I-4845、東京都内の狭小地敷地面積4.66坪(秋田県在住・敷地は東京都)

ユーザー k4845 の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
秋田県
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

東京都内の狭小地敷地面積4.66坪!都心の文京区にあるのですが、建蔽率60%、容積率300%でどんな家が立つのか、1階は全て駐車場、2階3階が居住スペース。周りの写真を見ると建蔽率百に見えますが・・・こんな疑問もありお詳しい方に建蔽率や居住スペースがどれくらいになるのかざっくりアドバイスをいただきたいです。よろしくお願いします。
 
建築家の所在地について:
同じ都道府県・近県の建築家を希望する





ユーザー ナイトウタカシ建築設計事務所 ナイトウタカシ の写真

このところ、外構のお話が続いていたので
少し小休止の意味で、違うお話です。

先日、初めてお会いしたご夫婦から
ご相談いただいたことになります。
(お話することは了解済)

実は。
私のところにご相談いただくこととして
結構多いかもしれない話題になります。

これから家づくりをされる方にとって
参考になればと思います。

こちらのご夫婦。
現在、とある設計事務所さんと家づくりを
進めているそうです。

えぇ?
なのに、なんでナイトウさんへ相談??
って思ったかもしれませんが、順にわかるので
少々お付き合いください。

設計をスタートして、まだ数か月で、
基本設計中なんだそうです。

その設計事務所さんは、インスタで見かけて、
いろいろ見ていくうちに、そのデザイン性が
とても素敵と感じて、問い合わせ。

メールのやり取りを何度かした後、
直接お会いして、これまでの作品を見たら、
やっぱりいい!私たちもこんな家にしたい!
と思ったそうです。

土地はお持ちなので、その土地にどんな家が
立つのかを、提案してもらったら。。

もうそのまま建ててほしい!
と思うほど、素敵だなと感じたそうです。

すぐに設計の契約を結んで、設計がスタートします。

とってもスムーズで順調な流れですよね。

その後。
奥様が、ママ友たちとランチに行った際、
家づくりをスタートした話をします。

周りで、すでに家づくりをされた方もいて、
その経験談を聞いたり、その人たちの家の画像を
見せてもらったりして、盛り上がったそうです。

いろいろ話してみたら。
家づくりで参考にしていたインスタのアカウントが
共通していたりしていて、それがまた盛り上がったり
していたそうです。

でも。
友人たちが見せてる画像を見ながら、ふと思います。
なんか、みんな似た感じだなと。。

実際、設計事務所から提案してもらったデザインって
友人たちが見ているものと違いがないかもしれない。。

せっかく家づくりするのに、それでいいのかな。。
そんなふうに思い出してしまいます。

明日に続きます。

ユーザー やまぐち建築設計室 山口 哲央 の写真

※【リノベーション前】奈良県内の築古和風住宅。空き家として長年使われていなかった室内も、設計と再生の工夫次第で新たな賃貸住宅として蘇る可能性を秘めている。

空き家再生 × 賃貸経営。

暮らしを紡ぐ中古戸建て賃貸活用のすすめ。

奈良県を中心に、

やまぐち建築設計室が提案する、

空間再生と地域貢献を叶える不動産活用。

「空き家」は本当に「負の遺産」なのか

全国的に空き家問題が

クローズアップされて久しい昨今ですが、

総務省の統計によれば、

全国の空き家率はおよそ14%を超え、

地方都市や郊外エリアでは

それ以上の数字を示す地域も珍しくありません。

奈良県もまた、

古き良き街並みの中に、

ひっそりと取り残された

築古住宅や空き家が目につく場面があります。

しかし、これらの「空き家」や「築古物件」は、

ただの「老朽化した建物」なのでしょうか?。

実際に建築家としてその現場に足を運ぶと、

良質な木材が使われた柱や梁、

地域の職人が手掛けた意匠の美しさ、

時を超えてなお残る空間のたたずまいに、

計り知れない価値を見出すことが多々あります。

今回は中古物件調査や空き家活用の経験も活かしてて

こうした中古戸建て・築古物件を

「賃貸物件」として再生・活用する視点から、

そのメリット
潜在的リスクと対策
設計的な工夫
法務・管理面での心得

を多角的に掘り下げ、

賃貸経営初心者、中級者の皆さまの

不動産活用戦略のヒントとなる内容を

書いてみたいと思います。

今回はどちらかといえば「事業」としての建築活用ですので、

以下のような方々に向けて最適な情報を提供しています。

奈良県~近畿圏在住/30代~50代/家づくり・住まいづくりに関心がある方
空き家や築古戸建ての活用に興味があり、不動産投資を検討している方
子育て世代で「住みよいまち・地域活性に貢献したい」という想いがある方
副収入や将来の資産形成のために不動産賃貸経営を始めてみたい方
DIYやリノベーションに関心があり「古い家の魅力を活かす暮らし」を叶えたい方

〇関連blog〇
奈良県の空き家問題を考える/特定空き家対策と地域コミュニティ再生へ。

https://www.y-kenchiku.jp/blog_detail475.html

中古戸建て賃貸活用のメリット

1 初期投資を抑えて「手の届く」不動産活用へ

中古戸建ては、

新築住宅と比較して大幅に

取得費用を抑えることが可能です。

奈良県でもエリアによっては

数百万円台~1,000万円程度で

良質な戸建てを購入できるチャンスがあります。

住宅ローンの月額返済も低いため、

賃料収入とのバランス(キャッシュフロー)が健全化しやすく、

初心者の方でも比較的リスクを

コントロールしやすい投資モデルが組み立てられます。

2 ファミリー層に支持される「戸建て賃貸市場」

アパート・マンションと異なり、

戸建て賃貸は「庭付き」「駐車場付き」

「独立性の高い暮らし」という

独自の価値を提供できます。

とくに子育て世代のファミリー層や

ペット飼育希望層には

根強いニーズがあり、

競合が少ないため

差別化した賃貸経営が可能です。

3 高利回りが実現しやすい投資モデル

中古戸建ては取得費用が低いため、

相対的に高利回り(表面利回り・実質利回り)を

狙いやすい特徴があります。

たとえば、500万円で取得した

戸建てを月額6万円程度で賃貸すれば、

表面利回り14%超というケースも

立地条件によっては十分現実的です。

「地道な資産形成」としての

不動産投資を考えている方にとっては

魅力的な選択肢となります。

中古戸建て賃貸に潜むリスクとその対策

1 設備・建物の老朽化リスク

【主な懸念事項】

耐震性能不足(旧耐震基準の建物)
給排水管の劣化
屋根・外壁の雨漏りやひび割れ
シロアリ被害
電気配線の老朽化

【対策】

事前インスペクションの徹底
長期修繕計画の策定
耐震補強・インフラ更新の実施

2 空室リスクとエリア選定

【主な懸念事項】

立地条件(駅遠・買物環境)
交通利便性の低さ
競合物件との差別化不足

【対策】

需要エリアの事前調査(再開発計画や人口動態)
デザイン性のあるリノベーション
ターゲット層を明確化した設備仕様

3 賃貸管理の煩雑さ

【主な懸念事項】

庭木・外構管理
設備故障時の対応
入居者対応コスト

【対策】

信頼できる管理会社と提携
修繕業者とのネットワーク強化
長期入居を促す「住み心地重視」の設計

4 法務・契約トラブル

【主な懸念事項】

借地借家法の理解不足
原状回復費用の争い
家賃滞納リスク

【対策】

弁護士・司法書士との連携
家賃保証会社の活用
明確な契約書の整備

設計的視点から見る「再生賃貸物件」のつくり方

和モダン × ジャパンディデザインの提案

やまぐち建築設計室では、

和モダンの落ち着き
ジャパンディのミニマルな美意識

を融合させた「今の暮らしに馴染む空間再生」を

重視しています。

間取りの再構築

回遊性のある家事動線
適切な収納計画
暮らしの余白を活かした空間演出

古家再生に関する投資プラン、協働の重要性

「設計」「施工」「法務・税務」の

各分野の専門家と連携することで、

法的リスクの最小化
施工品質の確保
収益性向上のためのプランニング

が実現します。

中古戸建て賃貸は「地域と暮らし」を再生する選択肢

中古戸建ての賃貸活用は、

単なる投資にとどまりません。

空き家問題の解決
地域コミュニティへの貢献
未来世代に受け継がれる「住まいの風景」の再生

という大きな価値が込められています。

もし少しでも「中古戸建て活用」に

ご関心が湧きましたら、

ぜひご相談ください。

地域の特性や物件の個性を活かした

「暮らしを豊かにする再生プラン」 を。

やまぐち建築設計室は
その家に暮らす家族の過ごし方を
デザインする設計事務所です。
‐‐----------------------------------------
■やまぐち建築設計室■
奈良県橿原市縄手町387-4(1階)
  建築家 山口哲央
https://www.y-kenchiku.jp/

住まいの設計、デザインのご相談は
ホームページのお問合わせから
気軽にご連絡ください
------------‐-----------------------------

※【リノベーション後】古き良き和の意匠を活かしながら現代のライフスタイルに寄り添う空間へ再生。奈良県の中古戸建てを「住みたい賃貸住宅」へと磨き上げる事例。

ユーザー やまぐち建築設計室 山口 哲央 の写真

※快適な家づくりのための動線や採光・収納計画を丁寧に、奈良県という地域性やご家族それぞれのライフスタイルに寄り添った和モダン住宅・デザイン住宅の構成を検討中。

それぞれの暮らしや環境にとって

「暮らしやすさ」の指標は異なります。

快適な家を実現するための知恵と工夫。

注文住宅の設計段階における建築図面や間取り図の検討風景。快適な家づくりを目指し、建築家が丁寧に動線や採光、収納、素材などを計画している様子。奈良県の和モダン住宅やデザイン住宅を検討する方に向けた設計現場のリアルなイメージ。

皆さんが日常生活を考えた際に、

どんな住まいが「心地よい」と感じますか?。

「広くて光がたっぷり入る家が理想」
「家族が自然と集まれるリビングがほしい」
「音に敏感だから静かな住まいにしたい」

そんなふうに、「快適さ」の定義は

人それぞれ異なります。

ライフスタイルや家族構成、

趣味や価値観によっても、

住まいに求めるものは変わります。

やまぐち建築設計室では、

こうした一人ひとり異なる「暮らしのかたち」に

丁寧に耳を傾け、
「心から快適」と思える暮らしのカタチを

設計しています。

家づくりは、

間取りやデザインだけでなく、

光・風・音・素材感・収納・動線など、
さまざまな要素が

複雑に絡み合う総合的な「暮らしの器」づくり。

その中でも、
快適な住まいを構成する

基本的な要素を深く掘り下げながら、
皆さまの家づくりのヒントになる情報を

少し書いてみたいと思います。

自分たちにとって本当に心地よい家とは?。
そんな問いを紐解くように。

快適な家の間取り設計・・・・・。

■ 採光と通風の確保 「光と風は、住まいの命」

四季の移ろいを肌で感じながら、

室内にいながら自然を身近に味わえること。

これは心地よい住まいの大きな魅力のひとつです。

特に奈良のような自然が豊かな地域では、
南からの柔らかな陽ざしや

山から吹き抜ける爽やかな風を

どう住まいに取り込むかが、

設計の大きなテーマとなります。

・窓+深い軒で、

冬は陽ざしをたっぷり取り込み、

夏は直射日光を遮る工夫。

・対角線上に窓を配置し、

風が室内を自然に抜けていく設計。

・吹き抜けやスキップフロアを活用して

上下階に空気の流れをつくる。

こうした工夫により、

設備に頼りすぎない暮らしやすい

温熱環境を実現できます。

身体にも心にもやさしい暮らしは、

まず光と風から。

〇関連blog〇
建築家が考える動線美学と生活の感度と間取りの計画性。

https://www.y-kenchiku.jp/blog_detail515.html

■ 動線設計の重要性「暮らしのリズムと動線は切っても切れません」

どれほど美しい空間でも、

日常の動作が滞る住まいは

「暮らしやすい」とは言えません。

「使いやすさ」「スムーズさ」こそが、

快適な暮らしを陰で支えるものなのです。

・キッチンと水まわり(洗面・浴室)の距離感
→ 炊事・洗濯・掃除の家事動線がシンプルになり、

家事時間が短縮されます。

・家族が自然に集うリビングから、

各部屋へのつながり方
→ 家族の気配を感じつつも適度な距離感が生まれます。

・収納との動線計画
→ 片付けがスムーズで「出す・しまう」が

億劫になりません。

住まいを計画する前には、

お客様の一日の過ごし方や

休日の過ごし方まで丁寧にヒアリングします。

それをもとに、

「自然と身体が動きやすい空間」になるよう

間取りの中に組み込む人の動き「動線」を

繊細に整えていくのが、

やまぐち建築設計室のスタイルです。

■ プライバシーの確保「包まれる安心感を」

家はやはり「心からリラックスできる場所」でありたいもの。
そのためには、

暮らしの価値観に応じた

プライバシーへの配慮が欠かせません。

・窓の高さや位置を工夫して外からの視線を遮る。

・隣家との間に植栽や塀を効果的に配置し、

柔らかく距離感を持たせる。

音の配慮(壁の構造・素材)により、

隣室や外からの音のストレスを軽減する。

特に奈良県内では昔ながらの

密集地や新興住宅地もあり、

周囲の環境に応じた

きめ細やかな設計が求められます。

「安心して、静かに、心地よく」暮らせる設計を常に。

■ 外構と家の調和「景観は家の一部」

家そのものが美しくても、

外構が整っていなければ、

住まい全体の印象は

半減してしまいますし暮らしやすさも想定以下になります。

門扉、塀、植栽、アプローチ。

これらは建物と一体のデザインと

考えるべき部分です。

やまぐち建築設計室では、

庭の四季の彩りが室内に映り込むような

設計も得意としています。

たとえば、

・玄関前に低木や石を配置して、

アプローチに豊かな表情をつける。

・夜間のライティングで、

植栽や塀の陰影が浮かび上がる設計。

・外からの視線をやわらげつつも、

閉塞感のない外構デザイン。

外構は決して「最後に足すもの」ではありません。

住まい全体のストーリー性を持たせる

大切な要素なのです。

最適な家の設備と素材

■ 断熱と気密性能の向上「季節を心地よく暮らす」

奈良県の冬の朝晩の冷え込み、

夏場の湿気の強さ。

こうした地域特有の気候に合わせた

断熱・気密設計が快適さに直結します。

やまぐち建築設計室では、

断熱性能(UA値)や気密性能(C値)にも

最適性を考えています。

暮らしの全体像を考えたうえでの数字が持つ意味。

・高性能グラスウール・発泡ウレタン断熱材

・Low-E複層ガラス、トリプルガラス

・気密施工を徹底した窓・建具まわり

結果として、

冷暖や暖房の効率が向上します。

室内の温度ムラが少なくなり、

健康的な住環境が整います。

長い目で見れば

光熱費削減効果も大きい要素です。

■ 防音対策の重要性「静けさは心の余裕」。

ある程度のノイズは必要ですが

特に幹線道路沿い、

鉄道沿線の住まいでは

外部騒音対策が欠かせません。

また、室内の音環境も、

住まいの快適さを左右します。

・高性能サッシによる外部騒音の遮断

・過ごし方や部屋の用途を考えたうえで遮音シートや吸音材を組み込む

・床材・床下構造の工夫による階下への音漏れ軽減

音の質感までも建築的にコントロールし、
穏やかな日常を紡ぐように。

■ 収納の工夫と計画「整った空間は心を整える」

「出す・しまう」が自然とできる収納は、
日々の小さなストレスを

大きく減らしてくれるものです。

やまぐち建築設計室では、

収納も単なる「量」ではなく「質」にこだわります。

・使う場所の近くに収納を配置する(動線と収納の一体化)

・季節物・非常用品などをまとめてしまえる大型収納スペース

・美しい空間を保つための見せる収納・隠す収納のバランス

ヒアリングでは、

ご家族の持ち物の傾向や収納スタイルまで伺い、

オーダーメイド感覚の収納計画を。

■ 素材選びと快適性「五感がよろこぶ住まい」

住まいの設計で特に大切にしているのは、

「触れて気持ちのよい素材」です。

・無垢の木の床や天井(奈良県産材など)

・珪藻土・漆喰壁による調湿効果

・和紙クロスや障子によるやわらかな光の表情

自然素材ならではの「経年変化の美しさ」も価値観の一つに。

■ 家の維持とメンテナンス「育てる住まい」

家は「建てて終わり」ではありません。

メンテナンスという手入れの積み重ねこそが、
住まいの価値を深め、

愛着を育てていくものです。

屋根・外壁の定期点検(耐用年数・劣化確認)
換気設備や水まわりのメンテナンス
木部や塗装部の適切なメンテナンス周期のご案内

「育てる住まいづくり」に寄り添うという事。

快適な住まいとは、

単に新しい・広い・豪華ということではありません。

「自分たちらしい暮らし」にそっと寄り添い、

日々の営みを豊かにしてくれる

器であるべきだと考えます。

今回お伝えした、

採光・通風
動線設計
プライバシー配慮
外構との調和
断熱・気密
防音
収納
素材選び
メンテナンス

これらの要素を、

ご家族ごとに最適なバランスで設計していくこと。

それが、やまぐち建築設計室の家づくりへの

誠実な姿勢です。

「私たちにとっての本当に心地よい家とは?」
その答えを丁寧にご提案できるように。

家づくりのご相談は

いつでもお声掛けください。

家族と暮らしに寄り添った「豊かな暮らし」を。

やまぐち建築設計室は
その家に暮らす家族の過ごし方を
デザインする設計事務所です。
‐‐----------------------------------------
■やまぐち建築設計室■
奈良県橿原市縄手町387-4(1階)
  建築家 山口哲央
https://www.y-kenchiku.jp/

住まいの設計、デザインのご相談は
ホームページのお問合わせから
気軽にご連絡ください
------------‐-----------------------------

I-4844、会議室を宿泊場所として併用するように変更(岡山県)

ユーザー ひでお の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
岡山県
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

現在水泳場として利用している建物について
会議室を宿泊場所として併用するように変更しようと検討しています。
 
倉敷市役所に問い合わせたところ
用途変更が必要との返答でした。
 
どのような手続きが必要でしょうか?
また、改修等が発生しなければ、費用はどの程度でしょうか?
 
よろしくお願いします。
 
建築家の所在地について:
同じ都道府県・近県の建築家を希望する





ユーザー ナイトウタカシ建築設計事務所 ナイトウタカシ の写真

その当たり前を考え直してみると、もっと自由な
家づくりができるんじゃないか。

そんなことで、ずっとお話してきてます。

昨日は、隣地との境界にあるブロック塀について
何がベストなのかをお話しました。

CB塀が二重になることがベストだという内容に
ビックリしたかもしれませんね。

今日は、外構の中でも、また別の箇所のお話です。

敷地境界線にあるCB塀と建物と間には、
当然ですけど隙間がありますよね?

その隙間。
よくある幅って、人が一人通れるくらいです。

当たり前ですけど、敷地が大きくなければ、
できるだけ有効に使いたいので、そうなりますよね。

その隙間を、あえてお金を使って何かをするまでもない
ということで仕上げをしないことって、よくありました。

そうなると。。
当然ですけど、雑草が生えてきて、大変なことに。。

なので。
最近は、防草シートを敷いた上に、砂利を敷く。
という方法が一般的になってきました。

砂利であれば、人が歩くと音がするので、
防犯にもなりますしね。

それでも、隣地に草が生えていたりしてると、
草の種が飛来してきて、根は張らないまでも、
砂利の上に雑草は生えてきます。

なので、雑草対策をしたいのであれば、
コンクリートを打ってしまう方がよいですね。

とはいえ。
その分、かなり費用がかかるので、全体予算との
バランスに決めてください。

ちなみに。
コンクリートを打つ場合は、大事なポイントがあります。

何かというと。
雨水の排水を考えておくことです。

何も考えずコンクリートで仕上げてしまうと、
雨のたびに水溜まりができてしまい、ジトジトします。

日当たりにもよりますが、コケが生えたりすることも
あるので、あまり嬉しくないはず。

なので、何らか対策はしておきましょう。

敷地境界側のCBに沿って、小さなU字溝を設置して
道路側へ勾配をつけて排出するとか。

竪樋からつながる桝に向かって勾配をつけて
そこへ雨水を流すとか。

前者の方がシンプルなので効果的かもしれません。
後者だと少し複雑になるので、施工者しだいでは
うまく勾配を工事できていないなんてことも。。

土とか砂利の場合でもU字溝をつけた方がいいの?
って思うかもしれませんが、コンクリート以外だと
溝に土や砂利が流れ込んで、排水をせき止めてしまう
ということも多いので、浸透することを優先して
考えた方がよいかもしれませんね。

参考にしていただければ幸いです。

ユーザー 岩間誠治一級建築士事務所 岩間誠治 の写真

建物は大規模なものも作ることがありますが、材料を運搬するには限度があります

鉄筋も同じく、運べる長さや作業可能な長さには限度があるため繋ぎ目が発生します。
鉄筋をつなぐ場所を継ぎ手と言いますが、継ぎ手には圧接継ぎ手と重ね継ぎ手と荷種類の方法があります。

圧接継ぎ手は鉄筋系が大きい時に利用されますが、コストが上がりやすく重ね継ぎ手を利用した方がコストは抑えることが可能です。

ユーザー 岩間誠治一級建築士事務所 岩間誠治 の写真

コンクリートは砂砂利セメントを混ぜることで出来上がっています

現場でセメントを流し込む際に、分離してしまい砂利だけ出てきてしまうことがあります。
鉄筋の込み入った場所や、注ぎ口から深さのある場合灯に発生がしやすく型枠を叩く等の作業やバイブレーター装置を入れることで分離を防ぐことができます

I-4843、ガレージの建築確認申請の代行(神奈川県)

ユーザー tak の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
神奈川県
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

ガレージの建築確認申請の代行をお願いしたい
 
建築家の所在地について:
同じ都道府県・近県の建築家を希望する





I-4842、オーダーサイズでのバルコニー設置(神奈川県)

ユーザー K.G の写真
投稿者: 
現住所‐都道府県: 
神奈川県
現住所‐郡市区町村: 
 
依頼内容: 

はじめまして
横浜市西区・木造2階建てで、オーダーサイズでのバルコニー設置(アルミ汎用部材・人工木デッキ等)を考えております。
準防火地域での増築で確認申請が必要ですが、特注サイズでありメーカー規格品ではないため確認申請書類が出ません。そういう場合での申請サポート、代行業務を担っていただける専門家の方はいらっしゃるでしょうか。
よろしくお願いいたします。
 
建築家の所在地について:
同じ都道府県・近県の建築家を希望する





ページ

建築家紹介センター RSS を購読