土地活用・相続税対策としてのマンション・空間工房イアニス　一級建築士事務所 平野錠二さん

　
土地活用・相続税対策などとしてマンションを建てたいという方は多いようです。
マンションについて空間工房イアニス　一級建築士事務所 平野錠二さんに伺いました。

貴社がマンションの設計を手がけたきっかけがありましたら教えて下さい。

　　
元々勤めていた設計事務所の仕事がマンションの設計が90％程度でほとんどマンションの設計を多く手がけていたので、必然的にマンションの設計が得意になりました。
　
また、以前からマンションの補助金の事業を手がけており、かなり煩雑な補助金の手続きや収支計画、昔の住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）の手続きも手がけており、それと同時にかかる税金も調べなくてはならなくなってその分野の知識も少しはついてきました。ただ税金は毎年変わるのでついていくのがやっとです。
　
こちらからのアプローチも相手からの依頼も必然的にマンションが多くなり、現在もマンションを中心に設計業務を行っております。
　
一番嬉しいのは春に完成した建物に入居の空きがなくほぼ入居率100％になって、住宅同様にオーナー様に出来上がった建物を気にいって頂けた時ですね。
同じオーナー様や紹介者から2棟目、3棟目と続けて依頼される場合や紹介される場合も多いです。
　

　

マンション上下階の騒音対策はどうしていますか？

　
遮音についてはかなり気をつけて設計を行っておりますが、分譲か賃貸はまたはローコストマンションの場合かに依って多少異なる設計になります。

分譲マンションの場合は上下階からクレームがほとんど出ないレベル遮音性能上の支障がほとんど出ない遮音性能（学会性能標準）までを基準としております。遮音性能としてはＬＬ－40、ＬＨ－45程度を目さして設計します。

具体的にはスラブ厚で200～230程度、後は梁の入れ方（梁で囲われた部分の面積を極力小さくする等の工夫が必要となります。）後は原則置き床にすることは多いのですが、メーカーの予想遮音性能の提示まで必要となります。
　

ローコスト住宅の遮音

　
コストをギリギリまでカットする場合、土地を購入して建設する場合や、家賃が見込めない、場合はコストをギリギリまで煮詰めます。
　
その場合でも、最低限の遮音レベルＬＬ-50、ＬＨ-55程度は確保できる程度は設計上は考慮します。
　
この場合は鉄骨造が多いのですが、デッキ厚50ミリで山上100程度は確保する様な設計としています。
　
　

マンションの建設費用はどれくらいなのでしょうか？

　
マンションの建設費用は景気動向や時期にも左右されるので一概には言えませんが、一般の住宅を100とした場合は70～80％程度の場合が多いと思います。
　
2014年10月現在は建設費はかなり高額な水準にあるかと思われます。
　
後は前述の設計のグレードや基礎の選定によってかなりの開きがあります。
　
設計のグレードによって1割～2割、基礎についは地盤の状況や建物の階数によって決まってきますが、べた基礎にくらべて杭基礎やペンシルビルの場合（搭状比4倍～6倍まで）の場合は躯体工事で1割から2割の違いがあります。
　
あとは収支の計画で工事費用の上限を設定することもあります。
収支上で一定の利益を確保した上で計算すると必然的に工事費用の上限が決まってしまいます。
　

マンション建設にはどれくらい期間がかかるのでしょうか？

　
前述の設計業務の開始から事前協議の有無（特定行政庁の中高層条例や共同住宅条例）によって若干異なりますが、概ね設計で2～3ヶ月程度、1000㎡超の大規模なものではもう少し時間が必要になります。
　
施工については概ね階数によって異なります。
地盤の状況によっても異なりますが、基礎工事で1ヶ月から3ヶ月（ベタ基礎か杭基礎かによってかなり異なります。）躯体工事が階数／2ヶ月程度必要です。
10階建ての場合は5ヶ月程度、内装工事は高層の場合は足場が外れたところから施工しますが、躯体上棟から約3ヶ月程度はみています。
　
まとめると、一般的に10階建てでは、準備期間等で1ヶ月、基礎3ヶ月、躯体5ヶ月、仕上げ3ヶ月で約1年必要です。（基礎工事は地盤によっては若干短くすることは可能です。）
　

＜建築主のメリット＞

　
マンションを建てる人にとっては、建設費の補助があります。（建設費の1割前後―地方公共団体により若干の違いはあります。）
建築主は、税制面（固定資産税や減価償却）に於いても優遇措置が受けられます。
その他　東京都や一部の地方公共団体においては、利子補給制度があり、同制度を活用することにより、更に低利で資金の調達が可能になり、収支面においても大幅に黒字収益を見込ことが可能となります。
　
・ただし、家賃設定においては独特の家賃設定の算出方法があり、また近隣の家賃調査等を踏まえて決定されるので、近隣相場よりはかなり安い家賃の設定になります。収支計画を作製するにあたり、家賃設定は重要な要素となります。
　

マンションを建てたいと思っている方に　なにかアドバイスがありましたら教えて下さい。

　
今まで色々とマンションに関する基本的な事項を記載してきましたが、アドバイスとしては、ただ漠然とマンションを建てれば儲かる的は考えはしない方が賢明です。
　
賃貸マンション経営はあくまででも事業であり、厳密な資金計画や税金の確認、修繕費用の計画から保険料まで知っていないと、突然の出費に困ったり、後で資金が足りなくなったりするケースもあります。
　
当初黒字の予定が赤字になることもありますので、通常の事業と同じ様に綿密に計画を立てないと、土地建物ごと売却をしないならない状況になってしまうこともあります。
　
ほとんどの案件が30年の借入をして返却するケースです。
　
当初の10年間はほぼ収支計画通りの入居は見込めますが、15年超になっても建築当初と変わらない入居を見込むためには、修繕計画や改修工事まで見据えた計画を立てることが大切になってきます。
　
他には節税対策のために土地購入をしたり、マンションを建設される場合もありますがレアケースになるかと思います。
　

　

空間工房イアニス　一級建築士事務所 平野錠二さんのマンション設計事例

画像	建物の名称	紹介文
	（仮称）富ヶ谷マンション新築工事	会社の建物ですので、会社のイメージにあった重厚感のある建物を要望されておりました。
	（仮称）錦糸Ｓマンション新築工事	当初、1Ｆで考えられていたご自宅部分を最上階にメゾネットで計画しており、隣地が建て替えをした後も採光を確保できる様にトップライトやガラスブロックで明るさを確保できる様に設計しております。
	（仮称）荏原6丁目ビル	余剰の容積部分を賃貸マンションとしています。