建築家紹介センター

土地の良し悪しは、言い出したらきりがないと言えます。
ケチを付けていたら、ほとんどの土地は、買えません。
出来るだけリスクを避けるにはどうすれば良いでしょうか？
最初に検討するのは、自治体が出しているハザードマップに
記載されている地域の土地です。風水害は、建築対応では
限界があります。次に、境界が曖昧な土地、道路が確定して
いない土地です。近隣の関係が問題がある土地は、
住んでからも様々なトラブルが予想されます。また、
水ハケの悪い土地も、買わない方が良いと思います。
周囲の水の流れが、（排水の状態）スムーズに行われて
いないと、その後、多くの費用が掛かります。
つまり、谷の行き止まりのような場所です。これらの他、
地盤、土地形状等色々ありますが、建築的工夫で対処できれば
問題はありません。土地の見分け方は難しいのに、
ほとんどの方は、不動産屋や御自分で判断しています。
専門家のセカンドオピニオンを受けるべきだと思います。

現在工事中の家づくりのワンショット。

そう。

外壁ですね。

ガルバニウム鋼板を使っているのですが、

横に葺いたタイプなんです。

ラインもスッキリ通っているし、

表面もきれいに仕上がってました。

ガルバニウム鋼板の外壁っていうと、

こんなイメージですよね。

住まいの中の時計は、実用とともに部屋の雰囲気をつくるものでありお気に入りのもの、部屋に合ったものを選びたい。

我が家の時計をご紹介します。

見付けとか見込みという言葉は、建築現場でよく使います。
見付けは36ｍｍで、とか、見込み12ｍｍにして、などと大工さんや設計事務所などが言っているのを聞いたことがある方もいらっしゃると思います。
図のように、見込みはその部材の奥行きの寸法で、見付けはその部材の正面の寸法のことです。
これらは意匠に大きく影響を与える寸法なので、設計者はとても気を使います。たとえば、幅木という部材についても高さを何ｍｍにするかとか、壁からの出幅を何ｍｍにしたらよいかなどについて、吟味します。

とある家づくりの現場。

昨日、こちらの現場へ定例の打ち合わせへ行ってきました。

いくつかの内容について打ち合わせはあったのですが、

通常に比べると、質疑も少なく、控えめ。

とても順調に進んでいる現場だからでしょうかね。

現場監督が、早めにいろいろ検討してくれていたこともありそうです。

というわけで。

現場の状況を、いつも以上に丹念に見る時間ができました(笑)

現在、外壁を工事している途中なので、

その施工状況を見てきました。

パッと見ると、なんでもないシンプルな外壁ですよね。

実は、こちらの製品。初めて採用します。

素材は、窯業系サイディングで、

いわゆる「サイディング」になります。

サイディングというと、レンガ模様や木目柄、タイル風といった

表情のあるタイプが多いんですが、そんな中でも、

敢えて、スッキリとしたタイプにしてます。

シャープでモダンな雰囲気に仕上がります。

さらに「四方あいじゃくり」という特殊な仕様になっていて、

メンテナンスにもしっかり配慮しているものだったりします。

（目地はありますが、コーキングではないんですよね）

予算もかけていただいたのですが、

こちらのお客様には最適な外壁になったと思います。

早く全面張れないか。。

なんて、とっても楽しみですね。

買わない方がいい土地…なかなか答えに困る難しいお題です（笑）（≧∇≦）
今回は土地の形が三角形のフタコアパートメントを例に挙げてちょっと話します。
http://ohkokk.boo.jp/hutako.html
最終的にこの土地を決めたクライアントは周りの人から買わない方がいいと言われてたみたいです…三角形ということでうまく計画できるか…相場より安いけど何かあるのではないか…等々(^◇^;)
しかし…諸々調査して建築家、設計者としてプロの立場から最終的にはお薦めしました！
プランは如何様にもなり…できる限りの最大限のボリュームプランを提案して完成させ10年以上経た今も満室が続いてます(^ ^)
買わない方がいい土地がある人にとっては買った方がいい土地に生まれ変わるのです(^^)／~~~

自分たちの希望する一戸建ての住まいづくりを考えるうえで、まず必要なのが家を建設するための土地です。　

しかし、その土地を探してから決定するまでが、実はとても大変でかつ重要です。　

もちろん、土地を探すには不動産会社へ行き、希望するエリアをはじめ予算、広さなどを伝えると思いますが、ちょっと待ってください。　

不動産会社へ行く前に、あらかじめ土地を探す際に注意すべき点、言い換えると「買わない方がいい土地」を念頭に置いておくべき点を確認しておくことがとても大切です。　

不動産会社は土地売買を仲介する会社であって、住まいづくりの専門家では決してないことも合わせて念頭に置いてください。　

では、どういう土地が買わないほうがいいかというと、もっとも重要な項目だけでも下記があります。

□敷地境界点に杭が無く、境界が不明確な土地
□地目が宅地となっていない土地
□所有権と売主が一致していない土地
□抵当権や借地権、あるいは仮登記、差押えなどが設定されている土地
□市街化調整区域内の土地
□敷地が建築基準法上の道路に２メートル以上接していない土地
□敷地の前面道路に上下水道、ガス等のインフラが通っていない土地
□隣地との高低差が大きく、擁壁の構造図面などの書類一式が行政機関に無い土地
□盛り土をした造成地
□私道、都市計画道路が敷地面積に含まれている土地
□前面道路が私道で、所有権（持ち分）が無い土地
□防火地域に指定されている土地（木造住宅を希望している場合）
□周辺の相場と比べてだいぶ価格が安い土地

意外とたくさんあるんです。細かく言うとさらにあります。

上記の項目は、少なくとも検討している土地について不動産会社に確認することをお勧めします。　

それでもし、不動産会社から明確な回答文書が無い場合には、その土地は購入しないほうが賢明です。

■以下は「悪い土地」の特徴としてあげられます。どこに目を瞑り、どこまで妥協できるかは人それぞれですが参照ください。

• 地盤が丈夫
家を建てる前提で土地を探している場合、これは絶対に譲れない条件です。前述した通り、地盤が脆弱だと追加工事が必要となります。また、過去に地盤沈下や液状化現象を起こした土地は、できるだけ避けた方がいいでしょう。ただし木造だと柱状改良で比較的に安くできる方法もありますので購入前に信頼できる建築士に相談いただければと思います。

• 災害に強い土地を選ぶ
天災の多い日本だからこそ、その土地が災害に強い土地であるかどうかのチェックが必要です。国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、現在の日本全国における自治体が発したハザードマップがすぐに確認できますので確認しておきましょう。
○国土交通省ハザードマップポータルサイト
http://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/

• 境界線がはっきりしている
土地のトラブルで最も多いのが境界線の問題です。相続問題で隣地フェンス間の土地は1筆なのに複数の相続地権者が要る場合があります。「境界標」が図面通りに打ち込まれていればいいのですが、現場の状況により難しいケースがあります。

• 角地だけど道路に接していない
住宅建築に際して、住宅はどこか一面が4メートル幅の道路に接するよう規定が設けられています。道路に接していない場合は2メートルの道路を用意する必要があります。角地でありながら道路に接していない場合、この道路を用意しなければならない可能性があるため、実際の土地面積より小さな家になってしまうのです。

• 目の前の道路に消火栓が置かれている
一見、「なんの問題が？」と思うかもしれませんが、こういった土地の場合、車庫を作ることができません。

• 土地の形がいびつ
土地の形が極端に長細かったり、狭小地、あるいは道路との高低差がある傾斜地だった場合、後々売ろうとしても買い手がつかない場合もあります。販売する時にも価値の下がらない土地を選びましょう。三角の土地でも以前三角形の教会堂を設計することで解決した事例がありますので、何が何でもダメということではありません。

• 土地が周囲より低い位置にある
周囲より低い土地の場合、雨が流れ込んでくることが考えられます。地下水なども自分の土地に流れてくることが予想され、そうすると湿気がある土地ということになります。またポンプアップして排水しなければならないことにもなりランニングコストが高くつきます。

• 抵当権が入っている
「もう全部払い終えているから、あとは抵当権を消すだけだから大丈夫だよ」という売主の言葉を信じて代金を払ったのに、いつまで経っても抵当権が消えず、土地を手に入れることができないというトラブルは後を絶ちません。こういったことのないよう、抵当権が消えるまで絶対に代金を支払わないようにしましょう。

　さて、買わないほうがいい土地とは難題です。
　まず、建築できない土地は絶対に買わないでしょうから、はて、どんな土地は買わないほうがいいのかと考えました。買わないほうがいいということと慎重にご判断をということも含めて考えてみたいと思います。
　考える基準は、ひとつは建築基準法の観点から、もう一つはその土地の履歴というか歴史的な観点から、いまひとつは近隣の状況という社会的な観点からという三つの視点から判断したいと思います。
　まず、建築基準法の観点からいえば、土地の形状が間口が極端に狭い（2ｍ以下で奥で広がっているなど）、路地上の所謂旗竿敷地で間口が狭い土地、いずれも敷地は2ｍ以上道路に接していなければならないとあるので、最低2ｍはいるのですが、さすがにそれは狭いですので要注意です。
路地上の敷地も奥行きが長すぎるとだめですから、これも要注意です。あと道路に接していないが緩和規定で建築できるというところも要注意です。建築できるようになるまでの手続きがたいへんという問題がありますのでね。
　土地の履歴という視点では、昔はどのような土地だったのかということを知っておく必要があります。たとえば、田んぼだったなどというと地盤が良くないということがありますし、湿地帯だったなどと言ところもあります。傾斜地を切り崩して作った土地ということになれば、切土に加えて盛土もされているので、これも地盤が良くありませんので要注意です。だいたい地名で、沼とか沢とか谷とかがついているところは、土地が低くて地盤が悪いというところが多いです。たとえば津田沼、下北沢、渋谷など、ほかにもたくさんありますよね。
　社会的な観点から考えると、まず近隣住民の気質に注意したいと思います。極端に偏屈な人の隣に住むというのはストレスが溜まります。その敷地の周辺の環境も大事になります。みどり豊かな環境ですと気持ちが良いものですが、緑は一切なくて殺伐としたところもちょっとと思います。機能的、安全という観点からは道路の状況も大事になります。あるていど広い道路がいいですよね。4ｍ以下の幅員ですと道路後退の部分が出てきますし、行き止まりの道路などでは避難には問題があるといえます。
　いずれにしても個人の価値観で決まることでしょうが、「掃き溜めに鶴」というような気持で建築され、それから徐々にその周辺が良い方向に変化していくということがあればそれはそれでよいですが、時間がかかることですので、そのような土地に建築するというのは勇気がいることだと思います。

新型コロナウイルスの感染拡大に伴って、東京をはじめ各地の自治体からは不要不急の外出を控える「外出自粛要請」が出されています。
そのような状況にあって、皆さんはどのように家で過ごされているでしょうか。

私は今年の初頭から、築24年となる自宅を少しずつではありますが、週末に自分でできる部分のメンテナンス（修繕）をしていました。
（さすがに家も24年が経つと部分的には劣化が気になる部分が出てきます）
とはいっても、週末にも仕事があったりサッカーの試合があったりで、あまり進んではいなかったのですが。
このところ仕事は少し余裕ができ（...困った事に）、趣味のサッカーはリーグ全体が休止という事もあり、今回のタイミングでそれを少し本格化させました。
本格化といっても、足場をかける訳ではないのでせいぜい脚立で手が届く範囲、私でもできそうな内容に限定してのものではあります。

私は、子供の頃の遊び道具のひとつがトンカチとノコギリ。
（板を見つけてきてはそれでブーメランを作ったり．．．）
小さい頃は大工さんになりたかった、ということもあって、もともと職人的な素養はあったのだとは思います。
（自宅の増改築にきていた大工さんにあこがれたのも理由のひとつです）

現在は建築の仕事はしているものの、直接自分で手を動かして建物を造る立場ではありません。
しかし仕事柄、さまざまな職種の職人さん達の仕事はよく見ていますし、材料や技術の知識もありますので、自分でできる手直し等は自分でするようにしています。
（基本的に、手を動かす作業が好きなのだと思います）

今年に入っての作業は以下のようなものです。
・鉄部や木部の再塗装
・コンクリート土間の黒カビ除去＆床用透明塗装
・外部のシーリング劣化部の打ち替え
・外部の石貼り床のクリーニング＆撥水剤塗り

最近は、ホームセンター等でも品揃えはだいぶ充実していますが、ホームセンターでは扱っていないプロ用の材料を簡単にネット購入ができるようになり、以前は専門店に注文をしていたような物でも簡単に手に入るようになりました。

外出ができなくてストレスが溜まっている方は多いと思います。

自宅の部分補修や修繕などは以外に時間を要する作業でもあり、特に外回りの修繕はこのような状況下でも外の空気を吸いながら時を過ごすのには良いかと思います。
（外作業にもいい季節になってきていますし）
家は適切なメンテナンスをすることによって長持ちするものです。
材料費だけでリニューアルができることもあって両得ともいえるものです。

戸建て住宅にお住まいの方にあっては、大がかりな修繕は難しいでしょうが、このような家での過ごし方もいかがかと思います。
（場合によってはご指導もお受けします．．．あくまで私が分かる範囲で、ですが）