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不適格擁壁

擁壁を新しく造る場合、ほとんどが現場打設の鉄筋コンクリートまたはプレキャストコンクリート造の部材を積み上げることと思いますが、従来の擁壁は組積造での施工が一般的です。

既存の残存している擁壁は、相当年数が経過していることが多いです。
傾斜地、崖条例に係る土地等で残存する擁壁には十分注意しなければなりません。
だれが構築したのか、いつ構築したのかがわかる資料が残っていれば幸運です。
管轄の建築指導課などへ出向き当該敷地に擁壁の確認申請・完了検査の履歴があるか否かを調べることは必須です。

その擁壁が自分の土地に敷設されている場合には対処の仕方があります。
取り壊し新設、または補強。
しかしその擁壁が他人の土地に敷設されている場合には、困ったものです。
その擁壁に対抗するために自分の土地に補強コンクリートの壁を構築する。
またはその擁壁から適度に離隔を取り建築物を計画する。
つまり自分の敷地をそのまま有効に利用することに制約が生じるということです。

既存不適格という表現は、新しく建築を進める際の障害であることは間違いありません。
でもその障害を的確に解決処理することで、自らが希望する通りの建築が導き出されるのではないでしょうか。様々な壁が存在し、その壁を乗り越えるからこそ、得られる対価があると思います。

既存不適格擁壁を的確に対処検討するためには、現地での調査や裏込め土砂の現況と遊水の浸透状況、水抜き穴の存在を確認することが必要です。
擁壁を恐れずに一つ一つ問題を解決していきましょう。
私がお手伝い致します。

ユーザー 南俊治建築研究所 南俊治 の写真

擁壁の種類によって制限があります。よく見られる間知石は最高でも5メートル以下にしなくてはなりません。その他たま石積みなら1.5メートルといった具合です。たまにコンクリートブロックを二段重ねしたものを見かけることはありますが、不適格擁壁となります。また不適格擁壁とは、建築基準法の施行前に建築され、何らかの事情で確認申請が出されていないものや、検査済証などの証明する書類が無いもののことをいいます。つまり、現在の建築基準法に適合していない擁壁ということです。
もし、自分が購入しようとした物件にこの不適格擁壁が含まれていた場合、擁壁工事の費用まで負担しなければならなくなってしまうかもしれないのです。ご注意下さい、土地の購入前に一級建築士に診てもらうことをおすすめします。

I-2911、6戸程度の新築アパート(東京都在住・建設予定地は千葉県)

ユーザー じゅん2911 の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
東京都
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

下記千葉県長生郡******で土地新規取得し
6戸程度の新築アパートを計画しています。
 
収益物件ボリュームプランを作成したく、質問させていただきました。
アドバイスいただくことは可能でしょうか。
 
・土地:約380坪
・建ぺい/容積:60/200
・非線引き区域
 
周囲の土地より1m位高い平地。南側3m幅町道に約25m面する。
 
建築家の所在地について:
建築家の所在地にはこだわらない
 





ユーザー ナイトウタカシ建築設計事務所 ナイトウタカシ の写真

昨日、東海地方では、この青空!

朝から、気持ちのいい天気で、日差しを浴びてると暑いのですが、

日影に入れば、涼める。

そんな快適で過ごしやすい空気でした。

そんな気持ちのいい陽気の中、とある家づくりの打合せへ。

実は。。

そんな清々しい空気感とは裏腹に。。

数日前に、お客様から、「事件です!」というタイトルで

メールをいただいてたんです。

とても慌ててメールをしていただいたようでした。

こちらのお客様。

すでに何度も家づくりをご経験されていることもあって、

建築に対する予備知識や経験がとても豊富で、

プロに近い方。

建築畑ではない、営業職の方では、おそらく対応は難しい感じ。

というのも。

発想自体が、「普通」をベースにした、応用編だからです。

なぜ、それが応用編なのか、そもそも何がしたくて、

今後なにが課題として出てきそうなのか。

しっかり把握して、お伝えしないと、すぐにわかってしまいます。

そうそう。

それはさておき。

そんな方から、「事件です!」というタイトルですから。

ビックリしますよね。

メールの本文を拝見して、概ねの全体像は理解したのですが、

その先がよくわからない。

ということで、昨日打合せをさせていただきました。

ちなみに。こちらの家づくり。

一年ほどかけて、間取りを検討してきて、

この方向性でいこう!という感じになってきたところです。

ご夫婦がお住まいになる家になります。

ご夫婦が日常を暮らす空間とは別に、

お茶をたしなむための和室であったり、

とても眺望のよい土地なので、来客をお招きして

その眺望を楽しむスペースだったり、

ゆとりある空間構成になっていました。

そこで起きた事件とは?!

それは。。

家族構成が変わったことです。

え?そんなこと????

と思われたかもしれませんが、簡単でもありません。

当初は、ご夫婦で暮らす予定だったのですが、

娘様御家族が、数年間暮らすことになったんですから。

難しいのは。

娘様だけでなく、御家族であること。

要は、二世帯住宅になるということですよね。

それと。

「数年間」というのがポイントなんです。

事情があって、数年は暮らすのですが、その後は、

元の家に戻られて暮らすことになります。

新築の際には、二世帯だけれど、近い将来には、

ご夫婦お二人の暮らしになるということ。

広い家にしておけばいいんじゃない?

なんて。簡単ではありません。

奥様が大事にしてたことの一つに、家事ラクがあります。

水回りが増えてしまうと、家事ラクにはつながりにくい。

もともと、トイレは一つあれば、十分だったのですが、

二世帯ともなれば、二つ、もしくは三つあってもいいくらい。

二世帯ゆえに、どこまでを共有するのか。

どこまでを分離して、プライバシーを確保するのか。

そういったことまで考えることが必要になりますよね。

それと。。

閑静な住宅街とあって、法規制が厳しく、

建ぺい率が30%だったりするので、安易に大きくもできません。

できる範囲で、必要な諸室を組み合わせて、

将来も見据えた間取りや、可変性も考えないといけませんよね。

その辺をいろいろ思われて、「事件!」という表現をされました。

お話うかがったときには、メールいただいた時より

冷静になられていたので、昨日は、落ち着いてお話できたので

よかったです。

さすがに、

1世帯住宅が急に二世帯に変わるということは

今までに経験はありません。

ただ。

設計中に、やりたいことや、方向性が変わることは、よくあります。

私個人的には、「変化すること」って、当たり前だと思ってます。

最初に決めたから、それでいいです!なんて。

いろんな知識や見識が増えていけば、趣向まで変わることだって

あるはずです。

それを押し殺したって、いい家づくりにつながらないと思いますから。

ちなみに。

特定のスタイルに特化した家づくりのパートナーの場合、

スタイルの変化には、なかなか追従できないケースが多いです。

(和モダンを洋風に、モダンを和風にとか)

その辺は、ご契約される前に、しっかり確認してくださいね。

変化していくことは自然です。

その変化についても、しっかりと家づくりのパートナーと相談しながら、

自分らしさを追求した家づくりをしていただけるといいなと思います。

ユーザー プライム一級建築士事務所 西島正樹 の写真

【まついハウス】が「突撃!となりのスゴイ家!」で紹介されます。

■BSテレビ東京 6/18(金) 21:00〜21:54
【まついハウス】の登場は番組の後半です(9:20以降)

【まついハウス】は、「平和と子どもたちの幸せ」を願い人生を歩んだ絵本作家・まついのりことその家族の思いを受けて建てられた、平和と文化の活動のための建築です。
絵本・紙芝居の展示、壁画家のステンドグラス、パントマイミストの小さな公演の場をもち、住まいでもあります。
光を受けて、力強く立ち上がる吹抜空間の中で、心の高まりとともに、希望を感じられる建築をめざしました。

番組では、アンガールズ田中卓志さんと女優の遼河はるひさんが、【まついハウス】を訪ね、家の様子を見学しながら、建主の一人である松井朝子さんの演技を鑑賞したり、リビング吹抜のステンドグラスについて、創作した壁画家で建主の一人である松井エイコさんから直接説明を聞いたりする時間もあります。

【まついハウス】について詳しくは
http://www.prime-arc.com/86/86.html
「突撃!となりのスゴイ家!」について詳しくは
https://www.bs-tvtokyo.co.jp/sugoie/
でご覧ください。

ユーザー TAM建築設計室 新井敏洋 の写真

十里木アトリエの基礎工事です。

今回はフル装備でのお手伝い。

基礎の立道さんもご家族での作業です。

こちらは楽しく作業させていただきました。

軽作業しか出来ませんが少しはお役にたてたものと思います。

採れたてのタケノコもいただきました。

富士山周辺の造成地は表層にザルボという土を敷き、締固めを行うようです。

これから取り掛かる現場のザルボが出るので、埋戻しついでに地盤の緩い敷地箇所に入れてもらえることになりました。バックホー移動ついでに現場から実物を持ってきて見せてくれました。

ザルボでの検索にはあまりかかりませんので俗称かと思います。

火山性岩石が分解した土のようです。

手触りは細かなスコリアのようです。

ユーザー 南俊治建築研究所 南俊治 の写真

以下私道を持つメリット・デメリットを整理しましたので参考にしてください。

私道持分を持つ便益・メリット
私道負担があれば、道路利用の権利を主張する根拠になります。経験上、私道の持分はあったほうがいいというケースはゴマンと見聞します。利用権が著しく制限されると窮屈な思いをすることになるでしょう。いわば、私道負担があるメリットは負担がない場合の反対ですので、詳しくはリンク先の「私道持分がないこと」もご覧ください。

道路に持分があるといっても、全体のなかの比率で表示されるケースと、「道路のなかの一定のこの部分」というカタチで特定の位置を持っているケースがあります。後者の場合は、私道持分を有していても、通行承諾・掘削承諾を得なければならない場合がありますが、道路の持ち分を有していれば、物件の安定度は著しく高まるといえます。他の所有者が悪意で通行・掘削の不承諾をしようとしても、むやみに通行不承諾、掘削不承諾をすれば、将来の喧嘩の種になることは必定です。ひいては復讐の可能性があります。また、裁判をすれば負けます。そのため、通常はそのような動きをとること考えづらいとされています。

デメリット
整備負担
私道の持分があれば、道路の所有者ですので、整備負担が、持分の分だけ負担しなければならない可能があります。たとえば、道路のアスファルトの劣化で、将来の舗装しなおしなどの負担です。下水道の破裂などの修理があれば、持分比率で対応する必要があるかもしれません。

I-2910、木造でテナント事務所・賃貸住居(神奈川県)

ユーザー narutake の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
神奈川県
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

お世話になります。
 
神奈川県内県央地区でで検討中の土地がありますが、木造でテナント事務所を1階に2戸、2階に1戸と、賃貸住居を1戸それぞれ12坪程で48坪の建築面積で、建築は知合いにお願いし、セルフビルドまではいきませんが、私も手伝って費用を抑えつつ楽しみたいと思っています。
 
その際に、設計と申請のみを請け負っていただくことは、可能ですか。
その際の概算金額を教えて頂けますか。
 
条件:
・極力予算を抑えたいですが、1・2階の生活騒音はなるべく抑えたいです。
・敷地面積は広いです。
・テナントは、なるべく1部屋で耐力壁など無いほうが良いですが予算次第です。
・準防火地域
 
以上、宜しくお願いします。
 
 
建築家の所在地について:
同じ都道府県・近県の建築家を希望する
 





I-2909、福祉介護施設を既存の建物を利用して開設予定(千葉県)

ユーザー ひでさん の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
千葉県
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

神奈川県で福祉介護施設を、既存の建物を利用して開設予定です。
みんなのバリアフリーの申請が得意な方いらっしゃいませんか。
その他にも用途変更など、継続的にお願いしたいと思っています。
 
建築家の所在地について:
同じ都道府県・近県の建築家を希望する
 





I-2908、住宅から訪問介護事務所への用途変更の費用が知りたい(新潟県)

ユーザー まこ2908 の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
新潟県
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

お世話になります。大工さんが建てた住宅から訪問介護事務所への用途変更の費用が知りたいです。図面などは残ってません。よろしくお願い致します。
 
建築家の所在地について:
同じ都道府県・近県の建築家を希望する
 





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