建築家紹介センター

●重要な２つの建築関連契約「設計・監理業務委託契約」と「工事請負契約」について

２）施工者(工務店やハウスメーカー)と結ぶ「工事請負契約」とは

前稿の、「設計・監理業務委託契約」を建築家(設計事務所)を締結している場合は、その建築家がリードしてくれるはず
ですが、そうでない場合には、下記をお読み下さい。

◎【民間(旧四会)連合協定　工事請負契約書】
当事者の一方(施工者側)に都合のいい契約書でなく、この書式を使うのが安全です。
前稿に書いた「四会」で入手できます。

前もって下書きの案の提出を求め、検討し疑問を解消してから契約に臨んでください。
契約当日にいきなり契約書を出されてその場で署名捺印するのは、大変に無謀なことですが、
建築家が関与しない場合のトラブルではよくあることです。

繰り返しますが建築家と設計・監理契約を済ませ、完成した設計図書を提示して１社又は複数の施工者に見積り依頼、
建築家よる内容チェックを済ませた上で、工事請負契約を行うという正当な手続きをふむ場合は別です。

この契約書に記載される内容は：
発注者(建築主)、請負者(施工者)の氏名、工事名(○○邸新築工事等)、および
「つぎの条項と添付の工事請負契約約款、設計図(○○)枚、仕様書(○○)冊とにもとづいて、
工事請負契約を結ぶ」となっています。
１.工事場所：
２.工期：着手日〜完成日　着手の日から(○)日以内
３.引渡の時期：完成の日から(○)日以内
４.請負代金額：
５. 請負代金の支払：前払　契約成立の時に・・・部分払い・・・(略)
６.７. (略)
契約年月日
発注者、同保証人、請負者、同保証人
監理者、監理者として責任を負うためここに記名押印する。
＊住宅の場合、仕様書は別冊でなく設計図の１部になっていることもあります。

「約款」の内容は：条文は省略
１条)総則、２条)工事用地など、３条)関連工事の調整、４条)請負代金内訳書・工程表、
５条)一括下請負・一括委任の禁止、６条)権利・義務の譲渡などの禁止、７条)特許権などの使用、
８条)保証人(保証人を立てる場合)、９条)監理者、10条)現場代理人・監理技術者など、11条)履行報告、
12条)工事関係者についての異議、13条)工事材料・建築設備の機器・施工用機器、
14条)支給材料・貸与品、15条)丙の立会、工事記録の整備、16条)設計・施工条件の疑義・相違など、
17条)図面・仕様書に適合しない施工、18条)損害の防止、19条)第三者損害、20条)施工一般の損害、
21条)不可抗力による損害、22条)損害保険、23条)完成・検査、23条の2)法定検査、
23条の3)その他の検査、24条)部分使用、25条)部分引渡し、26条)請求・支払・引渡、27条)瑕疵の担保、
28条)工事の変更、工期の変更、29条)請負代金額の変更、30条)履行遅滞・違約金、
31条)甲の中止権・解除権、32条)乙の中止権・解除権、33条)解除に伴う措置、34条)紛争の解決、
35条)補則

◎【住宅リフォーム工事　標準契約書式】
リフォーム詐欺、あるいは詐欺同然の場合、図面も略図程度、見積書も明細がなく「一式○○円」という
いいかげんなものが多いので注意が必要です。

これは、(一社)住宅リフォーム推進協議会が、小規模リフォーム工事用につくったものです。

１−１）設計監理を設計事務所に頼むのなら JIA版「建築設計・監理業務委託契約書」を使えばいいのですが、
施工会社にすべてを頼むのなら、せめてこの書式を使うようにしてください。

この書式に含まれるものは、
「請負契約書」、「請負契約約款」、「打合せシート」、「見積書」、「仕上表」、「工事内容変更合意書」、
「工事完了・同確認書」など工事中に使うものも含まれているので、これに沿って進めていけばトラブル
は起きにくいと思います。

◎飛び込みリフォーム営業にご注意！
「屋根(など)を無料で検査します」は悪徳業者の常套手段です。
慈善事業ではないのですから最後まで無料なはずはありません。決して乗ってはいけません！

新築の時は折角良い工務店に頼んだのに、リフォーム工事だからと“わざわざ”「リフォーム専門会社」に頼んで
失敗するというおかしなこともあります。
“リフォーム専門”は「隙間」で利益を得ようという、会社側の都合です。
工事の内容は新築もリフォームも変わりません。全てをわかっているのは優良な工務店やゼネコンです。

もともと建築工事の一部門(塗装工事など)をしていた会社が始めたリフォーム会社も多く、建築技術全般を知った
技術者がいないようなところもあります。
逃げも隠れもしない、地元で永く営業している工務店に頼めばいいのです。

デザインの良いリフォームをお望みなら、デザインの得意な建築家を探して頼みたいところです。
ただ、金額の少ないリフォーム工事の見積りを複数の会社からとるのは困難なので、工事は１社特命で頼むという
前提で、建築家に頼むのもよい方法だと思います。

【まとめ】
以上、「設計・監理業務委託契約」と「工事請負契約」について書きましたが、どうしても別の契約書を使わざる
をえないのなら、建築トラブルに詳しい弁護士のチェックを受けるか、先にご案内した契約書を入手、比較して、
違いを認識しておくべきでしょう。
交渉すれば、特記事項に付け加えてくれるかもしれません。（江口 征男）

次は、《契約する前に調べていただきたいこと》
建設業法や建築士法に関する登録を調べる方法です。
ニセ一級建築士もいますし、建設業登録を受けずに工事を請け負う大胆な輩もいます。

●重要な２つの建築関連契約「設計・監理業務委託契約」と「工事請負契約」について　

設計・監理に携わる傍ら、(公社)日本建築家協会(JIA)の「建築相談室」、住宅の品質確保の促進等に関する法律　
(通称・住宅品確法)に基づき、全国の弁護士会に設置された「住宅紛争処理委員会」などにかかわってきました。　
その間90年代の中頃から増加した建築・住宅に関するトラブルは増え続けています。　
ＵＲ都市機構(旧住宅公団)が自ら販売した16棟を、解体し建て替えた東京八王子の欠陥高層マンションのニュ　
ース(読売新聞2005.04.01など)も記憶に新しいところです。　
戸建住宅に目を向けると、「住宅紛争処理」などＡＤＲの俎上に上がる事件の多くは、建築主に不利な契約をし　
たことが原因です。　
建築家が関与していれば当然の「設計・監理業務委託契約」を結ばず、「工事請負契約」だけで済ませている　
ケースがほとんどです。　
設計と監理に関する内容を約束していないのですから、いったんトラブルが起きれば、建築主側が不利になる　
のは当然です。　

建築士法には、第24条の７【重要事項の説明等】、同８【書面の交付】に、　
「建築士事務所の開設者は、設計又は工事監理の委託を受けることを内容とする契約(以下それぞれ「設計受託契　
約」又は「工事監理受託契約」という)を建築主と締結しようとするときは・・・」として、作成する設計図書の　
種類，工事と設計図書との照合など、おおざっぱですが規定しています。　
条文の「締結しようとするときは」を、注意深く読めば「締結しなくてもいいですよ」と言っているようなもの　
です。　
そしてこのことが、「設計・監理業務委託契約」を締結することなく「工事請負契約」だけで済ませ、建築を　
つくるうえで最も重要な「設計と監理」を曖昧にするために利用されているのです。　

とはいえ、不備な契約書を使って不利益をこうむるのは建築主ですから、信頼できる契約書をご紹介します。　

１）建築家(独立した建築士事務所)と結ぶ「設計・監理業務委託契約」とは　
＊独立した建築士事務所とは：組織的にも、経営的にも施工者とは関係がないということです。　

◎【建築設計・監理業務委託契約書】　
建築家(建築設計事務所)に「設計・監理業務」を委託するには契約を結ばなければなりません。　
歴史のある一般的な書式は、１−１）に示します。　

１−１）四会連合協定「建築設計・監理等業務委託契約書」　
四会とは、　
(公社)日本建築士会連合会 http://www.kenchikushikai.or.jp/　建築士の有資格者が個人で入会する組織(任意)　
(一社)日本建築士事務所協会連合会 http://www.njr.or.jp/　建築士事務所単位で入会する組織(任意)　
(公社)日本建築家協会 JIA http://www.jia.or.jp/　建築家が個人で入会する組織(任意)　
(社)建築業協会 BCS http://www.nikkenren.com/archives/kenchiku/home/　建設会社が入会する組織(任意)　

この契約書【建築設計・監理等業務委託契約書】は一部ゼネコンでは使われることもあるようですが、　
ハウスメーカーでは使わないようです。契約書と約款の内容を見れば“縛り”が多いことがわかるでしょう。　
これを使って契約をすれば、極めて少ない設計図ですまし、工事監理者の存在をあいまいにして実態は現場の　
監督に業務をさせるような違法スレスレの行為が不可能になるからと推察されます。　

ただ、この契約書は大建築も対象にしているため、住宅や小規模建築には使い難いので、上記のひとつ(公社)　
日本建築家協会(JIA)が策定した次の１−２）がお薦めです。　

１−２） JIA版「建築設計・監理業務委託契約書」　
この書式は、建築主に密接な立場にいる建築家の団体がつくったものですから安心して使えます。　

記載される内容は：　
委託者(建築主)、受託者(建築家)、件名のほか　
1.建設地、2.用途、3.業務内容、4.業務の実施期間(基本設計業務、実施設計業務、監理業務別)、5.業務報酬額、　
6.支払いの時期(委託契約成立時、基本設計完了時、実施設計完了時、上棟時ほか、業務完了時)、7.特記事項、　
契約日、委託者と受託者の住所氏名印。　
このあとに「約款」と「業務項目リスト」が付く全４頁のものです。　

「約款」は：　
第1条【基本の考え方】、第2条【委託者の責任】、第3条【受託者の責任】、第4条【計画の変更】、　
第5条【業務期間と報酬の変更】、第6条【業務の中止と契約の解除】、第7条【業務の完了】、　
第8条【瑕疵の取扱】、第9条【業務の再委託】、第10条【秘密の保持】、第11条【著作権】、　
第12条【著作物の利用】、第13条【保険】、第14条【契約外の事項】、第15条【紛争の解決】です。　

「業務項目リスト」は：　
１.標準業務 　
(1)基本設計業務　-1)建築主からの情報収集　-2)設計条件や方針の設定　-3)条件の分析と比較検討　
　-4)計画の総合化　-5)基本設計図の作成(01配置図　02平面図　03立面図　04断面図　05仕上表)　
　-6)基本設計内容の建築主への説明　-7)その他　
(2)実施設計業務　-1)建築主からの情報収集　-2)条件の分析と比較検討　-3)設計条件や方針の決定　　
　-4)設計の総合化　-5)構造計画・設備計画・外構計画の統括　
　-6)実施設計図の作成(01仕様書　02仕上表　03案内図　04配置図　05平面図　06立面図　07断面図　　
　08矩形図　09展開図　10建具表　11各伏図　12)詳細図　
　-7)実施設計内容の建築主への説明　-8)その他　
(3)監理業務　-1)施工者選定についての助言　-2)工事見積書作成事務への協力　-3)工事見積書内容の検討　
　-4)工事請負契約への助言　-5)設計意図を施工者に伝える業務　-6)施工図などの検討と承認　　
　-7)工事と設計図書の照合(具体的内容は「2別記」に明記)　-8)施工者に対する竣工図作成の指導及び確認　
　-9)その他　

２.別記　
「1-(3)監理業務」の「-7　工事と設計図書の照合」とは下記のことをいい、確認は目視や施工者から提出　
される写真や品質管理記録書などにより、工事内容に応じた方法で行います。　
(1)着工時の確認事項　-1)敷地形状、境界、方位の確認　-2)地縄、遣方の確認　
(2)基礎配筋・基礎完了時の確認事項　-1)地業、形状、寸法、配置の確認　-2)基礎形状、寸法、配置の確認　
　-3)配筋の確認　-4)型枠の確認　-5)アンカーボルトの位置、本数の確認　-6)コンクリートの品質の確認　
　-7)床下換気口またはこれに代わるものの確認　
(3)構造躯体完了時の確認事項　
1.木造の場合　-1)防腐、防蟻処理の確認　-2)アンカーボルトの確認　-3)構造材の接合部の確認　
　-4)接合金物の確認　-5)耐力壁の位置、長さ、規格の確認　-6)建築物の高さなど法規規制上の確認　
　-7)軸組材の品質、樹種、形状、寸法の確認 　
2.鉄筋コンクリートの場合(略)　
3.鉄骨造の場合(略)　
4.仕上前の下地の確認事項　-1)軒裏、外壁の防火上の措置の確認　-2)躯体内結露防止対策の確認　
　-3)屋根下地材料、形状の確認　-4)防水下地、防水工事、シーリングの確認　
5.設備の確認事項　-1)換気設備、スイッチ、コンセント、照明器具、分電盤などの位置、規格、箇所数の確認　
　-2)給水、給湯、排水の位置、規格、箇所数の確認　-3)ガス栓の位置、規格、箇所数の確認　
　-4)その他設備機器の位置、規格、箇所数の確認　
6.竣工時の確認事項　-1)建具および家具の作動確認　-2)設備機器の作動確認　-3)内外装仕上の不具合工事　
　有無の確認　-4)外構工事の確認　-5)外壁後退、斜線制限、手すりの高さなど法規制との照合 　7.その他　

３.標準外業務　1)敷地測量への協力　2)地盤調査への協力　3)権利関係調査への協力　4)解体工事への協力　
5)建築確認およびその他法令による申請代理および立会い代理(以下略)〜21)　
となっています。　

＊この内容をみればわかるとおり、この契約書を使って建築家と契約するなら、「第三者機関」と称する　
「検査会社」に工事中の検査を依頼する必要は全くありません。　
「設計契約なしに」ハウスメーカーに頼む場合なら、意味があるかもしれませんが、そもそも極めて少ない　
設計図書では、「工事と設計図書の照合」をすることなど到底不可能です。　

＊ハウスメーカーは無料の営業設計をします。不成約になってもその費用を成約した住宅の工事費用に　
乗せするからできることです。　
しかし、建築家は工事では利益を得ません。もちろん施工者からキックバックをとるなど言語道断です。　
設計・監理というノウハウへの対価としての設計・監理報酬(のみ)を依頼主からいただきます。　
それは依頼主の代理人の立場に立つからです。　
そのため、多くの建築家は依頼されないうちは設計にとりかかり(れ)ません　
「設計を依頼します」「お引き受けします」という業務委託書が交わされてから、調査などを始めます。　
設計を依頼されたのち、予定規模、予定工事費、予定工期、設計・監理報酬などを両者で相談しながら決めて、　
「設計・監理業務委託契約書」を取り交わすことになります。　

＊設計監理報酬(いわゆる設計料)は、国土交通省告示第15号(建築士法第25条の規定に基づき、建築士事務所　
の開設者がその業務に関して請求することのできる報酬の基準)が示されています。　
これは建築物の類型(専用住宅、共同住宅、事務所など)、等の分類と床面積の合計から、設計及び工事監理に　
必要な「人・時間(マンパワー)」の目安を表に表したものです。　
その数値に人件費を乗じ、技術料や事務所経費を加えた合計が設計監理報酬になります。　
「人・時間」の数値は、一級建築士として２年または二級建築士として7年の建築に関する業務経験を有する　
者による業務時間を示しています。算出結果は設計事務所ごとに異なります。この積み上げで算出された　
金額を逆算したものを、便宜上「設計料は予定工事費の○○％」といっているのです。(江口 征男)　

次は、２）施工者(工務店やハウスメーカー)と結ぶ「工事請負契約」とは、を書きます。

自宅のアルミサッシのクレセント錠をダイヤル式（数字を合わせて開ける）のものに変えました。
以前、ガラスのクレセントが空けられる付近だけが割られ、クレセントを開錠、泥棒に入られたからです。

ガラス破り、という手口です。

アルミサッシからの進入方法のほとんどが、このクレセントのところだけガラスを割るガラス破りとクレセントの閉め忘れによるものだそうです。

いいのか悪いのか、ウチには盗む価値のものがなっかたようで、何も取られませんでした。

それより、夜中に泥棒と鉢合わせしなくて良かったと思います。

雨戸を付けても閉めているときは“今留守です！”って言っているようなもので、泥棒の思うがままですし、防犯ガラスや防犯フィルムは、アルミサッシをもう一つ付けるぐらい高価で、その割りに防犯ガラスにサンドイッチされているフィルムや内側から貼った防犯フィルムはバーナー式のライターで簡単に溶かせてしまうのが難点。

そこで、ダイヤル式クレセントが一番 “お手ごろ” で “安心” というところで今回、取替えたわけです。
簡単に、ＤＩＹで付けられます。
新築の場合には、設計の段階からクレセントをダイヤル錠に指定しておくのも良いでしょう。

要は、泥棒が家の中に入れる時間を長くできれば良いわけです。

あとは、心配の度合いに応じて補助錠を付ければ、もっと安心。ネットやホームセンターでいろいろ探せます。

遠藤浩建築設計事務所　　　　　 遠藤　浩
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