建物居住者の生命と安全を第一に考えた再建築不可物件のリフォーム・リノベーション・感共ラボの森 森健一郎さん


 
再建築不可となるにはそれなりの理由があります。
道路に接していない、崖条例や各種条例、道路後退できない、建て替えると床面積が大きく減少してしまうなどが主な理由です。
 
再建築不可について感共ラボの森 森健一郎さんに伺いました。
 

お話を伺った建築家

 

ユーザー 一級建築士事務所 感共ラボの森 森健一郎 の写真
神奈川県川崎市中原区等々力17-5
090-9134-2670

 

貴社が再建築不可のリフォーム・リノベーションを手がけたきっかけがありましたら教えてください

 
再建築不可の敷地を所有されている方からの設計依頼があったことがきっかけです
 

再建築不可の家をリフォーム・リノベーションする際に注意している点を教えてください

 
再建築不可となるにはそれなりの理由があります。道路に接していない、崖条例や各種条例、道路後退できない、建て替えると床面積が大きく減少してしまうなどが主な理由です。
 
建築確認申請は災害時避難・防災・防火・耐震・採光排煙など居住者や建物周辺住民の生命と財産を守るために必要な手続きです。
その手続きをしないで計画を進める場合でも建築基準法は遵守しなければいけません。
 
建物居住者の生命と安全を第一に考えてご提案しています。
 

 

再建築不可の住宅をリフォーム・リノベーションする際にローンは使えるのでしょうか?

 
1000万円以下のリフォームローンは使える金融機関が多いです。
1000万円を超える住宅ローンについては金融機関ごとに判断が違います。
 
また再建築不可の理由によっても判断が分かれます。
計画前に金融機関に具体的な相談をしてください。
 

「本の家」で再建築不可となっていた理由を教えてください

  
敷地東側に山があり崖条例で建て替えが不可能でした。
建て替えするには鉄筋コンクリート造として窓も無しという建物になってしまうのです。
 
そこで山(崖)の崩壊防止措置は周辺住民と一緒に計画地行政に働きかけしましたが崩壊防止工事が完了するのは何年先になるか分からないという状況だったのでリノベーションを選択しました。
地域行政の働きかけは継続して行っています。
 

 
 

「本の家」で工夫した点を教えてください

 
建て主様の第一の希望は建て替えでしたので、リノベーションでも建て替えと同様の性能を確保できるように考えました。
 
具体的には、コンクリート基礎・土台・柱・梁などの主要構造部の耐久性と耐力壁を含めてた耐震性能の確保、採光・通気性能の確保、一般的な断熱性能の2倍の外皮性能、一般的な光熱費から半減させる日射取得や省エネ設備の選定などです。
 
このような目標を実現するために既存建物の一部を撤去(減築)して真南に向けた大きな窓を作るなど外観形状も大きく変わる計画となりました。
 

再建築不可の場合、スケルトンリフォームをすることは可能でしょうか?

  
一般的な木造二階建ての一戸建ての住宅は、大規模リフォームや大規模修繕の際に確認申請が不要です。
柱梁を残して内外仕上げを全て撤去するようなリフォーム工事でも、増築と高さ増を伴わない計画ならば可能です。
 
ただし事前に地域行政の建築指導課などで確認をしてください。
 

 

再建築不可の建物のリフォーム費用はどれくらいでしょうか?

 
一般的なリフォーム工事と同じで工事の内容によって大きく違います。
仕上げ改修でしたら少額ですし、スケルトンリフォームですと建て替えとほぼ同額の費用になります。
 

再建築不可のリフォーム・リノベーションでフラット35は使えるでしょうか?

  
再建築不可の計画はリフォームという工事種別になります。
 
フラット35は持ち家のリフォームのための資金には利用できません。
ただし中古住宅の購入と併せて行うリフォームの場合には利用できることもあります。
 
個別判断になりますので住宅ローンへの回答と同様に計画時に金融機関支援機構かフラット35取り扱い金融機関に相談してください。
 

再建築不可の建物を建て替えできる可能性もあるのでしょうか?

 
先にお答えしたスケルトンリフォームよりもハードルが高くなります。
基本的には建て替えはできないとお考え下さい。
建て替えに近い工事でしたら可能となることもあるので地域行政の建築指導課などで確認をしてください。
 

 

再建築不可の建物を増築することはできますか?

  
基本的には増築はできません。
 
防火・準防火無指定地域で10㎡以下の計画は確認申請不要で増築可能です。
防火・準防火地域では増築面積1㎡でも確認申請が必要なので増築はできません。
 
確認申請不要な増築でも建築基準法を満たした構造と性能が必要なので建築士に相談して進める必要があります。
 
 

他にも再建築不可の建物をリフォーム・リノベーションした事例はありますか?

 
築35年の2階建て木造アパートをスケルトンリノベーションした実績があります。
35年前に大工さんが手加工した柱や梁を現しにして、木製引き違い戸を再利用するなど建物の持っていた価値を活かしたリノベーションをしました。
 

再建不可物件を購入しようと思っている方にアドバイスがあればお願いします

  
再建築不可には様々な理由があります。
増築無しのリフォームなら建築できるからと安易に考えてはいけません。
 
耐震性能を満足しているか、火災や災害時の避難ルートは確保されているか、周辺住民への迷惑はないかなどの基本的な懸案事項を総合的に判断して進めて下さい。
 

感共ラボの森 森健一郎さんの再建築不可・設計事例

 

画像 建物の名称 紹介文
本の家

冬暖かく、夏は風通しのよい、カビのない家。
東側にある山により冬季の日射が遮られ、午後1時まで1階に光が入らない立地でした。
そこで2階中央に南面する大きな日射取得窓を設けました。両サイドの壁方向と中央の角度が違うのはそのためです。

 

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