入居者の満足度を高めるアパート・モリイデザインワークス一級建築士事務所 森井浩一さん・Az architects 沖裕輔さん
相続対策や土地活用としてアパート経営を検討する方は多く、快適性やデザイン性、収益性を兼ね備えた計画が求められています。
設計段階では、周辺環境をふまえた競争力のある計画に加え、遮音性や専用庭、ロフトなど入居者の満足度を高める工夫が重要になります。
アパートの設計・経営について、モリイデザインワークス一級建築士事務所 森井浩一さん、Az architects 沖裕輔さんに伺いました。
貴社がアパートの設計を手がけるようになったきっかけを教えてください。
- 森井
- 東大阪市の高井田に土地を所有していた友人から土地活用について相談を受けたのがキッカケです。
最近では大阪市内の民泊案件が多いですね。 - 沖
- 住宅の改修をさせていただいたクライアントが受け継いだ土地の活用の相談を受けたのがキッカケです。
ハウスメーカーや工務店が建てるアパートと、建築家が設計するアパートでは何が違うのでしょうか？
- 沖
- ハウスメーカーには独自の材料、宣伝・広告による認知度の高さがあると思います。
また、工務店には今まで施工されたノウハウがあると思いますが、どうしても画一的なもの建築しやすいものにならざるを得ないと思います。
私たちは、クライアントの考え、敷地要件等を踏まえた上で検討を重ね「永きに渡って愛着を持っていただける建築」「その地域における唯一無二の建築」を適正な価格で提供出来る事こそがメリットだと考えています。 - 森井
- 土地活用で木造賃貸アパートを提案し、建設し、ローンを手伝い、運営してくれる、保証もしてくれる会社があります。
それもスピード感を持って。。。
そうすると沖さんも書かれているように画一的な物、建設しやすい物にならざるを得ないと思います。
それと比べれば、私たち設計事務所に依頼すると、クライアント自身がいろいろとしなくてはなりません。。。
どちらかというとじっくり取り組む感じですね。。。
ですが、立地する周辺環境をふまえ、競争力のある魅力的な計画やデザインを私たち設計者と共有し、ともにつくる事を通じてクライアントに喜んでもらえる事が一番であると思っています。
アパート経営を成功させるために、設計段階から意識していることはどのような点ですか？
- 沖
- 敷地条件、敷地周辺の状況などの基本条件と周辺賃貸住宅の動向(入居される層家賃帯、間取りなど)クライアントの考えを踏まえ前述しました通り「永きに渡って愛着を持っていただける建築」「その地域における唯一無二の建築」目指していますが、下記の事柄を大切にしています。
「集まって住むことの優位性」、「ここに住むメリット」、「他に無い」を如何に自然に盛り込めるかを念頭に置いています。
人間本来の心地よさの原点となる景色を享受出来る様心掛けています。
設備に頼らない快適性を心掛けています。 - 森井
- 長い時間陳腐化しない競争力のある魅力ある計画が一番だと思います。
一般論では沖さんの書かれている事を基本的に考えます。ここではボンズ高井田について書きます。
計画地は、東大阪市の中でも工場がたくさん建っている本当の工場地帯です。
用途地域は工業地域です。
駅との距離も徒歩10分くらいですが、工場が建ち並ぶところを歩きます。。。。
そんな環境で普通に集合住宅を建てても借りてくれる人がいるのか？
どうすれば借りてもらえるのか？をクライアントである友人と議論を重ねました。
つまり、立地する周辺環境を考慮し、競争力のある魅力ある計画を立案する事が重要だありデメリットと思われる工場地帯である事をメリットに転換できるアイデアが必要であります。
各住戸にプライベートコート（専用庭）を設けることで、入居者にどのようなメリットがあると考えていますか？またオーナーにとっての効果（家賃維持・入居率など）についても教えてください。
- 沖
- 後述の通り「小さなお子さんの安全な屋外スペース」として専用庭を設定しましたが、結果的には周辺を気にする事なく自然を享受出来るスペースとしてメリットは大きいと思います。
また「その地域における唯一無二の建築」となる事で今も空き待ちの状態を維持しており安定した収入が得られています。
木造アパートの遮音性・防音対策について、どのような工夫をされていますか？
- 沖
- 私が設計させていただきました「D-Cube」も「Court House M」も一戸建てに近い形式なので特別な対策はしておりませんが、基本的に隣り合わせる部分を少なくする、隣り合わせた部分にはクローゼット・収納・UBなど緩衝帯を設ける等を念頭に置き設計しています。
「ボンズ高井田」ではロフト付きの部屋を計画されていますが、ロフトを取り入れたねらいと、入居者の反応を教えてください。
- 森井
- 前述したように計画地は、東大阪市の中でも工場がたくさん建っている本当の工場地帯です。
用途地域は工業地域です。
そのような立地に私が提案したものは、高さを十分使い切る断面計画です。
工業地域なので日影による高さの制限もなく、１０m以上の計画が可能でした。
その高さを利用し、１階と３階でロフトを計画し天井の高い開放感のある計画です。
住戸に関する提案は、このような地域である事も考慮し、１階でバイクが停める事が出来る土間を計画しました。他との差別化ですね。。。
やはり１階と３階は人気がありますね。
「Court House M」は木造メゾネット型で各住戸に専用コートがある集合住宅ですが、この形式を採用された理由と設計上のポイントを教えてください。
- 沖
- まず、この一帯で多く収益物件を持っておられるオーナーの「自分でも住みたい建物を。。。」という要望。
次にコストをあまりかけずに木造住宅の弱点を補い「この地域での唯一無二となれる建物」とは。。。
また、この周辺には若いご家族が多く住んでおられ小さなお子さんを安心して遊ばせるスペースの提供。。。
以上の事柄を踏まえ色々と検討した結果この形式となりました。
木造アパートを建てる際、建設コストを抑えながらも居住性やデザイン性を高めるために、どのようなコストバランスを意識されていますか？
- 森井
- 開放感がある、快適である、デザイン性が高いなどが競争力のある計画につながります。
それがコストで成立するとは思っておりません。計画力、設計力だと思いますので、そこにコストをかけるという事でしょうか。 - 沖
- 森井さんがおっしゃる様に計画力・設計力の違いで同じコストでも驚くほどの違いが出て来ます。
私の場合は、まず安全・安心な計画が第一ですが、無駄な機能の排除、設備に頼らない快適性の追求等でコストバランスをはかっています。
住宅だけでなく商業施設やリノベーションも幅広く手がけていらっしゃいます。そのご経験は、アパートの設計にどのように活かされていますか？
- 森井
- 私たちの設計の進め方は、クライアントのお話をちゃんと受け止め、最適解に近づくための提案を重ね、最終的に喜んでいただけるものをつくるという事です。なのでアパートの設計にどのように活かされているかは特にありません。
- 沖
- 一概には言えませんが、いつもは使わない材料であったり、工法であったり、違う用途の設計をする事で増えた引出しが新たな考え方のヒントとして活かされているように思います。
アパートを建てたいと考えているオーナーの方に、設計を依頼する前に知っておいてほしいことや、アドバイスがあればお願いします。
- 沖
- アパートを建てる理由（相続対策、休有地の有効活用、自宅併用にする事でのローン軽減、将来の収入源等）の明確化と、それを実現するための資産状況の把握（現在の収入、自己資金、借入金等）が第一だと思います。
- 森井
- 不動産投資や土地活用として賃貸集合住宅をお考えの方には、是非いろいろな会社から話を聞く事をお勧めします。
それぞれにいいところがあると思います。
お金を借り入れて事業をするとなるとその方にとっては人生の一大事業となりますので。。。
その中で、上記のようにクライアントと設計者とともにつくる事に興味がある方は、是非私たち設計事務所も選択肢の一つに加えてください。
貴社に設計・監理を依頼できるエリアを教えてください。
- 森井
- 関西であればお引き受けいたします。
- 沖
- 別途交通費はいただく事となりますが、全国どこでも可能です。
モリイデザインワークス一級建築士事務所 森井 浩一さんのアパート・設計事例
| 画像 | 建物の名称 | 紹介文 |
|---|---|---|
 | プライベートコートを持つ集合住宅 | １戸建て感覚の木造２階建てアパートです。 |
 | ボンズ高井田 | 敷地面積約106m2の敷地に目一杯の建物をという事で計画がスタートしました。立地が東大阪の工場が多くある地域なので普通のアパートでは競争力が弱いと判断しました。結果 延べ床面積186m2 ６戸 １階と３階にロフトを持つ部屋 という計画になりました。 |
Az architects 沖 裕輔さんのアパート・設計事例
| 画像 | 建物の名称 | 紹介文 |
|---|---|---|
 | D-Cube | 木造の独立型賃貸集合住宅です。 |
 | Court House M | 構造は木造で、2階建てのメゾネットタイプが東側に4軒、西側に5軒並んでおりその間を共通の通路である路地が南北を貫いた形式になっています。また、各々の住戸にはそれぞれ専用のコートがあり、そこにはデッキテラス、プランターが設けられています。 |
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