建築家紹介センター

買わない方がいい土地…なかなか答えに困る難しいお題です（笑）（≧∇≦）
今回は土地の形が三角形のフタコアパートメントを例に挙げてちょっと話します。
http://ohkokk.boo.jp/hutako.html
最終的にこの土地を決めたクライアントは周りの人から買わない方がいいと言われてたみたいです…三角形ということでうまく計画できるか…相場より安いけど何かあるのではないか…等々(^◇^;)
しかし…諸々調査して建築家、設計者としてプロの立場から最終的にはお薦めしました！
プランは如何様にもなり…できる限りの最大限のボリュームプランを提案して完成させ10年以上経た今も満室が続いてます(^ ^)
買わない方がいい土地がある人にとっては買った方がいい土地に生まれ変わるのです(^^)／~~~

自分たちの希望する一戸建ての住まいづくりを考えるうえで、まず必要なのが家を建設するための土地です。　

しかし、その土地を探してから決定するまでが、実はとても大変でかつ重要です。　

もちろん、土地を探すには不動産会社へ行き、希望するエリアをはじめ予算、広さなどを伝えると思いますが、ちょっと待ってください。　

不動産会社へ行く前に、あらかじめ土地を探す際に注意すべき点、言い換えると「買わない方がいい土地」を念頭に置いておくべき点を確認しておくことがとても大切です。　

不動産会社は土地売買を仲介する会社であって、住まいづくりの専門家では決してないことも合わせて念頭に置いてください。　

では、どういう土地が買わないほうがいいかというと、もっとも重要な項目だけでも下記があります。

□敷地境界点に杭が無く、境界が不明確な土地
□地目が宅地となっていない土地
□所有権と売主が一致していない土地
□抵当権や借地権、あるいは仮登記、差押えなどが設定されている土地
□市街化調整区域内の土地
□敷地が建築基準法上の道路に２メートル以上接していない土地
□敷地の前面道路に上下水道、ガス等のインフラが通っていない土地
□隣地との高低差が大きく、擁壁の構造図面などの書類一式が行政機関に無い土地
□盛り土をした造成地
□私道、都市計画道路が敷地面積に含まれている土地
□前面道路が私道で、所有権（持ち分）が無い土地
□防火地域に指定されている土地（木造住宅を希望している場合）
□周辺の相場と比べてだいぶ価格が安い土地

意外とたくさんあるんです。細かく言うとさらにあります。

上記の項目は、少なくとも検討している土地について不動産会社に確認することをお勧めします。　

それでもし、不動産会社から明確な回答文書が無い場合には、その土地は購入しないほうが賢明です。

■以下は「悪い土地」の特徴としてあげられます。どこに目を瞑り、どこまで妥協できるかは人それぞれですが参照ください。

• 地盤が丈夫
家を建てる前提で土地を探している場合、これは絶対に譲れない条件です。前述した通り、地盤が脆弱だと追加工事が必要となります。また、過去に地盤沈下や液状化現象を起こした土地は、できるだけ避けた方がいいでしょう。ただし木造だと柱状改良で比較的に安くできる方法もありますので購入前に信頼できる建築士に相談いただければと思います。

• 災害に強い土地を選ぶ
天災の多い日本だからこそ、その土地が災害に強い土地であるかどうかのチェックが必要です。国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、現在の日本全国における自治体が発したハザードマップがすぐに確認できますので確認しておきましょう。
○国土交通省ハザードマップポータルサイト
http://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/

• 境界線がはっきりしている
土地のトラブルで最も多いのが境界線の問題です。相続問題で隣地フェンス間の土地は1筆なのに複数の相続地権者が要る場合があります。「境界標」が図面通りに打ち込まれていればいいのですが、現場の状況により難しいケースがあります。

• 角地だけど道路に接していない
住宅建築に際して、住宅はどこか一面が4メートル幅の道路に接するよう規定が設けられています。道路に接していない場合は2メートルの道路を用意する必要があります。角地でありながら道路に接していない場合、この道路を用意しなければならない可能性があるため、実際の土地面積より小さな家になってしまうのです。

• 目の前の道路に消火栓が置かれている
一見、「なんの問題が？」と思うかもしれませんが、こういった土地の場合、車庫を作ることができません。

• 土地の形がいびつ
土地の形が極端に長細かったり、狭小地、あるいは道路との高低差がある傾斜地だった場合、後々売ろうとしても買い手がつかない場合もあります。販売する時にも価値の下がらない土地を選びましょう。三角の土地でも以前三角形の教会堂を設計することで解決した事例がありますので、何が何でもダメということではありません。

• 土地が周囲より低い位置にある
周囲より低い土地の場合、雨が流れ込んでくることが考えられます。地下水なども自分の土地に流れてくることが予想され、そうすると湿気がある土地ということになります。またポンプアップして排水しなければならないことにもなりランニングコストが高くつきます。

• 抵当権が入っている
「もう全部払い終えているから、あとは抵当権を消すだけだから大丈夫だよ」という売主の言葉を信じて代金を払ったのに、いつまで経っても抵当権が消えず、土地を手に入れることができないというトラブルは後を絶ちません。こういったことのないよう、抵当権が消えるまで絶対に代金を支払わないようにしましょう。

　さて、買わないほうがいい土地とは難題です。
　まず、建築できない土地は絶対に買わないでしょうから、はて、どんな土地は買わないほうがいいのかと考えました。買わないほうがいいということと慎重にご判断をということも含めて考えてみたいと思います。
　考える基準は、ひとつは建築基準法の観点から、もう一つはその土地の履歴というか歴史的な観点から、いまひとつは近隣の状況という社会的な観点からという三つの視点から判断したいと思います。
　まず、建築基準法の観点からいえば、土地の形状が間口が極端に狭い（2ｍ以下で奥で広がっているなど）、路地上の所謂旗竿敷地で間口が狭い土地、いずれも敷地は2ｍ以上道路に接していなければならないとあるので、最低2ｍはいるのですが、さすがにそれは狭いですので要注意です。
路地上の敷地も奥行きが長すぎるとだめですから、これも要注意です。あと道路に接していないが緩和規定で建築できるというところも要注意です。建築できるようになるまでの手続きがたいへんという問題がありますのでね。
　土地の履歴という視点では、昔はどのような土地だったのかということを知っておく必要があります。たとえば、田んぼだったなどというと地盤が良くないということがありますし、湿地帯だったなどと言ところもあります。傾斜地を切り崩して作った土地ということになれば、切土に加えて盛土もされているので、これも地盤が良くありませんので要注意です。だいたい地名で、沼とか沢とか谷とかがついているところは、土地が低くて地盤が悪いというところが多いです。たとえば津田沼、下北沢、渋谷など、ほかにもたくさんありますよね。
　社会的な観点から考えると、まず近隣住民の気質に注意したいと思います。極端に偏屈な人の隣に住むというのはストレスが溜まります。その敷地の周辺の環境も大事になります。みどり豊かな環境ですと気持ちが良いものですが、緑は一切なくて殺伐としたところもちょっとと思います。機能的、安全という観点からは道路の状況も大事になります。あるていど広い道路がいいですよね。4ｍ以下の幅員ですと道路後退の部分が出てきますし、行き止まりの道路などでは避難には問題があるといえます。
　いずれにしても個人の価値観で決まることでしょうが、「掃き溜めに鶴」というような気持で建築され、それから徐々にその周辺が良い方向に変化していくということがあればそれはそれでよいですが、時間がかかることですので、そのような土地に建築するというのは勇気がいることだと思います。

新型コロナウイルスの感染拡大に伴って、東京をはじめ各地の自治体からは不要不急の外出を控える「外出自粛要請」が出されています。
そのような状況にあって、皆さんはどのように家で過ごされているでしょうか。

私は今年の初頭から、築24年となる自宅を少しずつではありますが、週末に自分でできる部分のメンテナンス（修繕）をしていました。
（さすがに家も24年が経つと部分的には劣化が気になる部分が出てきます）
とはいっても、週末にも仕事があったりサッカーの試合があったりで、あまり進んではいなかったのですが。
このところ仕事は少し余裕ができ（...困った事に）、趣味のサッカーはリーグ全体が休止という事もあり、今回のタイミングでそれを少し本格化させました。
本格化といっても、足場をかける訳ではないのでせいぜい脚立で手が届く範囲、私でもできそうな内容に限定してのものではあります。

私は、子供の頃の遊び道具のひとつがトンカチとノコギリ。
（板を見つけてきてはそれでブーメランを作ったり．．．）
小さい頃は大工さんになりたかった、ということもあって、もともと職人的な素養はあったのだとは思います。
（自宅の増改築にきていた大工さんにあこがれたのも理由のひとつです）

現在は建築の仕事はしているものの、直接自分で手を動かして建物を造る立場ではありません。
しかし仕事柄、さまざまな職種の職人さん達の仕事はよく見ていますし、材料や技術の知識もありますので、自分でできる手直し等は自分でするようにしています。
（基本的に、手を動かす作業が好きなのだと思います）

今年に入っての作業は以下のようなものです。
・鉄部や木部の再塗装
・コンクリート土間の黒カビ除去＆床用透明塗装
・外部のシーリング劣化部の打ち替え
・外部の石貼り床のクリーニング＆撥水剤塗り

最近は、ホームセンター等でも品揃えはだいぶ充実していますが、ホームセンターでは扱っていないプロ用の材料を簡単にネット購入ができるようになり、以前は専門店に注文をしていたような物でも簡単に手に入るようになりました。

外出ができなくてストレスが溜まっている方は多いと思います。

自宅の部分補修や修繕などは以外に時間を要する作業でもあり、特に外回りの修繕はこのような状況下でも外の空気を吸いながら時を過ごすのには良いかと思います。
（外作業にもいい季節になってきていますし）
家は適切なメンテナンスをすることによって長持ちするものです。
材料費だけでリニューアルができることもあって両得ともいえるものです。

戸建て住宅にお住まいの方にあっては、大がかりな修繕は難しいでしょうが、このような家での過ごし方もいかがかと思います。
（場合によってはご指導もお受けします．．．あくまで私が分かる範囲で、ですが）

家のつくり方は大きく分けて「住宅メーカーによる家」「工務店が造る家」「建築家／設計事務所が手がける家」の３種類があります。
今日、その多くは「メーカー住宅」、いわゆる規格化住宅です。
ここでは「家の価値」という観点から「メーカー住宅」と「建築家や設計事務所が手がける家」との違いを記してみました。
まずはメーカー住宅のメリットとデメリット等について取り上げた上で、建築家や設計事務所が手がける家との「家の価値」の違いについて考察します。

■メーカー住宅のメリット・デメリット、特徴など■

＜メリット＞
メーカー住宅とは、デザインや寸法、造り方等に関して国から一括して許認可を受けた住宅メーカーが、その許可を受けた範囲内で建てる住宅をいいます。

規格化をすることによって一棟ごとの住宅の許可を簡略化できること、またあらかじめ建築資材を大量に仕入れたり、工場でそれらを加工・組み立てをすることが可能なため、建築にかける費用を大巾にコストダウンすることが可能となります。

実際に建てるのはたいがい地元で提携している工務店で、メーカーの決まった工法である為、工事も簡便で効率がよく、特別な技能がない職人さんでも短期間の工期で作ることができるものとなります。

もうひとつは、名前が知られた企業（ブランド）であることによる安心感が挙げられると思います。
昨今は、利益最優先の企業体質による手抜き工事等のトラブル事例がたびたび報道で取り上げられたりはしますが、それでも上場企業に対するユーザーの信頼感は大きいものです。

＜デメリット＞
あくまで規格化により認可を受けている住宅ですので、設計の自由度は大巾に制限されるものとなります。

例えば、柱間とか階高など。それらの寸法は構造にも大きく関わるものですが、これらも当然認可を受けているので、通常はその範囲内で計画をする必要があります。
受けている認可条件から外れるものとするためには、個別に認可を受けたり特注で材料を手配する必要が生じる為、一気に建築費は高いものになってしまいます。
建具の仕様や仕上げ材等において、選定の自由度といった面でも同様のことが言えるものです。

ほとんどの住宅メーカーは「自由設計」と謳っていますが、住宅メーカーという業種である以上、必ず「決められた範囲内での自由設計」であることには変わりありません。
変形敷地での家づくりや狭小住宅が不得手なのは、これらの制約によるものだと思います。

また、こちらの活動のひとつであるセカンドオピニオンサービスにおいて、これまで住宅メーカーの平面計画（プラン）を見てきましたが、建て主さんの希望の間取りをそのまま図面化しただけのものであったり、動線計画やスペースの有効活用、自然採光・換気計画といった観点では、疑問点が多い事例をよく目にするものです。
おそらくは、設計のシステムであったり、設計者の力量といったものによるのだと思われます。

もうひとつは、建築に関わるコストが大変安価なのにも関わらず、建て主さんが支払う価格は、必ずしも安くないという事が挙げられます。
これは、建築工事費に加えて住宅展示場やＣＭ等の広告宣伝費や営業関係の人件費等、住宅の建築費に大きく上乗せされる費用が非常に大きいためです。
建て主さんが支払う金額のうち、前述の建築工事費（＝実際に受け取る建物の金額）は全体の６割以下と言われています。
つまり、建て主さんがメーカーに支払う金額の４割以上が建築の工事費（＝建物金額）以外のものに対する費用であるということになるのです。
メーカー住宅で使用される建材が、ビニールクロスや新建材などのチープなものになりがちなのは、このあたりに起因するようにも考えられるものです。

■建築家／設計事務所が手がける家と価値について■

家を「価値」という視点で考えた場合、住宅メーカーによる家は、使われた建材や設備機器等のハードな側面のみでグレードが計られるものだと思います。
当然、築年数と共にその価値が下がっていくのは、一般的な車種の中古車などと同じようなものでしょう。

一方で、建築家や設計事務所で建てる家は、まずはそこで暮らす人にフィットすることにあり、建材や設備機器等の価値だけで計られるものではありません。

また、そこに住む人にとって暮らしやすく快適な家であることと同時に、築年数が経っても他者がこの家に住んでみたい、買いたいと思えるような家であることも、その家の「価値」となります。
もちろん、設備的には時代と共に古いものとはなりますが、それらは更新すればよいものです。

ここで「価値のある家とは何か」ということになりますが、私は以下のような家である事が必要だと考えます。
＜機能的で合理的な、暮らしやすいプランの家＞
＜構造的にしっかりとした安心して暮らせる家＞
＜自然素材や自然な換気による健康的に暮らせる家＞
＜夏涼しく、冬暖かな、断熱性能のしっかりした家＞
＜時代を超えた、飽きのこないデザインの家＞
＜時と共に味わいが増す素材による家＞
＜技能を持った職人さんが丁寧に造った家＞
＜ランニングコストがかからない家＞
＜間取りの変更等に融通性があるフレキシブルな家＞
＜しっかりとした図面や改修履歴等が分かる家＞

これらは、家づくりに精通、見識のある建築家や設計事務所が手がけることによってこそ実現が可能な家だと思います。
つまり、ハード面だけでなくソフト面においても長く価値が持続する家こそが、「価値のある家づくり」の方法だと考えるものです。

高度成長期前後に建てられた家を壊しては建て替えることを繰り返してきた時代から、これからは住宅を２世代から３世代に渡って快適に過ごせる家が求められる社会になると思います。
安定した社会や経済状況ではないが故のニーズとも言えるでしょう。
長い寿命を持つ家であり、次世代にも渡せる家を建て主さんには創ってもらいたいものです。

また今日、デザイナーズマンションは、新築でなくても一般のマンションに比べて高い価格で売買がされています。
戸建て住宅においても、価値が持続して流通ができる家を建てておくものとすれば、ライフスタイルに合わせて家を売ってその資金で新しい家に住んだりと、土地に加えて家も資産価値がある家とすることにもなると考えています。

　さて擁壁の種類ということですが、まず擁壁をご説明します。傾斜している土地などで土が崩れて流れてしまわないように、土留めをするための構築物です。これはいろいろなところで使われていますし、お城では必ず見かけます。当然皇居にもありましてお堀に面して美しい石垣が歴史を感じる素敵な景観を保っています。
　このように、意匠的にも大事なものですが、素材で言いますと石造りのもの、コンクリートのものと２種類あります。そのほかに鉄のシートパイルのようなものもありますが、仮設的なものですので、一般的には石かコンクリートかということになるでしょう。石の場合には花崗岩でできた間知石（最近ではコンクリート製も多くつかわれています）、丸っこい玉石のものなどがあります。コンクリートのものは現場でコンクリート打設して造るもの、既製品（プレキャストコンクリート）のL型の形状のもの（底板が一体になっている）などがあります。
　そのほかに重力式擁壁といった呼び方のものがありますが、これは擁壁の重量によって土の圧力に耐えるように作られたものをいいます。下の方が大きくて上の方が小さい台形状のもので造られたものです。
　住宅では素材に注意して造りたいものです。低くても石の擁壁の内側に植え込みがつくられていたりすると、とても素敵な雰囲気になります。

昨日は、午後からずっと、デスクワークでした。

最近、月曜日をそういった時間で使うようになってきました。

おそらく。

週末に、お客様との打ち合わせが入っていて、

終日打ち合わせとなるため、ほっと一息つきつつ、

考えごとをするのに、最適なんでしょうね。

それはさておき。

ここ最近、これから家づくりを！と思ってらっしゃる方々と

お会いする機会が多くなってます。

家づくりに対する、いろんな想いをうかがって、

それをカタチにしていくプロセスがあるのですが、

昨日は、まさにその時間でした。

うかがった要望をふとつひとつ読み解きながら、

思い返しながら、どんどんカタチにしていきます。

面白いのは、どれだけたくさんのご要望をうかがって、

支離滅裂に見えても、それを貫く考え方の芯のようなものがあります。

それにいくつくまで、いろいろと思いを巡らせていきます。

要望の文字やいただいた画像を見ながら。

その芯を発見すると、そこから一気に広がります。

芯をもとに、計画案ができてきます。

その計画案を基準にして、

この要望を強く考えれば、こんな提案もあるよな。

そんな感じで、どんどん展開していきます。

敷地が狭小ですと、あまりたくさん出てきませんが、

敷地にゆとりがあると、結構たくさんのバリエーションが。。。

でも。

思いつくものはすべて検討していきます。

最終的には、複数の計画案をもとに、

比較検討しながら、最終ご提案する計画案を絞り込んでいくんです。

あとは、計画案をまとめて、概算を手配したり。

プレゼン資料を作成したりしていきます。

昨日は、そんなこんなで、三つの家づくりについて

いろいろ検討していました。

私は、人と話をするのが大好きなんですが、

ゼロからイチを作り出すために考えたりするのも好きですね。

好きなことを仕事にさせてもらえて、幸せ者です。

感謝！