私たち建築家に依頼をいただくのは、圧倒的に建て替えのお施主さんが多いのですが、中には建て替える気満々なのに、建て替えできないというケースがあります。
見た目には普通の家なのに、建て替えのために建築確認申請をだしても絶対に通らないのです。
「再建築不可」と言われます。
いわゆるニュータウンのような場所では、そういうことはほとんどありませんが、古くからある市街地や、農地と宅地が入り交じっているような地域では要注意です。
いったいどんな時に建て替えができないのかというと、敷地が「道路」に「接していない」場合です。
お察しの通り、わざわざ括弧を付けた部分が重要です。
まず「道路」
普通の方は誰でも通れるミチは全部「道路」だと思われるでしょうが、さにあらず。
家を建てるための「道路」は、かなり限定されており、建築基準法で厳密に決められています。
ややこしいお勉強をすっとばして、自分の家の前のミチが「道路」かどうかを知りたいときは、市町村の建築指導課（みたいな名前の部署）に行って、「ここは建築基準法の道路ですか？」と聞いてみて下さい。
何号何項のどーたらこーたらと言われると思いますが、とにかくイエスかノーだけ聞いておけばOK。
イエスなら建て替えはできますが、ノーならばできません。（ショック！！）
たまにイエスでもノーでもない「みなし道路」というのがありますが、これも手続きは面倒ですが建て替えできます。
さて、家の前のミチが「道路」だということが分かったら、次は敷地と道路の境界線を見て下さい。
ふつうは両側のお隣とのあいだが、道路と接している長さになります。
この長さが 「２ｍ以上」ないと、「接していない」＝建て替えできない ということになります。
余裕があるときや、測量図が登記されているは問題ありませんが、お隣との境がアイマイで、２ｍ有るのか無いのか微妙・・・というケースがあると思います。
ここは天国と地獄の分かれ目なので、お隣と話し合ってしっかり確認してください。
２ｍギリギリで測量図を登記していない場合は、少々費用がかかりますが、測量士さんに依頼して地積測量図を登記しておくことをお勧めします。
今のお隣さんがイイヒトでも、新しい人がどうなるかわかりませんから。
もうひとつ、家の前が「道路」で、見たところ２ｍ以上接しているように見えるのに、敷地と道路の間にわずかに他人の土地が挟まっていることがあります。
幅３０㎝くらいの細長い土地が、まるで道路の一部のように挟まっているのです。
嘘みたいな話ですが、私はいままで２回もそういうケースに遭遇したことがあります。
ひとつはお隣の人の土地でしたが、もう一件はすでに所有者が分からなくなっておりニッチもサッチもいきませんでした。
何十年も前に大きな土地を分割して宅地にしたときの、測量ミスなどで生じてしまったようです。
ということで、２ｍ以上「道路」に接していた方は、一安心です。
ほとんどの方は、大丈夫だろうと思います。
しかし、なかには「道路じゃなかった(;.;)」「２ｍなかった(>o<)」という方もおられます。
どうしたらいいのでしょうか。
再建築不可の家は、残念ながら売値もほとんどつきませんから、売り払って他の場所に行くこともなかなか困難です。
そうなったら、できるのはリフォームしかありません。
リフォームならば確認申請をせずに何でもできるのかというとそうではありませんが、木造２階建てであれば、ほぼ何でもできます。
極論すれば、元の建物が少しでも残っていれば、ほとんどを新しい材料に作り直しても、確認申請は必要ではありません。
面積が増えるのはNGですが、元の柱や梁が腐っていたりして、ほとんど入れ替えても問題なし。間取りを変えても問題なし です。
