傾斜地は造成工事や擁壁などに費用がかかるため、安くなっていることが多いです。この章では傾斜地に住みやすい家をたてる方法を紹介していきます。
安い土地に家を建てる事で家作りの費用を節約することができます。この章では安い土地が安い理由、ハウスメーカーが悪条件の土地を苦手とする理由、安い土地の意外なデメリットなどを紹介していきます。
当サイトでは土地探し中の方からの相談や依頼がたくさん寄せられます。土地探し中の方は下記のようなお悩みを抱えている方が多いようです。 ・いい土地が見つからない・見つかったけど条件が悪い・いい土地はすぐに売り切れてしまう・不動産サイトを見てもなかなか条件の良い土地はない どうして条件のいい土地はすぐに売り切れてしまうのでしょうか？なぜなら条件のいい土地は不動産サイトなどに掲載する前に、自社の知っている建売業者・ハウスメーカーなどに声をかけて仲介してしまうからです。 できるだけ高く土地を売るためにはレインズやインターネットの不動産サイトに登録してできるだけ多くの方に土地情報を知ってもらったほうがいいのですが、自社の利益を最大化するためにそうすることはありません。 まずはレインズ・片手仲介・両手仲介・元付業者・客付業者・囲い込みという用語について説明します。
レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称です。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。指定流通機構の会員不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行うシステムで、会員間での情報交換がリアルタイムで行われています。 不動産業者は売主と専任媒介契約、専属専任媒介契約を結んだ場合、レインズというシステムに５～７日以内に登録する義務が生じます。
元付け業者とは不動産の売主と契約している不動産業者のことです。元付業者に対して買主を紹介する不動産会社のことを客付け業者と言います。
売主または買主だけから仲介手数料をもらうことを片手仲介と言います。両手仲介とは売主からも買主からも仲介手数料をもらうことです。不動産の仲介手数料はもらえる仲介手数料の上限が法律で定められています。利益を最大化するためにはできるだけ両手仲介することが大切なのです。
元付業者はできればレインズやインターネットやレインズに登録する前に自社で知り合いの業者に売ってしまえば両手仲介になって儲かる仕組みになっています。 そこでできるだけレインズや不動産サイトに登録する前に自社で知り合いの建売業者・ハウスメーカーに売ろうとします。もし、そこで売れない場合はレインズやインターネット上の不動産サイトに登録する必要がでてきます。 レインズやインターネット上の不動産サイトに登録すると客付業者からの問い合わせがある場合があります。客付業者からの問い合わせには「その土地はすでに商談に入っています」などの理由をつけて問い合わせを受けつけません。しかし、客付業者を通さず直接、自社に問い合わせてきた買主には問い合わせに応じて商談に入るのです。両手仲介をするために客付業者からの問い合わせに応じない事を「囲い込み」と呼んでいます。
建売業者やハウスメーカーにとって条件のいい土地は自社の建物を売るための強力な武器になります。建売業者やハウスメーカーは建て売り住宅にしたり、建築条件をつけたりして土地と建物をセットにして売り出します。どうしてもその土地が欲しい場合は、建売業者やハウスメーカーの建物が若干、気に入らない場合でもセットで買わざるを得ません。 土地にこだわっていると、気に入らない家に住まざるを得なくなる場合もあります。そこで当サイトでは発想を転換して、あえて悪条件の安い土地での家作りを検討してみることをおススメしています。
当サイトには多くの会員建築家が建てた設計事例が掲載されています。私は、それを見ていて建築家の建てた家には悪条件の土地が多い事に気づきました。悪条件の土地に普通に家を建ててしまうと住みにくかったり、暗かったり、不便な家になりがちですしかし、建築家の建てた家は悪条件を克服する建築家の工夫が施されています。様々な工夫で住みやすい家になっている事例をたくさん見つけました。 悪条件ということはネガティブなイメージを持たれてしまいますが、悪条件=安いということでもあります。悪条件ということを逆手に取って、住みやすい家を建てることは可能です。このコーナーでは建築家を上手に利用することで、安い土地に住みやすい家を建てる方法を解説していきたいと思っています。 なかには「建築家なんてどう探せばいいのかわからない」という方もいるかもしれません。そんな方でも当サイトの建築家依頼サービスを利用することで、相性のいい建築家を見つけることができます。 また、「建築家に依頼すると設計料がかかって高くなってしまう」と心配している方もいると思います。設計料がかかっても、それ以上に土地・建物が安くなる可能性もあります。ぜひ、建築家に設計を依頼することも選択肢のひとつに入れてください。 次のページでは安い土地で建築費用がかかる理由について書いていきます。
とある家創りの外観パース。2台分のビルトインガレージのある家です。
紺色のガルバニウム鋼板に、ホワイトのサッシ。清潔感のある、若々しい色合いです。木目の玄関ドアがいいアクセントになっています。
シンプルでモダンなカタチ。に見えますが、実は、奥に向かって狭くなっていく、変形した敷地になっています。
それを感じさせない間取りやデザインを採用しました。
ガルバニウム鋼板を外壁に採用する機会は結構多くなっています。
デザインだけでなく、定期的な塗り替えが必要にはなりますが、とてもメンテナンス性の高い素材のひとつなので。
昨日、こちらの家へ。
家は竣工して、引き渡しは完了しているのですが、もう少し工事があるんです。
大工さんとその打合せが目的でした。
紺色のガルバが、とても清潔感ありますよね。パース以上に、きれいに仕上がっています。
2台分のビルトインガレージ。羨ましいですよね。
この家。しっかりと構造計算しています。しかも詳細計算です。
ビルトインガレージが2台分もあるので、壁がしっかり確保できにくいですし、それだけスパンがとんでいるので、しっかりとした根拠に基づいたものでないと、地震の時に安心できません。
耐震等級はしっかり確保して、かつねじれに強い家にしてあります。
ビルトインガレージを創る時には、構造をしっかり確保してください。
しかも、しっかりとした根拠のある内容でね。
住宅は、地震、暴風、積雪など自然の様々な力を受けます。 これらの力の影響が大きくなると、建物は損傷したり、最後には壊れたりすることがあります。どんなに大きな力の影響を受けても傷一つない建物というのが理想ですが、大震災に対して全く損傷しない建物を作ろうとすると、現在の技術では非常に難しく、仮にできたとしても莫大な費用を要するものとなるなど、どうしても無理が生じてしまいます。 そこで、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するためにつくられた住宅性能表示制度において、建築基準法レベルを最低等級である等級1として設定し、地震に関しての項目である耐震等級は、次のように倒壊防止と損傷防止に分けて考えられています。
① 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）・地震に対する構造躯体の倒壊、崩壊等のしにくさを表すもの。・極めて希に（数百年に一度程度）発生する地震力が建築基準法で定められており、性能表示制度ではこれに耐えられるものを等級1と定めています。・想定する地震の揺れの強さは、地域により異なりますが、この揺れは、東京を想定した場合、震度６強から７程度に相当し、関東大震災時の東京、阪神淡路大震災時の神戸で観測された地震の揺れに相当します。・等級は1から3まであり、等級2は等級1で耐えられる地震力の1.25倍の力に対して倒壊や崩壊等しない程度を示しており、等級3では1.5倍の力に耐えることができます。 ② 耐震等級（構造躯体の損傷防止）・地震に対する構造躯体の損傷のしにくさを表示します。・希に（数十年に一度程度）発生する地震力が建築基準法で定められており、性能表示制度ではこれに耐えられるものを等級1としています。・想定する地震の揺れの強さは、地域により異なりますが、この揺れは、東京を想定した場合、震度5強に相当します。・等級は1から3まであり、等級2は等級1で耐えられる地震力の1.25倍の力に対して損傷を生じない程度を示しており、等級3では1.5倍の力に対して損傷を生じない程度のものとなります。
傾斜地に住宅を建てる場合、一般的に擁壁を造ります。そこに盛土をして平坦にならします。その上にごく一般的な家を建てるという場合が多いようです。 この場合、造成工事はとても高くついてしまいます。 できるだけ傾斜地をそのままにして家を建てるほうが工事費は安くなります。傾斜地にそのまま家を建てようとする場合、平坦な地盤に比べて建物と地面が接する部分が大きくなります。木造部分が地面と接すると、防水面や耐久性で問題があります。 必然的に傾斜地では土に触れる部分がＲＣ造・それ以外の部分を木造というふうに組み合わせて対応することが多いです。このように違う構造を組み合わせた構造を混構造と呼んでいます。混構造に標準で対応しているハウスメーカーは私の知る限りありません。 このページではＲＣ造と木造を組み合わせて傾斜地に対応した事例を紹介します。
磯村建築設計事務所の「傾斜地の家」は高低差５メートルの傾斜地に建っています。法的には地下一階・地上１階建てになっていますが、南側からみた外観は２階建てのように見えます。
敷地は北側・東側が道路に面しています。北側の道路は階段になっていて出入りすることが難しいため、東側から出入りし駐車場も東側に設けられています。 道路側から見ると木造の平屋建てに見えるような作りになっています。地階部分は傾斜地に建っているため西側には開けています 地階の基礎部分と地面に接する背面のみをＲＣ造としています。コストがかかるRC造部分をできるだけ減らすような設計になっています。
河原泰建築研究室の「ガレージハウス」は奈良県奈良市の傾斜地に建つ住宅です。北側と南側で約３メートルの高低差があります。 もともとハウスメーカーの建築条件付の土地でしたが、ハウスメーカーのプランが気に入らず、河原泰建築研究室に提案を求めたところ、要望に適う提案を得ることができました。 高低差を活かして南側道路から入れるＲＣ造の地階のガレージとしています。ガレージにはなんと７台の車が置けるようになっているそうです。１～２階を木造としています。ガレージの横を通り抜けてアプローチするようになっています。
ＤＥＮアーキテクツ一級建築士事務所の「傾斜地の家」は神奈川県の鎌倉山に建つ住宅です。この敷地は道路から裏まで傾斜が続きます。 ＤＥＮアーキテクツ一級建築士事務所の山内さんは建物の地盤面を斜面の中腹の平らな部分に設定しました。道路面の小高い部分を利用した基礎の上に建物を乗せ、玄関へは家の下をくぐってアプローチするという建物です。この工夫によって大きな造成をすることなく、家を建てることが可能になりました。１階部分が道路より高くなっているため、道路面からのプライバシーを確保しながらも、眺望の良さを享受することができます。
敷地内は擁壁があったり、擁壁には亀裂が生じていたりと色々と難しい敷地だったようです。依頼者は多くのハウスメーカーや工務店・設計事務所とお話を進めましたが、予算が合わず契約に至りませんでした。 三村邦彦建築設計事務所の三村さんは敷地を見た瞬間に、平面プラン、外観が頭の中に浮かびました。地下室をRC造で作りその上に木造３階建てとする案を提案しました。最下層のＲＣ造部分は、３面が地中に埋もれているので建築基準法上は地下室になります。しかし、南面が開放されているので日当り・通風などは良好です。
敷地は長崎佐世保市内の佐世保湾沿いに走る道路に面しており、前面道路と高低差がある海に向かって開かれた傾斜地です。佐藤さんは敷地の形状を生かして建築するために傾斜地に合わせて建築の計画を進めました。敷地の形状を造成工事などで変えずに調和させる為に1階部分は壁式鉄筋コンクリート造とし、前面道路より低い傾斜地に配置して、その上に2階と3階を在来木軸組面剛性工法で住宅が海と空に突出す様なフロアー構成としました。 道路側の２階、３階部分は極力開口部を造らずにデザインし、青い海と青い空を背景に造形的に見えて、自然の背景の中でシンプルで、かつ大胆なデザインを目指しました。また、オートバイと自然の風景を見ながら生活したいというI様の為に1階のRC造部分にオートバイでそのまま室内に進入できるホビールームを設け、天候に左右されることもなく趣味に没頭できる部屋を計画しました。住宅に訪れた人たちの視界は海側に解放された窓から広がる青い海と青い空に誘導され、豊かな自然を感じ、開放感のある空間で緩やかなひとときを満喫できる住宅になっています。
どの事例もRC造と木造を上手に組み合わせることで傾斜地に対応しています。
夕方になると、漁を終えた漁舟が港に帰ってきます。やがて日が暮れると、遠く湾曲している対岸のコンビナート郡に灯りがともります。そんな景色を見ながら、クライアントが酒を飲んでいます。
海が見える暮らし。
デザインとコストです。
クライアントは、夏も冬もTシャツ1枚で過ごせると喜こばれています。それは、私がパッシブソーラーデザインを使ったからです。日出日の入の方位、南中高度を計算し、軒の出と高さをデザインしています。断熱にも、当然配慮しています。
敷地は、瀬戸内海に面した石垣の上にあります。海に面した全面サッシは、風速60ｍに耐え得る設計になっています。その他は、普通な材料で普通の工法でローコストを実現しています。
当サイトでは自然災害・広域災害の損害調査の依頼なども受け付けております。自然災害・広域災害の損害調査を建築士に依頼したい方はぜひ建築家依頼サービスに投稿をお願いします。
投稿には・依頼したい仕事の内容・募集したい建築士の地域・調査を依頼したい地域・報酬の目安などを明記して投稿をお願いします。
依頼が投稿されたら、通常、翌日にサイトに掲載されます。その後、早ければすぐに当サイトの会員から返事をもらうことができます。
投稿に返事を頂いた建築士とは直接、電話で話すことができます。当サイトに電話されても個別の建築士を紹介することはいたしかねます。お手数ですが、まずは建築家依頼サービスに投稿をお願いします。
★20171031ホームページ更新(^^)/~~~http://www.geocities.jp/ohkokk/■上和田の家計画打合せも終盤戦■南平の長屋完成写真アップ（撮影：関根虎洸）■文京区の築100年長屋リノベーション多くの困難を乗り越えついに工事請負契約締結■蘇我さくら保育室リノベーション実施設計完了～現説～入札に向けて進行中■幕張本郷ことり保育室リノベーション実施設計完了～現説～入札に向けて進行中■大泉学園町の家近隣説明もほぼ終わり建築審査会までもう少しです■武蔵小山アパートメント計画物件に加わりました
アイアンの小物たち。
コートフックや棚受けのブラケット、タオル掛け等、いろいろです。
しかも。値段はさほど高くありません。
棚受け二つと、集成材を買っていけば、家の中に、お気に入りの飾り棚ができますよ。
そういったDIYも愉しいですね。
写真は、名古屋駅の近く、笹島にできたグローバルゲートに入っているショップなんです。
こういった雑貨を取り扱うところですと、普通に各種メーカーで入手するより、お値打ちに、しかも、いろんなヴァリエーションがあります。
お気に入りの雑貨屋さんを見つけるといいですよ。
話は戻りますが。
実は、昨日、グローバルゲートのショップを視察してきたんです。市場調査という名目で、いろいろ愉しんできました。
二枚目の写真は、インテリアショップさん。
家具はもちろんですが、陶芸作家の作品なんかも販売している、ｽﾀﾝﾀﾞｰﾄﾞな感じのショップです。
こういったショップを見ていると、「今」の時代の空気を感じることができますね。
展示された家具の主流は、ウォルナットのような濃い目な感じ。
あまりゴテゴテしてなくて、スッキリとしているのですが、アクセントでデザインを取り入れたような感じでした。
その他のショップも視察しましたが、いろんな意味で、とても参考になりました。
時代の空気を感じるため、こういった時間も大事にしたいと思いました。
そうそう。おまけなのですが。。
ショップも愉しいのですが、やはり、建物自体も興味深々。
こちらなんかは、壁にボーダーの天然石を採用しています。
大判のタイルや石ではなくて、ボーダーにしていることや、ダウンライトを上から照らして、影を見せてるところなんかは家創りでも、採用する方法です。
これだけ大きく天然石を使うと迫力あります。
今度、どこかで、この天然石。採用しようと思います！！
家作りに役立つ情報をお送りします。ぜひご登録ください。
このたび、建築家紹介センターを見つけ、利用させていただき、たくさんの建築家様からご連絡いただきました。様々な方からアプローチをいただき、...
皆様とはプライベートメッセージで一通り挨拶を済ませ、数件の方とはwebメールでのやりとりさせて頂き面談等も。現時点でどなたと最終ご縁あるか判りませんが、皆様からのご提案を頂き、...
今回、賃貸タワーマンション新築物件の予定があり、紹介依頼をさせて頂きました。現在、アトリエ系メインでの紹介マッチングサイトは多数存在されているのですが、...
