がけ条例にかかる土地でも建物の安全を確保し快適性も損なうことのない計画は可能です。 がけ条例についてかわつひろし建築工房 川津悠嗣さんに伺いました。
建築基準法第19条4項に規定されている「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない」に基づき、各自治体で定める条例です。 分かり易く言えば、限られた土地を有効利用するため、がけの上・下に建てる居室のある建物の安全を担保するために定められた条例です。 例えば、福岡市建築基準法施工条例では第5条（がけに近接する建築物の制限）「がけ（地表面が水平面に対し30度を超える傾斜度をなす土地をいう。）の高さ（がけの上端と下端との水平距離をいう。）が3メートルを超える場合においては、当該がけの上にあっては当該がけの下端から、下にあっては当該がけの上端から水平距離が当該がけの高さの2倍に相当する距離以内の位置及び当該がけには、居室を有する建築物を建築してはならない。」と定められています。 しかし、熊本市では上記の「３メートル」が「２メートル」に、高さの「２倍」が「１.５倍」となっています。このように、各自治体において規定内容に差異があり、該当地域の条例の確認が必要となります。
必ずしも必要になるわけではありません。がけ条例の緩和規定に該当する場合には、擁壁を設けずに建築できる場合もあります。
土などがそのまま何もしなくても崩れない傾斜角度のことです。 粘土分の多い粘性土では一般的に30度とされているなど、それぞれの土の性質により定められています。傾斜地の安定性は土質調査や検査により判断できますが、いずれにしましても、30度を超える傾斜地については「何らかの対処」が必要となります。
緩和規定に関しても各自治体において内容に差異がありますので、ここでは福岡市を例に挙げます。下記に挙げる要件のいずれかに該当する場合においては、がけ条例の建築制限が適用されません。
１は擁壁が設けられている、もしくは設ける場合になります。この場合の擁壁は検査済証等が必要となりますが、既存擁壁外観状況チェックシートにより、設計者が安全性を確認したものもこれに準じます。３，４，５は下記をご覧下さい。
がけの上に建築物を建築する場合は、上記緩和規定に該当する自重によって損壊、転倒、滑動又は沈下しない構造となるように基礎を造ることでクリアできることもあります。 例えば基礎の底面をがけの安息角より深く根入れする深基礎とすることが考えられます。
上記の基礎の造り方と同様に緩和規定に該当する場合もあります。杭により自重をがけの安息角より下の地盤に伝えることで建物の安全を担保出来ると考えられます。 但し、近年多発している大雨により土砂崩れが起こる場合、建物下の地盤が流される場合も考えられますので十分な検討が必要です。
REIの敷地は全体が傾斜しており、がけの途中に建てる必要がありました。 接道が斜面の低い側になるため、道路より２層分の高さはコンクリート造で擁壁のように土を押える形にしました。それより上は自由に計画出来ましたので、本体をコンクリート造、はなれ部分を木造としました。 敷地の山側は隣地の間知石積擁壁があり、これが崩れた場合に安息角に達する土量を算出し、それより上部に窓を設けることで建物の安全を確保し、快適性も損なうことのない計画としました。
もちろんです。但し、がけの状態は様々ですので漠然とした状況ではお答えにくいこともあります。
お引受できます。但し検討の結果、建物そのものの安全が担保出来ず、リフォームすることが難しい場合があります。また、安全を確保するために、リフォーム出来ることが限られる場合があります。
土地はひとつとして同じ条件はありません。斜面を含む土地は景観など色々な点で平らな土地にない魅力を持っています。 また、その土地は比較的安価に売買されていることもあります。それは土地の整備や建物にかかる費用が膨らむことが予想されるからです。 専門家に相談し、建物の建築可能な形状や費用などを確認し、納得した上で購入をお考えになることを勧めます。
自然公園内の別荘地に建つ住宅です。
斜面を造成した古い住宅地の中にあり、約5ｍの高低差をもつ道路に面した敷地にこのアトリエ付住宅は計画されました。近隣を考慮し2階建に見えるように造成地盤を掘り別の入り口を設け、地価のアトリエ部分を居住部分より独立させています。
前面道路は4mの狭さにもかかわらず交通量が多く、左右はRC造の4階建以上の建物、奥はさらに高いところに木造2階建が建つ傾斜した谷間のような敷地でした。風致地区の規制やガケ地条例を検討し、建物は土留め壁として存在するようコンクリート造となっています。
デザイナーズアパートは価格競争に巻込まれることのない独自性の高い物件とすることができます。 デザイナーズアパートについて(株)一級建築士事務所 設計組織DNA 角直弘さんに伺いました。
デザイナーズアパートと呼ばれるつもりで設計したことはありませんが、初めてのアパート設計の際、この場所にはこういったアパートがいいのではないかと提案したところ、施主、銀行、会計士の皆さん方が、他の多くのメーカー案ではなく、当事務所案を選んで下さいました。立地もよかったのですが、周辺相場より3割増しの家賃で仲介していただけました。 複雑な案で平面スケッチしか提出してなかったのですが、幸運にもその空間性をしっかり読み解いてくれた不動産会社がいてくれたのも幸運でした。
自社だけで考えを完結しないように注意しています。地域の不動産業、施主さんの意見をしっかりお聞きして、マーケティング、条件整理をしています。駐車場、駐輪場台数、部屋数、設備等々。その上でファミリー向けであれば、フレキブル使えるようにしています。
イニシャルコストとランニングコスト＋メンテナンス。当事務所の作品は特に凝った仕上を採用しているわけではありません。「風通しのためにひと部屋にふたつは窓が欲しいですよね」「天井高さはメリハリをつけながら、開放感をつくり出したいですよね」「プライバイシーをしっかり確保したいし、音はこんなふうに防いだらいいんじゃないか」とかアパート…共同住宅をつくるというより、1部屋を1軒の住宅をつくるつもりで設計しています。
他物件との差別化が一番のメリットです。価格競争に巻込まれることのない独自性の高い物件とすることです。 一方、デメリットというわけではありませんが、物件にはその物件を理解し応援してくれる仲介業者さんが必要になります。そういった業者さんをいかに見つけるかも大事なポイントになります。
事業主さんからはメーカーのアパートよりはやや安価だとお聞きしています。ホントはもっと贅をつくした収益物件も手がけたいのですが、事業性から外れた計画は意味をなさないと思います。一度、相続税対策ということで35年で±0でいいということで計画したことがありますが、
もちろんです。マーケティング、事業収支計画を立案して、必要であれば提携するFPや会計 士とも連携しています。金融機関のご紹介、手続きもお手伝いすることもあります。
もちろんです。数字のない収益計画はスピード感にも劣りますし、われわれも手戻りが多くなります。狭小地だけでなく、旗竿地、傾斜地での実績もあります。その土地に応じた寸法、機能をあてはめていけば十分に生活に対応できる空間にできることは住宅設計と代わりありません。
これまでコートハウス型アパートは11件、設計をしてきました。 近隣状況、法制限で気持ちのいい開口部がとれない、部屋面積が十分にとれない場合があります。その時に中庭があると隣家にとってもアパート側の部屋にとってもプラバシーが守られた窓を設けることができますし、部屋面積以上の開放感が得られます。 排水設備をしっかりしておくこと、中庭にも風通しを考えておかないと湿気がたまりやすいので要注意です。 またアパートの場合、専有の中庭には土の部分はつくらないようにしています。地植えの樹木のコントロールができないからで、プランター等で楽しんでいただくようにお願いしています。
永年設計をしていて、建物にはやりすたりのようなものがあると思います。色や素材、工法、 設備…。 そのようなものに惑わされずにこの場所ではこういったプラン、意匠がいいというコンセプトメイキングが必要です。それさえ生み出すことができれば、他物件との競争に巻込まれることなく、独自性の高い物件となると言っても過言ではありません。
80〜90㎡、7住戸、木造2階建アパート（長屋）です。京都の普通の住宅街に立地しています。比較的閉鎖的な外観に見えますが、間取りはは7戸全てが中庭を中心に展開されており、開放的な住空間を持っています。近隣の同種物件より、3割増しの家賃を設定していますが、空室期間もほとんどなく推移しています。
築30年と築40年のツインアパートメントの再生。周辺ニーズの変化に応えて、2棟合計18戸のアパートを22戸に増やしました。また土間やインナーバルコニー等、プライバシーを保ちつつ外部に対して開く工夫を施しています。
はじめまして川崎市**区内にて一戸建て住宅建設用の土地を購入しました。数社の設計事務所、建築会社に相談、設計計画をたてていただきましたが、当該地は急傾斜危険地域、緑地指定地、前面但し書き道路などの指定があり、それらの規制をふまえなおかつ安全な住宅を建設するには技術的にも予算的にもかなり難しいとのことでした。特に市の建築課と県の治水事務所の許可取りが相当手こずっていました。もしそのような案件を得意とする建築家の方がいらしゃったら相談にのっていただきたいです。宜しくお願いいたします。 建築家の所在地について:建築家の所在地にはこだわらない
昨日は、とある家創りの建て方でした！！
朝方少し雨だったので、延期になるかなと思っていたのですが。。
早朝に監督から連絡が入って、「今日、建て方決行します！」とのこと。
車で現場へ向かう途中は、雨が降っていたので、どうかなと思っていたのですが。。。。
現地についてみると、くもり空で、雨はほとんど降っておらず。
快晴でカンカン照りに比べると、実は、ほどよい天候なのかもしれませんね。
大工さんの段取りがよいこともあって、とても順調に進んでいきました。
ちょうど、昼になったら、お客様が、弁当を準備してくれていたので、現場で材料を机に見立てて、職人みなで、食事を一緒にさせていただきました。
こうやって、関係者みなで食事するって、とてもいいなと想いました。
食事をお持ちになった時に、現場の中を一緒に見学しました。
図面等とは全く違う雰囲気に、とても満足されているようでした。
そうですよね。一気にカタチになるんですからね！
その後。現場を離れたのですが。。。
名古屋市内の様子です。
突然の豪雨。そのおかげで、道路が一部冠水していました。。
現場大丈夫かなと心配しながら、戻ってみたら。。
到着したころには、上棟が済んでて、ブルーシートでしっかりとガードしてありました。
ブルーシートをかけた途端、雨が降り始めたそうです。とってもラッキーでしたね。
しっかりと、順調に、仕事を進めてくれたおかげで、家が雨に濡れずに済みました。
みなさんの頑張りに感謝です！
外観
斜面を造成した古い住宅地の中にあり、約5ｍの高低差をもつ道路に面した敷地にこのアトリエ付住宅は計画されました。近隣を考慮し2階建に見えるように造成地盤を掘り別の入り口を設け、地価のアトリエ部分を居住部分より独立させています。眺望を第一に考えたガラスの箱は、それを成立させる為の境界空間（外部環境から内部の質を守る為の空間）や暗箱（光を制御した硝子の箱との対比空間）とともに構成・計画されています。
両親の住んでいる母屋に増築して、二世帯住居を建設希望。 相続対策を兼ねて小規模宅地の特例を使いたいため、規定に適合するような建物を建てたいと思っています。 建物：25坪程度の平屋、2SLDK、お風呂・トイレ・キッチン等の生活用設備や玄関も母屋と独立して必要予算：1,500万～2,000万構造：母屋は木造在来構造（平屋）、築４０年程度、約１０年前に耐震工事済建設予定地：千葉市希望：①動線の良い間取り ②マンションに隣接しているため、中庭などで採光を確保したい ③収納力 ④シャッターは電動シャッター ⑤リビングのみ床暖房 ⑥2SLDKの1部屋は置き畳、1部屋は洋室。LDK20畳以上、 洋服タンスなどを収納するウォーキングクローゼット ⑦小屋裏の収納 ⑧母屋側の接続する部屋をサンルームなどで活用したい ⑨母屋の採光・通風を確保したい
依頼した理由：母屋への増築なので、確認申請などの業務や母屋の採光までも考えて建設しなければならないため。また、間取りなどを工夫したいと思ったので。 よろしくお願いいたします。 建築家の所在地について:同じ都道府県・近県の建築家を希望する
現在土地の購入を検討しており、気に入った土地を見つけたのですが、少し予算をオーバー気味で、上物の値段の概算を検討した上で購入を決定したいと思っております 予算は総費用で1500万以内を予定しています。 建物は2階建ての２LDK１階を16畳程度のLDKとして2回に2部屋 電気工事2種の資格を持っているので、電気工事と内装を自分で施工したいです。 実家のリフォームで 天井の解体から張り直し板壁の施工とゆか下地からフローリング施工まではやったことがあります 予算内で実現可能性があるようでしたら一度お話を伺いたいと思います勝手なお願いで申し訳ございませんがよろしくお願いいたします。 建築家の所在地について:同じ都道府県・近県の建築家を希望する
旅館業許可にまつわる、100平米以上の建築物の用途変更をお願いしたいです。先日台東区内にある5階建てのビルについて、建築指導課にて確認したところ、建築確認、検査済み共にない物件でした。 そのような物件でも用途変更が可能なのか、もし可能であれば、ご依頼したいと思います。宜しくお願い致します。 建築家の所在地について:建築家の所在地にはこだわらない
昨日、とある家創りのため、LIXILのショールームへ行ってきました。
平日なのですが、思っていたより人は多かったです。（写真ではたまたま少ないですが）
昨日は、お客様と待ち合わせ。
実は、工事を着工されているのですが、LIXILでセレクトされた、ユニットバスやトイレ等の仕様を発注前に、最終確認するのが、主目的です。
何度か変更をしているので、それが盛り込まれているのか。最終で変更したいところはないか。
そんなことを確認しました。
じっくりと時間をかけて打合せを重ねてきたこともあって、時間とともに、お客様の趣向にも変化があったりしました。
それを最終まとめていただくプロセス。
一部特注があったりして、図面に反映されていない箇所があったりして、それを思いだす意味でも、とてもいい機会でした。
納得の住宅設備が装備されそうです！！
その打合せの前に、少しサッシを見学。
今回、ホワイトのサッシを採用するのですが、小さなサンプルですと、少しクリームなのかなと思っていたのですが、大きな窓で見たら、しっかりホワイトに見えました。
やはり、しっかりと実物をみるのが大事ですね。
午後からは、とある家創りの打合せへ。
こちらのお客様は、2階建てから平屋へ計画変更されています。
ここ数回の打合せで、いろんな計画案をお出ししてきました。
比較検討してきた間取りの中から、まずは、ひとつの案に絞り込んでいただきました。
とってもユニーク。他では、「絶対」に見かけない、オンリーワンな家になっています。
こちらをもとに、図面をまとめて、一度概算をとることになります。
設計スタート時は、2階建てで予算内だったのですが、平屋で、どの程度の変化があるのかを、この段階でしっかりと押さえておきます。
それを踏まえて、次のプロセスに進んでいきます。
「なんとなく」「坪○○くらい」といった、曖昧な想定ですと、後で、大変なことになるため、早い段階で、予算とのバランスは確認するんですよ。
次回には、概算（といっても詳細な）をお持ちして、お話することになります。
ドキドキしますね。愉しみが増えます。
----------------------------------------------------------------- このメールマガジンは建築家紹介センターの会員様と プレゼントの応募者にお送りしているメールマガジンです。 解除方法はメルマガの最後に記載しております。 ----------------------------------------------------------------- ▼建築家依頼サービス ┗ http://kentikusi.jp/dr/irai?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_campaign... 先日、「銀魂」の舞台挨拶付き試写会に行ったみーくん＠仲里実（55歳）です。 監督と出演者３人が舞台挨拶に出ていました。 うちの妻は橋本環奈が出てくるのを期待しておたのですが、 橋本環奈は出てきませんでした。 ７月も半ばを過ぎましたね 夏も真っ盛りですね 夏と言えばビールがおいしい季節です 「ビールを飲み過ぎてお腹がビール腹になった・・・」 とならないようにほどほどにしておきましょう ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■建築家紹介センター通信 2017/07/24 【古民家の経年変化による柱や梁などの趣きは貴重】 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ■古民家の経年変化による柱や梁などの趣きは貴重 古民家の経年変化による柱や梁などの趣き、存在感、品格は 何物にも代え難く貴重ですし、 この先の何十年(百年)にも耐えうる十分な強さ・寿命が有ります。 古民家再生について 株式会社 降幡設計東京事務所 中村 未希子さんに伺いました。 ・古民家再生のメリット・デメリットを教えて下さい メリット 古材の美しさです。経年変化による柱や梁などの趣き、存在感、品格は 何物にも代え難く貴重ですし、 この先の何十年(百年)にも耐えうる十分な強さ・寿命が有ります。 また古民家にはその土地の気候風土に根差した地域色が有りますが、 そういった伝統を後世に残しつつも、 これまでの古民家の寒い・暗い・収納とプライバシーが少ない、 などといった欠点を払拭し、 新築同様の現代的で機能的なものに変えられる事です。 デメリット 柱・梁の木・元来のくせが……（続きはこちら↓） ▼古民家の経年変化による柱や梁などの趣きは貴重 ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15491?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... ----------------------------------------------------------------- ■最近のご依頼（最新５件） ▼I-1476、傾斜地の切土・擁壁・宅地割（大阪府） ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15497?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... ▼I-1475、西海岸風・サーフテイスト・ビーチハウス・海っぽい家（大阪府） ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15489?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... ▼I-1474、建築確認申請の代行をお願いできる方（愛知県在住・建設予定地は三重県） ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15483?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... ▼I-1473、保養所を居宅への用途変更手続き（北海道） ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15475?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... ▼I-1472、プライベートヘアサロンを建てたい（滋賀県） ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15470?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... 建築家に依頼したい仕事を投稿すると 当サイトの建築家から返信をもらうことができます。 詳しくは下記をご覧ください。 ▼建築家依頼サービス ┗ http://kentikusi.jp/dr/irai?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_campaign... ----------------------------------------------------------------- ■最近のご相談（最新５件） ▼S-0528、コンクリートブロック造の家について（群馬県） ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15482?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... ▼S-0527、用途変更に建築確認は必要なのでしょうか（福島県） ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15394?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... ▼S-0526、鉄筋？防火建築３階の店舗又は事務所物件を建てたい（東京都） ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15179?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... ▼S-0525、保育所における幼児トイレの設置場所について（大阪府） ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15030?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... ▼S-0524、工場の中古物件の購入を検討中（埼玉県） ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/15001?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_ca... 建築家に相談したいことを投稿すると 当サイトの建築家から返信をもらうことができます。 詳しくは下記をご覧ください。 ▼建築家相談サービス ┗ http://kentikusi.jp/dr/soudan?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_campai... ----------------------------------------------------------------- ■お客様の声 ※今号は特にありません。 ----------------------------------------------------------------- ■当サイト会員建築家の設計事例 ▼東京都 片流れ屋根の家 桑原建築設計室 桑原 廣 ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/8774?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_cam... 今回、紹介する設計事例は 東京都の「片流れ屋根の家」です。 依頼者は建物を建てる前は 「・４人家族のプライバシーを守ること、近隣との関係等を良好にしたい。 ・床の広さではなく、感覚的に大空間に感じる工夫したい ・外構にはお金を掛けたくない（将来対応したい）」」 と悩んでいました。 そこで 「シンプルでコストパフォーマンスの高い家を多く設計しているから……」 と桑原建築設計室 桑原さんに依頼しました 桑原さんは片流れ屋根の家を建てました。 「屋根の形をシンプルにする（片流れ）ことにより、 コストと地震等の安全性を守る。 窓の配置を工夫して。 壁量を臆して、耐震性を高めました。 建築主がネットで購入した、設備を支給品で工事しました。 洗面器、エアコン、物干し等」 と言っています。 依頼者からは、 「シンプルで機能的な家で、快適に過ごしています。 また、屋根裏収納が予想より広く驚いています。 駐車場は思い切ってコンクリートで工事して良かったです」 と言っていただきました コストパフォーマンスの高い家を建てたい方は、 ぜひ建築家に依頼することをご検討ください。 ▼建築家依頼サービス ┗ http://kentikusi.jp/dr/irai?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_campaign... ■みーくんの本日のオススメ情報(^_^)v━━━━━━━━━━━━━☆▼ ▼建築家依頼サービス ┗ http://kentikusi.jp/dr/irai?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_campaign... ▼建築家相談サービス ┗ http://kentikusi.jp/dr/soudan?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_campai... ▼設計料相場算定サービス ┗ http://kentikusi.jp/dr/sekkeiryo?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_cam... ▼各サービスの比較 ┗ http://kentikusi.jp/dr/hikaku?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_campai... ---------------------------建築家ブログ-------------------------- ■このコーナーでは当サイトに投稿されたブログ記事の中から 気になったものを紹介します。 共感した記事があったら ぜひ、twitter・はてなブックマーク・google+・facebookで 共有してくださいね。 ▼建築家ブログ ┗ http://kentikusi.jp/dr/blog?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_campaign... ▼半透明のカバードポーチ ┗ http://kentikusi.jp/dr/node/9792?utm_source=mag&utm_medium=email&utm_cam... ----------------------------------------------------------------- ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ 会員数2477社以上・紹介実績1075件以上・土地探し中でもＯＫ 一級建築士が運営する建築家紹介サイト 建築家紹介センター（旧：施主と建築士の広場） webmaster仲里実 nakazato@kentikusi.jp 建築家紹介センター http://kentikusi.jp/ ■□━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■ このメールマガジンは建築家紹介センターの会員様と プレゼントの応募者にお送りしているメールマガジンです。 購読を解除したい方は下記のＵＲＬから解除をお願いします。
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