建物が建てられる範囲が狭い……」
と悩んでいました。
そこで
「お互い夫婦で打ち合わせを行うため、コミュニケーションの質が高く、 思っていることを何でも伝えられるので……」
と多田建築設計事務所 多田博さんに依頼しました。
多田さんは百日紅と桜並木に囲まれた木箱の家を建てました
「敷地を購入する際、建物が建てられる範囲が狭いことに悩んでいました。 それに対し私達のご提案は、 建物の大きなテラス部分を擁壁から片持ちで出すことでした。
敷地は閑静な住宅団地のバス通りに面する角地。 外観は緩やかな片流れの屋根と木板張りの外壁で 簡素な木箱のようにデザインしました。
手摺、格子、軒裏、テラスの床などすべてを外壁と同材で作りました。 依頼者のご夫妻は、今まで慣れ親しんだ畳の生活を好まれました。 またそれが一番の要望でした。 そして今まで通りに簡素で落ち着きのある生活を望まれていました。
将来の暮らし方、特にお母様との同居やお子様の部屋を想定したプランは、 間仕切りを最小限に設置する回遊性のあるものとなりました。」
と言っています。
依頼者には
「我が家のサルスベリはたくさんの花を咲かせ、 山からはセミの大合唱が聞こえ、 この家で迎える初めての夏を楽しんでいます。
引っ越しをして半年が過ぎようとしていますが、 これからもこの家とともに、 生活の中の小さな喜びをひとつひとつ大切にしながら、 過ごしてゆきたいと思います」
と言っていただけました。
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建築可能かどうか、至急の相談です。横浜市北部に木造2階建て（延べ床面積１４０平方ｍ）を検討中です。東道路に段差なしで面した１５０平方ｍ弱の土地ですが、他の３方を擁壁に囲まれています。西下がりの傾斜地で南側と西側および北側の西よりの半分ほどが高さ約６－７ｍのＬ型擁壁で囲まれ、北側の東半分にも同１ｍの連続した擁壁があります。数ｍ先の西側道路は地上と高低差が１１ｍあり、下から見ると斜面の上部に枡が埋まっているような形で半分以上が盛土です。斜面の下側も道路に沿って高さ５ｍくらいの連続したＲＣの擁壁があります。約２５年前にゼネコンが近隣マンションの土地一体で造成しています。擁壁の検査済み証と設計図書はありますが、擁壁の構造計算書は残っていません。南西の擁壁は底盤が４－５ｍ、東も２ｍ位あり、底盤のない部分は全体の４割くらいしかありません。現在は更地ですが古家は西側の擁壁ぎりぎりまで建っており、布基礎の下に１８本の柱状杭がありました。真ん中あたりから西側に向け不同沈下をおこしてました。柱状杭は解体時に上から２ｍ位でカットしてあり下側は埋まっています。大手地盤会社から、杭のない部分に鋼管杭を打ち片持ち基礎をつくるなどいくつかの提案を受けてましたが、１８カ所のＳＷＳ試験の結果を見て、「建物形状を変更しても擁壁底盤が建物に干渉する面積が大きく、検討の根拠をきちんと出すことが出来ない」として断られました。契約上、1月末までに建設可能かどうか見極めないといけません。建築予算は地盤改良、諸経費込みで４０００万円です。難しい土地だとは理解していますが、大変気に入った場所で是非ここに住みたいと思ってます。よろしくお願いします。 建築家の所在地について:同じ都道府県・近県の建築家を希望する
とある合板のカタログとサンプル。
サンプルの撮影角度の関係で、サンプルとカタログが
シンクして見えなくかもしれません。
実は。
この合板は、「ペーパーウッド」という製品。
北海道の滝澤べニアという会社でつくっています。
合板っていうと、丸田を薄くスライスしたべニアを
積層させて、接着剤で接着したものです。
繊維を交互に重ねることで、強度を出していて、
床や壁下地として使われる、見えないですが、
とても大事ない役割を担っています。
ただ。
先ほどご紹介した、「ペーパーウッド」は、合板ではあるのですが、
少し様子が違います。
色のついた紙とスライスした木材を積層させているので、
木口（断面）が、とてもあざやかできれいですよね。
先ほど、下地に使う素材として合板をご紹介したのですが、
こちらは、カウンターや家具といった仕上げに使うことを
目的にしています。
こちらは、とある家づくりのお客様から、カウンター素材として
いいのでは？ということでご相談があって、サンプルをお持ちしたんです。
確かに、断面がきれいなのでカウンターに使うと
素敵に仕上がりそうですよね。
こちらの製品は、ずいぶん前から知っていたのですが、
私の捉え方が全くちがっていました。
こちらの素材。
合板なんですが、とても体に優しい接着剤を使っています。
なので。
接着剤の香りが苦手な方々の家づくりで、下地材として
使える素材なんですよね。
（全ての方にとって、体に優しいわけではないので、
その辺はご留意ください）
見た目ではなくて、機能性をみていたんです。
昨日の打ち合わせで、お客様とお話しながら、
なるほど、見た目も美しいんじゃないかと
改めて感じることができました。
一つの素材でも、捉え方が変わると、全く違うものに
見えるので、面白いですよね。
ということで。
こちらの家では、カウンターに、「ペーパーウッド」を
採用することで決定しました！
いろいろお話した後、お手製のチーズケーキではなく、
チーズのテリーヌ（だったと思います）をいただきました。
甘さがかなり控えめで、すごくおいしかったです。
それと。
打ち合わせ途中に、八朔のピールもいただきました。
ほどよい苦みが、すごく好みな感じでした。
いつも、打ち合わせの時に、いろいろとお気遣いいただいて、
ほんとありがたいです。
しかし。
こんな風に、自分でいろいろとつくれるのって素敵ですね。
午後は、とある家づくりの打ち合わせへ。
以前平屋がご希望で、ご提案していたのですが、
ご予算とのバランスやご要望の変化があって、
2階建てに変更したい！とのこと。
そこで。
その追加の要望を踏まえて、2階建て案をお持ちしたんです。
ご予算とのバランスも含めて、いい感じになったのですが。。
こだわりの強い奥様が、年始に早めのご出産！
ということで、昨日は、ご主人のみのご出席だったんですよね。
持ち帰っていただいて、奥様にお見せして、
どう感じるのかをお話していただくことになりました。
ご出産されたばかりですので、無理せず、
じっくりと進めていただければいいのかなと思います。
ついつい長くなってしまいました（笑）
とある家づくりの現場です。
昨日、こちらの現場で、お客様と待ち合わせ。
一緒に現場を見学してきました。
外回りからスタート。
外壁を張り始めていたので、敷地の周りを歩きながら確認。
その後、玄関周りで、ポストと宅配ボックスの位置を
確認していただきながら、中へ。
お客様は、内部の進捗をご覧になるのが、久しぶりでしたので、
とっても楽しそうにご覧いただけました。
途中、ご主人から、ドキッとするお話をうかがったり（笑）
なんだかんだ言いながら、楽しい時間となりました。
一枚目の画像は、1階屋上から、2階の外壁を見てるところ。
金属サイディングがきれいにはれてるところを見ながら、
外壁の通気の話を現場見ながら説明したりしました。
その後、現場監督と棟梁を交えて、打ち合わせへ。
照明器具の配置や取り付け高さとか、
天井に採用するルーバーのピッチを確認したりとか。
現場で確認をしていただきたかった内容を
説明しながら、体感していただきながら、順次確認決定していきました。
現場が始まると、こんな風に、図面ではなかなか見えなかった
部分について、しっかり確認いただく機会があります。
とても大事なプロセスだなと思います。
あっという間に数時間！
楽しい時間は早いですね。
次回は、外壁が仕上がって、足場が解体されるときでしょうか。
ものすごくかっこいい外観が登場しますので、
お楽しみにしてください！
昨日、こちらのお客様と設計と工事監理について、ご契約でした。
契約内容について、しっかりと説明。
最終確認した後、記名、押印いただいて。
正式に、家づくりをご一緒することになりました！
もちろん。
せっかくお会いしているので、契約だけではなくて、
早速、第一回目の打ち合わせをスタートしました！
こちらの家づくりは、二世帯の御家族が、敷地内に、
別棟で家をつくる、完全分離型の二世帯住宅になります。
親子で一緒に打ち合わせをされるほど、仲がよいですね。
共用部分のお話はもちろんですけど、
各々の家についても、意見を出し合ったり、参考にしたり。
何だか楽しそうな空気感でした。
気が付いたら。。
すでに、6時間になろうとしていました！
楽しい時間は、あっという間に過ぎていきますね。
これからも、楽しい空気感で、進んでいくんだと思います。
年内の竣工に向けて、順次進んでいきます！
一つ楽しみが増えました。
出会いに感謝ですね。
2階リビング
高台の変形地に建つ2階リビングの家
近年、傾斜地の土砂崩れにより多くの被害が出ております。従来は、急傾斜の場合、急傾斜崩壊区域の指定があり、埋め込み建築が建てられました。しかし、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）は、横浜市の場合は、区域内で土留め機能を兼ねる斜面地建築物による開発行為等はできません。つまり、参考例の埋め込み建築は出来ません。建築を建てるには、斜面地の安全をはかる工事（例えば、擁壁工事）をして、特別警戒区域を解除しなければ建てられません。図にある、レッドゾーンに指定されると、費用的に、建築は難しくなります。土地を購入される場合、確認が必要です。
警戒区域の参考図
埋め込み建築
せがい造りは、2階をせり出すことで床面積を減らさずに、庇と軒下空間を直射日光や雨から守る効果もたらす、また建物のファサードに彫りの深い陰影をつくりだすなど、機能的にもデザイン的にも優れた構法です。 せがい造りについて清水建築工房 清水國雄さんに伺いました。
妻籠宿（中山道：長野県）を訪れた際、街道筋の家々の軒や2階が桁で持ち出され支えられた光景が印象的だったことがことの始まりです。これまで、はね出し梁で持ち出され、出桁で支えられた深い軒のある家の姿は、よく見かけるところでしたが、2階の持ち出しのある建物の姿は新鮮な光景でした。 2階が絶妙のバランスで持ち出され、その持ち出された2階がファサードに影を落としたは深く心に刻まれ、いつかこんな木組みの家を設計したいと思ったことがきっかけです。
木造の木組みの構法の発展形だと理解しています。寺院などの、大きくて重くて深い屋根を支える木組みを構成する材に桔木があります。それと同じように持ち出された2階や軒を、「はね出し梁」や「出し桁」と呼ぶ材で支えた木組みを「せがい」と呼んでいるんだと思います。 建築大事典（彰国社）によれば、
”せがい”とは和枻（せがい）と書き、”せがい造り”は近世の民家に於いて側柱上部から腕木をつきだし小板を張った棚をもつもの、和船の両舷にある船棚に似ているので、この称がついたと思いわれる
とあります。
せがい造りに造詣の深い建築家の松井郁夫氏によれば
せがい造りは、2階をせり出すことで床面積を減らさずに、庇と軒下空間を直射日光や雨から守る効果もたらす、また建物のファサードに彫りの深い陰影をつくりだすなど、機能的にもデザイン的にも優れた構法といえる。
と述べています。その言葉はそのまませがい造りのメリットと言えると思います。
ただこのメリットを得るためには、設計段階では間取り（平面プラン）と木組みの整合性が検討された合理的な架構が要求され、施工段階では、木材の選定や大工仕事に入念さが要求されるので、コストアップは避けられず、この点がデメリットと言えるかも知れません。
せがい造りは在来工法のように、梁や桁の上端をそろえる組み方と違い、渡り腮で木を組んでいくため、階高が梁や桁の成（せい）だけ高くなります。階高を下げれば梁や桁の下端は下がり､頭をかすめ邪魔になり、階高を上げれば建物のプロポーションが釣り合わなくなります。また、構造的にも水平剛性が低下するなどの課題が生じます。 「せがいの家」では梁や桁を3段に組んでいます・プロポーションが釣り合うように、階高を抑えると必然的に3段組の下梁が低くなるので、下梁が生活上邪魔なならない間取りの工夫や、構造上、水平剛性を確保するための台輪の採用、特に吹き抜け部分の跳ねだし梁は、天秤状態となり、力のバランスを保つ検討が必要となりました。
クライアントの声に耳を傾けてみます。「進められた三和土の土間や土壁は、断熱効果もよく梅雨時でも室内の空気はカラットしていて、真夏に外出先から帰宅しても、ムッとする熱気もなく、汗ばんだ肌でも不快感はありません」 弊社では、土間（三和土）は土壁と薪ストーブのセットで提案しています。産廃（ゴミ）を出さないことと、パッシブな温熱環境を用意することが家づくりでは大切だという理由からです。 土間は住まいの南側に配置し、日射として差し込む太陽熱の蓄熱装置として期待します。 一方、土間は三和土で造ります、三和土は山砂利、石灰、ニガリ（塩）を練り合わせ締め固めて造ります。この作業には家人も参加して汗をかいてもらいます。記憶に残る家づくりにしたいからです。 以上のことがメリットと言えばメリットになるかもしれません。ちなみに、土間は最後に塩を撒いて清めて完成です。 一方、パッシブな温熱環境に特段魅力を持てない人や、自ら予算を計上しながら、職人にまじって作業に参加することに何ら意義を見出せない人には、デメリットの以外の何物ものでもないでしょう。
「せがい造り」は伝統的な木組みの特殊解だと思っています。木組みを考える際の重要な点は構造計画です。設計は間取りと木組みに整合性を持たせ、合理的に整理していく過程であると思っています。ですから、間取り先行の在来木造工法では「せがい造り」は困難です。
「せがい造り」では、伝統的な構法を採用していただくことになります。伝統的構法は在来工法に比べて工期も長く、コストアップとなります。この点を踏まえて、是非伝統的な構法を採用していただくことをお薦めします。
・地元の木を使った木の家づくりの要望には、木の調達に設計者がコーデｲネーター（伐採、出材、造材、製材、発注）として住まいづくりに関わってきた経験からスムーズに応えられた。
名古屋市***の宅地造成区域で50坪の傾斜地を買おうか迷っています。現在はRCの上に木造の古家がありますが解体を前提としています。道路から奥の隣地の宅盤は4-5m程の高低差があり、境界に完了確認されていない2m超の擁壁があるため、3m程の擁壁に作り替えたいと考えています。また右隣との高低差も2-3mあり、隣地の擁壁と一体となった1m程の高さの石積部分が自敷地内にあり盛土をして造成をするのに工夫が必要になりそうです。そのような土地について、造成から上物の設計と各種申請に詳しい方にご相談にのって頂きたいと思っております。 建築家の所在地について:同じ都道府県・近県の建築家を希望する
家作りに役立つ情報をお送りします。ぜひご登録ください。
建築家紹介センター様サイトにて建築家さんと繋いでいただきました、**と申します。まだ成約とまでは行っていないのですが、たいへん良い方と巡り会えたように感じています...
本日資料を受け取りました。
有難うございました。 6人の建築士の方から資料やご連絡をいただき感謝しています。
内容は、...
今回、偶然、このサイトを見つけましたが、まず、運営側の対応の速さと丁寧さに驚きました。崖条例に関する事でしたが、１日でその分野に詳しい建築家から数件コメントが届きました。...
