用途地域を変更できるか?

変更

このサイトをご覧頂いた方から「用途地域を変更したい」という相談をいただくことがあります。
このページでは「用途地域を変更できるか?」について説明していきます。
上記を説明するためには一般の方にはわからない用語がいくつかありますので、まずは用語の説明をいたします。

用途地域とは

都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
用途地域内の土地では建てることのできる建物の用途が決められています。
現在は下記の13の用途地域があります。

  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居地域
  • 第二種住居地域
  • 準住居地域
  • 田園住居地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

時々、法律が改正されて増えたり細分化されたりすることがあります。

建築主事とは?

建築主事とは、建築基準法の規定により建築確認を行うため都道府県や市区町村に設置される公務員です。
都道府県や人口が多い市区町村などにいます。

特定行政庁とは?

特定行政庁とは

建築主事を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいう。(後略)

です。
上記は建築基準法第2条第35号の文章をそのまま引用しました。
 
都道府県は必ず建築主事がいるので特定行政庁です。
市区町村の場合は人口の多い市などは建築主事がいることが多いのでその場合は特定行政庁です。
人口の少ない市区町村は建築主事がいない場合が多く、その場合は特定行政庁ではありません

用途地域による建築物の用途制限

建築基準法によって用途地域内では建てることのできる建物の用途が決められています。
建築基準法 第48条
別表第二 用途地域等内の建築物の制限
上記をよんでもわかりにくいと思いますが、地方自治体のHPなどにはもう少しわかりやすくまとめられている場合があります。
下記は東京都市整備局のページに掲載されている表です。
用途地域による建築物の用途制限の概要
↑クリックするとPDFが開きます

用途地域を変更できるか?

当サイトに寄せられる相談の中には
「◯◯地域に◯◯を建てたいので用途地域を変更したい」
というようなものがあります。
 
用途地域というのは上記で書いたように地方自治体が都市計画のために定めているものです。
地方自治体が都市計画を見直して、用途地域を変更する場合はあります。
 
しかし、個人が「◯◯地域に◯◯を建てたいので用途地域を変更したい」と言って変更できるものではありません。
 
なので
「◯◯地域に◯◯を建てたいので用途地域を変更したい」
というご相談を投稿いただいても
「個人の都合で用途地域を変更することはできません」
などの返信をいただく可能性が高いと思います。

用途地域に定められた用途以外の建物を建てたい場合は?

それでは建築基準法で決められた以外の用途は建てられないのか、というとそういうわけでもありません。
例えば建築基準法第48条1項には
「ただし、特定行政庁が第一種低層住居専用地域における良好な住居の環境を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得ないと認めて許可した場合においては、この限りでない。」
のように書かれています。
建築基準法第48条2項~14項にも同じような文言があります。
 
つまり、特定行政庁が許可すれば建築基準法で決められた用途以外の建物も建てることができるようです。
特定行政庁が許可する場合には公聴会の開催、建築審査会の同意を得る必要があります。
時間と費用がかかると思いますが、「決められた用途以外の建物を建てるのは絶対にダメ」というわけではありません。
 
上記の手続きのことは「建築基準法第48条ただし書き許可」などと呼ばれているようです。
特定行政庁によって多少、呼び方が変わるようです。

当サイトにご相談頂く場合の文例

当サイトでは上記の許可を得て、用途地域に定められた用途以外の建物を建てるためのご相談も可能です。
しかし、用途地域に定められた用途以外の建物を建てたことのある建築家は少ないと思います。
 
そのため
「◯◯を建てたいので用途地域を変更してほしい」
みたいな文言だと
「用途地域は個人の都合で変更できるものではありません」
などの返信で終わってしまう可能性があります。
 
また
「◯◯地域に◯◯を建てたい」
みたいな文言だと
「◯◯地域には◯◯は建てられません」
などの返信で終わってしまう可能性があります。
 
当サイトに相談を投稿する場合には、
「◯◯地域に◯◯を建てたいと思っています。
用途地域で建てられない用途の建物ではありますが、特定行政庁の許可を得られれば建てられるか可能性があることを知りました。
設計・監理・上記の許可を得るための手続きをお願いしたい」
など、具体的に書いていただければ幸いです。

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用途地域関連の相談・依頼事例

このページでは建築家相談依頼サービスの依頼事例のうち、用途地域というタグのつけられたものを表示しています。

タイトル
I-4444、事務所兼社宅を建て直ししたい(千葉県)
I-4426、擁壁の上に建つ古家の建て替え(兵庫県在住・建設予定地は大分県)
I-4376、構造計算、確認申請図書などをお願いできる方(千葉県)
I-4336、建築基準法第48条ただし書き許可について(埼玉県)
I-4252、庭にガレージを建てたい(栃木県)
I-4246、店舗兼二世帯住宅を検討している土地について(東京都)
I-4221、マンションの1室の旅館業の申請に……(東京都)
I-4202、ショッピングセンターを建てたい(東京都在住・建設予定地は茨城県)
I-4160、共同住宅から旅館,ホテルへの用途変更につきまして(東京都)
I-4110、所有地にRC住宅の建築(沖縄県)
I-4109、ストローベイルハウス&オフグリッドの新築の建築確認申請代行(長野県)
I-3927、駐車場の土地に劇場を建設したい(福岡県)
I-3912、自然の景観をインテリアにする家(東京都)
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I-3633、民泊の建築設計について相談したい(神奈川県在住・建設予定地は長野県)
I-3433、車好きの大人の集うガレージハウス(神奈川県)
I-3373、木造二階建て増築工事の確認申請代行をしてくださる方(東京都)
I-3371、店舗(トリミングサロン)兼住宅(東京都)
I-3355、確認申請一式を行っていただける建築士の方(東京都在住・建設予定地は埼玉県)

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