建築家紹介センター

　
がけ条例にかかる土地でも建物の安全を確保し快適性も損なうことのない計画は可能です。
　
がけ条例についてかわつひろし建築工房 川津悠嗣さんに伺いました。
　

がけ条例とはどのような条例ですか？

　
建築基準法第19条4項に規定されている「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない」に基づき、各自治体で定める条例です。
　
分かり易く言えば、限られた土地を有効利用するため、がけの上・下に建てる居室のある建物の安全を担保するために定められた条例です。
　
例えば、福岡市建築基準法施工条例では第5条（がけに近接する建築物の制限）「がけ（地表面が水平面に対し30度を超える傾斜度をなす土地をいう。）の高さ（がけの上端と下端との水平距離をいう。）が3メートルを超える場合においては、当該がけの上にあっては当該がけの下端から、下にあっては当該がけの上端から水平距離が当該がけの高さの2倍に相当する距離以内の位置及び当該がけには、居室を有する建築物を建築してはならない。」と定められています。
　
しかし、熊本市では上記の「３メートル」が「２メートル」に、高さの「２倍」が「１.５倍」となっています。このように、各自治体において規定内容に差異があり、該当地域の条例の確認が必要となります。
　

安息角とはなんですか？

　
土などがそのまま何もしなくても崩れない傾斜角度のことです。
　
粘土分の多い粘性土では一般的に30度とされているなど、それぞれの土の性質により定められています。
傾斜地の安定性は土質調査や検査により判断できますが、いずれにしましても、30度を超える傾斜地については「何らかの対処」が必要となります。
　

がけ条例を基礎の作り方でクリアできる場合もあるのでしょうか？

　
がけの上に建築物を建築する場合は、上記緩和規定に該当する自重によって損壊、転倒、滑動又は沈下しない構造となるように基礎を造ることでクリアできることもあります。
　
例えば基礎の底面をがけの安息角より深く根入れする深基礎とすることが考えられます。
　

　

R.E.Iの場合はがけ条例をどのようにクリアしたのですか？

　
REIの敷地は全体が傾斜しており、がけの途中に建てる必要がありました。
　
接道が斜面の低い側になるため、道路より２層分の高さはコンクリート造で擁壁のように土を押える形にしました。
それより上は自由に計画出来ましたので、本体をコンクリート造、はなれ部分を木造としました。
　
敷地の山側は隣地の間知石積擁壁があり、これが崩れた場合に安息角に達する土量を算出し、それより上部に窓を設けることで建物の安全を確保し、快適性も損なうことのない計画としました。
　

　

がけ条例にかかる土地に建つ建物のリフォームも引き受けていただけますか？

　
お引受できます。
但し検討の結果、建物そのものの安全が担保出来ず、リフォームすることが難しい場合があります。
また、安全を確保するために、リフォーム出来ることが限られる場合があります。
　

かわつひろし建築工房 川津悠嗣さんのがけ条例・設計事例

画像	建物の名称	紹介文
	Y.M.P	自然公園内の別荘地に建つ住宅です。
	K.H.K	斜面を造成した古い住宅地の中にあり、約5ｍの高低差をもつ道路に面した敷地にこのアトリエ付住宅は計画されました。 近隣を考慮し2階建に見えるように造成地盤を掘り別の入り口を設け、地価のアトリエ部分を居住部分より独立させています。
	R.E.I	前面道路は4mの狭さにもかかわらず交通量が多く、左右はRC造の4階建以上の建物、奥はさらに高いところに木造2階建が建つ傾斜した谷間のような敷地でした。風致地区の規制やガケ地条例を検討し、建物は土留め壁として存在するようコンクリート造となっています。

　
デザイナーズアパートは価格競争に巻込まれることのない独自性の高い物件とすることができます。
　
デザイナーズアパートについて(株)一級建築士事務所　設計組織DNA 角直弘さんに伺いました。
　

貴社がデザイナーズアパートを手がけたきっかけを教えてください

　
デザイナーズアパートと呼ばれるつもりで設計したことはありませんが、初めてのアパート設計の際、この場所にはこういったアパートがいいのではないかと提案したところ、施主、銀行、会計士の皆さん方が、他の多くのメーカー案ではなく、当事務所案を選んで下さいました。
立地もよかったのですが、周辺相場より3割増しの家賃で仲介していただけました。
　
複雑な案で平面スケッチしか提出してなかったのですが、幸運にもその空間性をしっかり読み解いてくれた不動産会社がいてくれたのも幸運でした。
　

　

デザイナーズアパートの内装で注意している点を教えてください

　
イニシャルコストとランニングコスト＋メンテナンス。
当事務所の作品は特に凝った仕上を採用しているわけではありません。
「風通しのためにひと部屋にふたつは窓が欲しいですよね」
「天井高さはメリハリをつけながら、開放感をつくり出したいですよね」
「プライバイシーをしっかり確保したいし、音はこんなふうに防いだらいいんじゃないか」
とかアパート…共同住宅をつくるというより、1部屋を1軒の住宅をつくるつもりで設計しています。
　

デザイナーズアパートの建設費用はどれくらいかかるのでしょうか？

　
事業主さんからはメーカーのアパートよりはやや安価だとお聞きしています。
ホントはもっと贅をつくした収益物件も手がけたいのですが、事業性から外れた計画は意味をなさないと思います。
一度、相続税対策ということで35年で±0でいいということで計画したことがありますが、
　

狭小地のデザイナーズアパートも設計していただけますか？

　
もちろんです。
数字のない収益計画はスピード感にも劣りますし、われわれも手戻りが多くなります。
狭小地だけでなく、旗竿地、傾斜地での実績もあります。
その土地に応じた寸法、機能をあてはめていけば十分に生活に対応できる空間にできることは住宅設計と代わりありません。
　

デザイナーズアパートを建てたい方になにかアドバイスがありましたらお願いします

　
永年設計をしていて、建物にはやりすたりのようなものがあると思います。
色や素材、工法、　設備…。
　
そのようなものに惑わされずにこの場所ではこういったプラン、意匠がいいというコンセプトメイキングが必要です。
それさえ生み出すことができれば、他物件との競争に巻込まれることなく、独自性の高い物件となると言っても過言ではありません。
　

デザイナーズアパート・メニュー