古くなっても価値が下がりにくいアパート・林泰介建築研究所 林泰介さん
古くてもデザインの良いアパートは価値が下がらず人気があります。
アパートについて林泰介建築研究所 林泰介さんに伺いました。
貴社がアパートを手がけたきっかけを教えて下さい
ホームページを見て連絡をいただきました。
その後はホームページを見た方や、不動産情報のHPにて物件の写真を見てその持ち主まで設計者を聞きに行った方もおられました。
土地活用としてアパートを建てるメリット・デメリットを教えて下さい
素人が個人でする事業としてはデメリットしか思いつきません。
株に近いイメージがあります。
ある程度の知識があって片手間ではなく仕事としてするのであれば良いと思います。
「メリット」ですが、もともと土地があって、きちんと周旋できるシステムがあることが大前提としてですが、色々な税金対策にもなりますし、定収入として見込めると思います。
「デメリット」は工事費等の初期投資が大きい事だと思います。
また、物件が新しいうちは集客も簡単ですが、古くなると賃料を低くしなければ入らなくなります。
その場合、低所得者等を相手にすることになり、マンションの治安が悪くなります。
あとは負のスパイラルとなります。
そうならないように、建物の価値が下がらないようにするのがデザインだと考えています。
アパート建設は相続対策にもなるのですか？
そのように考えてる方もおられました。
税理士さん等専門家に相談するのが一番です。
アパートの建設費用はどれくらいかかるのでしょうか？
ピンキリです。
例えば、「ヒラノヒガシアパートメント」は木造２階建、小さなワンルーム６戸、５０坪弱で3500万程度でしたが、現場の状況や建物の内容により全然変わります。
申し訳ありませんがこのように金額を書きますと、この金額でできるものだと考えてお話をされにくる方もおられますので、あまり書きたくありません。
色々な状況により金額はかわります。
アパートローンなど資金計画の相談にも乗っていただけますか？
懇意にしている専門の方がいますので、その方にお願いいたします。
アパートの防音対策はどのようにしていますか？
特に要望がない場合は、基準法、瑕疵担保保険の施工基準に準じます。
要望がある場合は遮音や防音計画を提示します。（コストアップ）
なにから始めたら良いのかわからない方の相談にも乗っていただけますか？
できる範囲になりますがそのようにさせていただいています。
「ヒラノヒガシアパートメント」の設計で工夫した点を教えて下さい
間口が狭い狭小敷地でしたので、採光が難しい建物でした。
１階部屋の最高を２階部分に吹き抜けを作りハイサイドのガラス開口を設けて採光基準を満たしています。
その方法により道路面に窓を設けずに壁面としてデザインしました。
理由は道路面に窓があると、小さな建物の場合そこに住む人がカーテンをしたり、洗濯物を掛けたりすることが予測され、それらが建物のイメージを左右することになります。
また、狭小敷地での避難経路の確保も難しい問題でした。連続した屋根であれば内部として扱えるので部分的な庇ではなく連続した庇をデザインすることしました。
土地探しから相談に乗っていただけますか？
懇意にしている専門の方がいますので、その方にお願いいたします。
アパートをデザインするとコストアップしますか？
コストアップします。
現在、「ヒラノヒガシアパートメント」を見て何名かお話をいただいています。
最近はデベロッパーの方の考えも変わってきて、昔の「安ければデザインはいらない」という考え方が少なくなってきています。
古くてもデザインの良い賃貸は価値が下がらず人気があり、デザインも悪く、補修もしていない賃貸は生活保護受給者しか入らない案件となっています。
アパートは小さなコミュニティです。
一度治安が悪くなればよくするのは難しいです。
そのために価値が下がらない為には「デザイン」が必要だということを気づいていただいたと感じています。
コストバランスはどのように考えていますか？
「ヒラノヒガシアパートメント」を例に道路面の壁は大事なデザインなので高級でしたが不燃の無垢材を張っています。
住宅密集地は木の外壁が防火上少ないので、目立ます。
この木材を木材風サイディングにすると安くなりますが途端に建売感が出てしまします。
この場合、無垢材のエイジングが大事なのです。逆に見えない裏側等は安価なサイディングを貼っています。
トイレやユニットバスは安価なものを使いました。
窓や扉等も基本既製品です。
お金をかける部分と掛けない部分を調整することを心がけています。
アパートのデザインの大事な部分は？
外観を差別化しています。
見た瞬間に「これ」と思うようなデザインが良いです。
また、キッチンと洗面は少しコストアップしましたが見た目が良いものを選びました。
借りる側は似たり寄ったりの物件ばっかり見ています。
そして借りるとき、見た瞬間「カッコ良い」や「かわいい」と感じさせることが大事なのだと考えています。
賃貸の場合、大事なのは瞬時に「住みたい」と思わせることだと思います。
これは子育てをメインにするようなファミリー層へのアピールと真逆かもしれません。保守的にならないことが大事です。
林泰介建築研究所 林泰介さんのアパート・設計事例
| 画像 | 建物の名称 | 紹介文 |
|---|---|---|
 | ヒラノヒガシアパートメント | 採光の方法を検討し、敷地いっぱいのプラン二ングをし、外部階段ではなく室内階段とすることで木製階段を採用しコストダウンを検討。数字を書いたりする一般のアパートではない外観デザインとしました。 |
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