施主の負担とならない事業計画のマンション・株式会社アーキ・テクニカ アソシェイツ 小橋川 朝秋さん


 
マンションは入居者の側に立った間取り、平面計画と施主の負担とならない事業計画が大切です。
 
マンションについて株式会社アーキ・テクニカ アソシェイツ 小橋川 朝秋さんに伺いました。
 

お話を伺った建築家

 

ユーザー 株式会社アーキ・テクニカ アソシェイツ 小橋川 朝秋 の写真
渋谷区鶯谷町15-10-302
03-3496-5900

 

貴社がマンションの設計を手がけたきっかけがありましたら教えて下さい

 
施主から住宅立替の設計依頼を受けた時、住宅ローン返済計画シュミレーション作成中にアパート併用住宅でローン返済を軽減出来るかとのやり取りから、賃貸マンション計画へ移行した事がきっかけです。
 

マンションの設計で気をつけていることを教えて下さい

 
入居者の側に立った間取り、平面計画と施主の負担とならない事業計画を重視しています。
 

マンション上下階の騒音対策はどうしていますか?

 
住戸間の騒音は、マンションの目に見えないグレードに繋がり、入居者の定着率などに直結するので上下階及び隣の住戸との寝室の位置、遮音材の敷設等費用対効果を考えながら、計画しています。
 

 

マンションの建設費用はどれくらいなのでしょうか?

 
杭工事の有無(杭工法、支持層深度)、道路の接道状況、計画時の入居者層のターゲットによる建物グレード、エレベーターの有無など、建設条件が一定ではありませんが、直近のマンション建設では施工床坪単価が、110万円/坪(税別)程度でした。
建設地は東京ですが、職人不足による人件費がアップしているようです。
 

マンションを建設する場合の工程(流れ)を教えてください

 
先ず、設計プランと事業計画の立案、銀行などとの折衝を進めて行きながら、最終計画を完成させます。
設計プランの段階では、近隣の不動産情報、入居者のターゲットなどの調査も行うと共に、金利など融資条件を前提に、収支、資金、返済計画など事業収支計画を検討します。
 
事業収支計画と建設予算を把握しつつ、実施設計図書を完成させます。
 
其のうえで、建設業者の選定に掛かります。施主紹介であったり、競合入札であったりと、業者選定方法は様々ですが、最終的には当社で見積りチェックを行い、施主と協議した上で業者選定を
しています。
  

マンション建設にはどれくらい期間がかかるのでしょうか?

 
設計契約締結後、前記のような事前調査、事業計画を確定して確認申請、実施設計図書の完成、建設会社の選定、工事契約まで4~6ヶ月程度の期間が必要となります。
 
工事期間は、建設費用と同じで杭工事の有無や、構造種類、階数、規模で一概に言えませんが、ワンフロア約1~1.2ヶ月×階数+3~4ヶ月が目安で、小さなマンションでも7~10ヶ月位の期間が
必要かと思います。
 

 

マンションのボリュームチェックをお願いすることはできますか?

 
はい、可能です。但し、不動産業者による土地売買の為のボリュームチェックは行っていません。
あくまで、建設目的が前提であり当社の行うボリュームチェックとは、単なる容積率確保では無く、基本計画レベルの平面計画まで行っています。
 

マンションの大規模修繕の設計監理なども引き受けていただけますか?

 
はい、可能です。
実績としては、当社で設計監理した建物が多いのですが、大規模修繕、マンション立替及び定期調査報告などの実績もあります。
 

Mマンションの設計で工夫したことを教えてください

 
計画地が狭小地で、南側間口が狭く避難計画、採光計画で工夫した部分があります。
平面計画で、外部吹き抜けを設ける事で、窓先空地(東京都安全条例)と二方向避難を確保しつつ、居室の採光を計っています。
又、高度斜線をクリアしつつ床面積を確保する為とデザイン性を高める為アール屋根にしています。
 

Mマンション・平面図

Mマンション・平面図

Hマンションの設計で工夫したことを教えてください

 
計画地が南北に細長く、南北の二方向道路に接道しているので、ある程度高層化することが可能な条件なので、北側住戸は採光性よりも景観を優先して、事業収支を高める為、容積率を確保した平面計画にしています。
 

Hマンション・平面図

Hマンション・平面図

Kマンションの設計で工夫したことを教えてください

 
6層の建物であるが、5,6階がオーナーの使用階であるので収益性を上げる為、共用部分コンパクトにしてレンタブル比を高めて、家賃収入に直結しない工事部分を減らしています。
 

Kマンション・平面図

 

Kマンション・平面図

マンションを建てたいと思っている方に なにかアドバイスがありましたら教えて下さい

 
あくまで賃貸マンション経営は、事業ですので片手間として安易に考えないようにして、しっかりとした事業計画を立てて進めて下さい。設計事務所も単にデザインだけ見て、設計を依頼するのでは無く、事業のパートナーとして捉ええて、計画から完成、そして運営までと幅広く相談できるパートナーを見つけて下さい。
 

株式会社アーキ・テクニカ アソシェイツ 小橋川 朝秋さんのマンション設計事例

  

画像 建物の名称 紹介文
Hマンション

賃貸住居部分と賃貸事務所(歯科)及びオーナー住居の複合ビルで、工事j完成までに
入居者が決まった。

Kマンション

空室に付いては、一括借り上げ(サブリース)方式も提案、紹介して空室に対する不安を少しでも解消出来たと思います。外観、間取りも入居者のターゲットを絞り、人気の打ち放し仕上げを選びました。
又、共用部分をコンパクトにしてレンタブル比を高めました。

Mマンション

日影規制他の法規制をデザインで解決。
サブリース(一括借り上げ)の提案など事業収支を重視した提案。

 

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