ワンルームマンションの設計の仕事がやってきたのではない。我が家の真ん前に、ワンルームマンションがやってきたのだ。 私は木造の一戸建ての仕事しかしないので、普段はそんなに近所に迷惑をかけることもなく、日照権やら眺望権やらでもめることもない。それがまさかの 逆の立場での近隣問題である。 地元密着の工務店が買い取った土地だったので、まさかあまりに酷い計画はしないだろう、と近所では噂をしていたのだが、どうしてどうして、なかなか背の高いワンルームマンションの計画と相成った。 私が住むマンションの南側はそんなに広い敷地ではない。しかもその南側の道路は幅８ｍなので、計算上はたぶん６階建てくらいだろう、と高をくくっていたのである。ところが、なんと９階建て。当方は８階建てなので、完全にふさがれてしまった。
最近、近所を歩いていてもワンルームマンションの新築が多い。若者がどんどん減っているのに、なんでワンルームばかり増えるのか不思議ではあるが、実際に統計を見ると増えているようだ。上の図は富国生命の資料から引用させていただいた。（http://www.fukoku-life.co.jp/economy/report/download/report_VOL267.pdf） 貸家だけが増えており、その多くがワンルームなのだという。では、ワンルームに住みたい人が多いのかというと、そういうわけではない。下の図も同じサイトからお借りしたものだが、空き家も増えているからだ。それはそうだろうな と納得だが、ではなんで作るのだろう？
ひとつには低金利すぎて銀行に預けているよりマンションでも作ろうか という金持ちがいることと、もう一つはワンルームマンションが建てやすくなったからではないかと思っている。 ワンルームというのは一部屋が小さいので、建物全体も１フロアが小さくなる。そうすると、階数を高くしなければ採算がとれないということになる。我が家の前のように、敷地に余裕がなく道路も広くないと普通は道路斜線という規制で高さも制限され、採算がとれないから止めとこか、という話になる。 ところが、１３年前から天空率という制度ができて、ワンルームマンションのような細長いビルは高く建てられるようになったのである。
左のように横に長い建物は天空率のメリットがないので、道路斜線のほうの規制を使って建てる。しかし、右のように細長いと、道路から見た時に空塞ぐ面積が小さいから高くしていいよ、というのが天空率。 下の丸が、道路の反対側に魚眼レンズを置いて空を撮影した図。たしかに、細長いと空は塞いでいない。 しかし、この天空率は、裏の家のことは考えていない。いくら細長くたって、目の前に高いのが立ってしまえば、光は入らないし景色も見えない。 やはり、ホントは需要もないうえに人迷惑な建物の設計じゃなくて、住む人にも周りの人にも喜んでもらえるような家を設計したいもんだなあ、と改めて思う次第である。
・新築40坪前後・建設場所は千葉県館山・予算は2千万～2千5百万位・購入した土地は建物条件付き・現在土地を購入した工務店で設計を依頼しているが、間取りや特に外観イメージがだいぶ違い中々先にすすめない・Googleなどで設計事務所を検索してみると、岐阜のGA設計事務所さんや岐阜のWORKSWISEさんの建物かま素敵で好みです。私は千葉県館山在中ですが私があげた2件の設計事務所さんのような建物を設計して頂ける事務所を探しています。設計料金があまり高額では困りますが・・・ 建築家の所在地について:同じ都道府県・近県の建築家を希望する
鉄筋コンクリート組積造は重厚感のある建築を作る事ができます。また、敷地境界線いっぱいまで建築が可能です。 鉄筋コンクリート組積造についてイデア建築デザイン事務所 吉村正一郎さんに伺いました。
同じと解釈して良いです
２５年前に、勤めていた設計事務所で、この工法の計画があり、その計画に参加していたのですがバブルの崩壊もあり、中止となりました。その後、実家の金沢に帰り、結婚を機に自宅を建てる事になりこの工法の事が気になっていたのと、壁の仕上がりが素晴らしいと思っていたので、自宅に採用しました。
壁式鉄筋コンクリート造と構造的にはほぼ同じで、壁の型枠が、ベニアではなく、コンクリート2次製品の型枠ユニットで型枠をつくって、コンクリートの壁を作る工法で、ユニットが仕上がりとなる工法です。
型枠ユニットの仕上がりが、石の様に見える物があり、また、ユニットの積み上げは、モルタルではなく専用の接着剤で積み上げるので、目地が３mmと細いので、石積みの建築物のような壁に仕上がり、重厚感のある建築を作る事が出来ます。また内側の足場でユニットを積み事も出来るので、敷地境界線いっぱいまで建築が可能である事もメリットです。
この壁には断熱性が無いので、内壁か、外壁に断熱材を貼る事が望ましいので、どちらかの壁がこの質感を感じる事が出来ないことと、両面生かすには、無断熱となり、夏暑く、冬寒い家となってしまいます。また、細い目地の毛細管現象で、雨水の室内への進入の危険性があるので、防水処置には要注意です。
色は、セメント色のグレーと、砂岩の様なベージュと、レンガの様なローズ色で質感はフラットと、ジェットバーナー仕上げがあります。
作り方によりますが、一般的に、壁の質感の良さから、仕上げ、設備が高級になりますので、高めになると思います
石積みの様な壁を気に入られたのですが、耐震性、断熱性、耐久性、省エネルギー性も求められました。
この構造は耐震性が高いので、その希望はクリアしました。 断熱性では、壁を蓄熱体として、外断熱工法を採用し、外壁に断熱材を貼り、左官仕上げとして、内壁は、壁の質感を生かしたインテリアとしました。冷暖房費が安くなりました。 耐久性は、コンクリートをユニットが保護しているので、コンクリートの中性化が遅くなり、耐久性が高いです。石壁が気に入られていたので、壁の質感を生かすため、大きな壁を作るため吹き抜けを作りました。
壁の外側に、断熱材を貼付ける外断熱工法です。断熱材に左官仕上げをする工法です。
省エネルギーに有利である為です。
当社で、アパートの設計実績があります。
この工法自体、耐火建築物で、外部に足場が無くても建てられるので、高い建蔽率で、敷地いっぱいまで建てる事が可能な土地であれば、５階建てまで可能です。事務所、テナントなどには、建物の存在感もあり選択肢として良い工法と思います。
この鉄筋コンクリート組積造は、型枠ブロックを鉄筋を配筋しながら積み上げ、中の空洞にコンクリートを流し込んで作る構造で、壁式鉄筋コンクリート造とほぼ同じ構造です。そのため、お客様の希望の高い耐震性、耐久性を実現し、この構造の特徴の壁が石積み調の壁を作り出します。
先日、お話させていただいた、フリーペーパー編集の方から、4月号の冊子が送られてきました。
「きらきら」というタイトルのフリーペーパー。名古屋市内の幼稚園や保育園のママさんに配られるものだそうです。
その中で、先日お話した内容をもとに、「すくわくハウス」を取りあげて、紹介していただきました。
先日お話した際、なぜ、私なのか？というお話をしたら、ママさんたちの中で、子供のアレルギーで困っている方がいらっしゃるとのことで、そういったアレルギーの方の家創りについて調べたら、すくわくハウスに行き着いたそうです。
率直に嬉しかったです。
すくわくハウスは、ずいぶんとみなさんに浸透してきたようで、いろんな先で、よく耳にするようになりました。
きっと。体に優しい家を求めてらっしゃる方が多くなってきているんだと思います。
体に優しいって。。
素材はもちろんですが、空気の流れや温かい、寒いといった断熱等の性能まで、しっかりと考えられた、快適に暮らしていける家がいいですよね。
でも、快適って、人によって、ほんと千差万別。
なので、これ！という決まった形ではなくて、それぞれに最適な快適さを、一緒に探していく。
すくわくハウスでは、そんな家創りをしています。
もちろん。家創りは、それだけでなく、ワクワクも大事。
子供が「すくすく」育つ、「ワクワク」できる家創り。そう。すくわくハウスの名前の由来なんですよ。
もし、このフリーペーパーを手にする機会があれば、中身も読んでみてくださいね。しっかりとまとめていただけてましたので。
家を建てるための土地を探している人は、市街化区域とか調整区域という言葉を聞いたことがあるかもしれない。上の写真は、ちょうど市街化区域と調整区域の境目にある敷地の様子である。この二つ、いったい何が違うのだろうか。
これは、兵庫県の「都市計画区域図」である。このなかの、ピンクが「市街化区域」 緑が「調整区域」 茶色が「未線引き」 となっている。
街中はピンク＝市街化区域ちょっと田舎は緑＝市街化調整区域めっちゃ田舎は茶＝未線引き超田舎は白＝都市計画区域外
ザックリ言うと、ピンクは 「どんどん建物を建てましょう」緑は 「建物たてちゃダメ」茶色 「建てたかったら建ててもいいよ」白は 「お好きなように」という意味。
だから、都市部の周辺部 いわゆる郊外で土地を探している人は注意しないと、「安い！」と思って買ったら 市街化調整区域で家が建てられない なんてことがある。
ただし、上の写真のように、うまいこと調整区域に隣接している市街化区域の土地が見つかると、すごい特典がある。将来にわたって、隣に建物が建つことがない。
まあ色々例外はあるのだが、ここでは割愛して、とにかく、いきなりマンションが建って日が入らなくなったとか、緑の景観がコンクリートに早変わり という心配はほぼない。
この敷地は、調整区域なのだけれども、条例で家を建てられるようにした区域である。ときどきこういう場所もある。通勤時間をちょっと頑張れば、住宅地なんだけれども、ほとんど別荘気分で暮らすことができる。
ちなみに、調整区域との境目には、地盤の良い場所が多いのもメリットのひとつ。ここであげた二つの敷地とも、地盤はとても良かった。もちろん全てではないし、逆に地滑り地域などもあるので 事前の調査は必要だ。
便利が一番の人は文句なしに市街化区域のど真ん中を狙うべきだけれども、こうした調整区域との境目を狙うのも面白い。
郊外の住宅地に建つ家。市街化調整区域と隣接し、将来にわたって環境が悪くならない敷地である。
南北に狭く東西に長い敷地を活かす。南側の通路は人通りがあるので、プライバシーを守る。夜でも演奏できる音楽室を作る。
信頼いただいたこと。これまでの設計例を気に入っていただいたこと。土地を決めるまでの相談に乗らせていただいたこと。
とてもお忙しい方なので、合理的に生活できる工夫を各所に凝らした。音楽室、書斎、サンルームなど用途を限定した多くの小スペースと広いリビングの組み合わせで、実際の生活パターンにフィットした配置や間取りとなった。
建築前の状態。隣接地は市街化調整区域なので、将来にわたってほぼ建物は建つ心配がない。
玄関クローゼット
玄関ホールにある手洗い
リビング。家族で使う本はここに収納。右手は奥さんの仕事場。
リビング。正面のキッチンの裏にはかなり広いクローゼット。畳コーナーは、子どもコーナー兼訪問者の宿泊場所。畳の奥にある板壁は実ははずすことができ、グランドピアノの出入り口。もちろんその奥は音楽室。（人の入口は別）
家族全員の洗濯物を干せるサンルーム。
子ども部屋は必要最小限。
奥の小部屋は書斎。小さけれど眺めの良い一等地。
夜帰ってくる家。夜の見え方は、住む人にとってもとても大事。
一口にワンルームマンションと言ってもターゲットによって微妙にデザインや広さなどに地域性を加味してプランを行います。20代から30代の独身者であれば、少し賃料が高くなっても広めにしたり、レディースマンションならセキュリティを充実させます。今回は大学の最寄り駅近くに建つ大学生用のワンルームマンションをご紹介いたします。
以前は大学生は下宿・ハイツなど安くて狭い部屋が定番でしたが、最近では家賃が高くても綺麗で広くセキュリティの高いマンションから埋まっていく傾向にあります。近隣に大学マンションが飽和状態だったため、今回は民間の不動産会社ではリーシング（客付け）が難しいと判断し大学生協の一括買い上げの運営形式をご紹介いたしました。大学生協は唯一大学構内でマンションの斡旋ができるため、推薦入学の合格発表時にはほとんど入居者がきまってしまいます。また一括買い上げのため万一空き部屋が出てもオーナー様には100％の賃料が支払われます。資金ショートする心配なくマンション経営が出来るというものです。
但し生協仕様にしなければならないため、設備（特にセキュリティ）のイニシャルコストが掛かり、24時間体制で生協が管理運営します。もちろん管理費なども必要なため賃料比率は一般の民間不動産業者に頼むよりも悪くなってしまいます。事業として安全をとるか利益をとるかはオーナー様次第ですので、どちらが良いかは一概には言えません。
また最近ではバブル期のように土地代を含めても事業として利益が出るというようなことはほとんどありません。集客が終わるまでは目に見える利益は生まれませんので、金融機関も本物件のマンション経営以外に収入をお持ちでないオーナー様には融資が付かない場合も多いです。もちろん土地をお持ちの場合はこの限りではございませんし、物件ごとに収支計画を出してみないと確定は出来ません。
ちなみに添付したマンションは持ち土地の処分から土地の代替地探し、設計監理・大学生協のご紹介まで一貫してプロデュースさせていただき、建築以降100％の入居率でキャンセル待ちなどご好評をいただいております。
住宅を建設するには、敷地が道路に２ｍ以上接しなければならない法律（建築基準法）があります。また、道路は４ｍ以上の幅員が無ければなりません。しかし、日本では、道路整備が進んでいませんでしたので、４ｍ未満の道路でも、条件を満たせば、見なし道路とすると規定されています。この条文が、建築基準法４２条２項に記載されています。この道路を４２条２項道路と呼ばれています。この条件は、道路の中心線から直角に２ｍづつ後退した部分まで建築を建てない規程があります。また、敷地面積に算入出来ません。つまり、土地は自分のものですが、建築の敷地とは見なされないのです。当然、塀や門等の工作物も造ることは出来ません。東京都杉並区等では、道路後退を建築時に義務にしていますので、建築が建設されれば、道路が広がります。しかし、自治体によっては、図面上（確認申請）では道路となりますが、後退しないで、塀や門が建てられています。このため近隣のトラブルも多く、消防車がはいれないで、問題が起こります。これは、行政の怠慢です。杉並区のようにやれば出来ます。 参考写真は、黄色の線まで敷地を後退しています。
建築前道路
配置図
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