建築家紹介センター

先日、お話させていただいた、フリーペーパー編集の方から、
4月号の冊子が送られてきました。

「きらきら」というタイトルのフリーペーパー。
名古屋市内の幼稚園や保育園のママさんに
配られるものだそうです。

その中で、先日お話した内容をもとに、
「すくわくハウス」を取りあげて、紹介していただきました。

家を建てるための土地を探している人は、市街化区域とか調整区域という言葉を聞いたことがあるかもしれない。
上の写真は、ちょうど市街化区域と調整区域の境目にある敷地の様子である。この二つ、いったい何が違うのだろうか。

一口にワンルームマンションと言ってもターゲットによって微妙にデザインや広さなどに地域性を加味してプランを行います。20代から30代の独身者であれば、少し賃料が高くなっても広めにしたり、レディースマンションならセキュリティを充実させます。今回は大学の最寄り駅近くに建つ大学生用のワンルームマンションをご紹介いたします。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

以前は大学生は下宿・ハイツなど安くて狭い部屋が定番でしたが、最近では家賃が高くても綺麗で広くセキュリティの高いマンションから埋まっていく傾向にあります。近隣に大学マンションが飽和状態だったため、今回は民間の不動産会社ではリーシング（客付け）が難しいと判断し大学生協の一括買い上げの運営形式をご紹介いたしました。大学生協は唯一大学構内でマンションの斡旋ができるため、推薦入学の合格発表時にはほとんど入居者がきまってしまいます。また一括買い上げのため万一空き部屋が出てもオーナー様には100％の賃料が支払われます。資金ショートする心配なくマンション経営が出来るというものです。　　
　

但し生協仕様にしなければならないため、設備（特にセキュリティ）のイニシャルコストが掛かり、24時間体制で生協が管理運営します。もちろん管理費なども必要なため賃料比率は一般の民間不動産業者に頼むよりも悪くなってしまいます。事業として安全をとるか利益をとるかはオーナー様次第ですので、どちらが良いかは一概には言えません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

また最近ではバブル期のように土地代を含めても事業として利益が出るというようなことはほとんどありません。集客が終わるまでは目に見える利益は生まれませんので、金融機関も本物件のマンション経営以外に収入をお持ちでないオーナー様には融資が付かない場合も多いです。もちろん土地をお持ちの場合はこの限りではございませんし、物件ごとに収支計画を出してみないと確定は出来ません。　　　　　　　　　　　　　　

ちなみに添付したマンションは持ち土地の処分から土地の代替地探し、設計監理・大学生協のご紹介まで一貫してプロデュースさせていただき、建築以降100％の入居率でキャンセル待ちなどご好評をいただいております。　

住宅を建設するには、敷地が道路に２ｍ以上接しなければならない法律
（建築基準法）があります。また、道路は４ｍ以上の幅員が無ければ
なりません。しかし、日本では、道路整備が進んでいませんでしたので、
４ｍ未満の道路でも、条件を満たせば、見なし道路とすると規定されて
います。この条文が、建築基準法４２条２項に記載されています。
この道路を４２条２項道路と呼ばれています。この条件は、道路の中心線
から直角に２ｍづつ後退した部分まで建築を建てない規程があります。
また、敷地面積に算入出来ません。
つまり、土地は自分のものですが、建築の敷地とは見なされないのです。
当然、塀や門等の工作物も造ることは出来ません。東京都杉並区等では、
道路後退を建築時に義務にしていますので、建築が建設されれば、
道路が広がります。しかし、自治体によっては、図面上（確認申請）では
道路となりますが、後退しないで、塀や門が建てられています。
このため近隣のトラブルも多く、消防車がはいれないで、問題が
起こります。これは、行政の怠慢です。杉並区のようにやれば出来ます。
参考写真は、黄色の線まで敷地を後退しています。