賃貸住宅建設+一括借上げシステムを勧められているあなたへ
賃貸住宅建設+一括借上げシステムを勧められているあなたへ
あなたは下記のような点でお悩みではありませんか？
下記のような点でお悩みのあなたはぜひこのページを最後までお読みください。
あなたのお悩みを解消する手助けになります。
一括借上げシステムとは
賃貸住宅の建設業者は賃貸住宅の建設を勧める際に、一括借上げシステムを同時に提案することがあります。
一括借上げシステムとはあなたが建てた賃貸住宅を建設業者がが丸ごと借上げ、入居者募集から、管理・運営まで行うシステムです。
空室の有無に関わらず毎月、約束した一括借上げ家賃をお支払いするシステムです。
サブリース・家賃保証と言われる場合もあります。
入居者募集から管理・運営までを建設業者がやってくれてあなたには毎月、決まった家賃が支払われる夢の様なシステムです。
これなら全くリスクはないように思います。
一括借上げシステムで賃貸住宅経営をするデメリット
☑免責期間がある
契約後、数ヶ月の免責期間があります。
免責期間の間、家賃は支払われません。家賃は支払われないのに銀行への返済は支払わなければいけません。
☑当初の家賃が安くなる
当初の家賃は付近の家賃の相場の80％前後x戸数で契約を結ばれます。
一括借上げでなければ満室の場合、100％の家賃を受け取ることができます。
入居率80％で一括借上の場合で同じ家賃になります。
新築の賃貸住宅は入居率が高いので、あなたが損をする確率のほうが高いと思われます。
☑数年ごとに家賃が安くなる
数年ごとに家賃が減額できる契約になっています。
まだ返済が終わらないうちに家賃が下がってしまうと返済に四苦八苦してしまうことになります。
直接、入居者に貸した場合、入居者が住んでいる部屋の家賃を値切ってくることはほとんどありません。
☑建築費が高い
一括借上げシステムを提案する建設業者は賃貸住宅建設で利益を得ることが目的です。
そのため、建設費が一般の建設業者に依頼する場合に比べて割高になっています。
☑安易な賃貸住宅経営を勧める
建設業者は賃貸住宅を建てさせることが目的なので、一括借上げシステムを餌に安易に賃貸住宅経営を勧める場合が多いようです。
駅から遠かったり、入居者の需要が少ない土地に賃貸住宅を建てると将来的に経営が成り立たなくなる場合もあります。
☑修繕費が高い
修繕工事は契約した建設業者に委託する契約になっている場合があります。
その場合、見積もりを他社と比較することができませんので、修繕費用が高くなりがちです。
☑解約が難しい
下記のような理由で解約したいと思ってもなかなか解約できない場合があります。
数ヶ月前に通知する必要がある
解約する際には数ヶ月前に通知する必要があります。
その期間は契約書で決められています。
入居者の引き継ぎが面倒
入居者は建設業者と契約しています。
一括借上げシステムを解約する場合は入居者の引き継ぎをする必要がありますが、手続きが面倒です。
正当な事由が必要
契約を解除するためには正当な事由が必要になります。
どのような理由が正当な事由にあたるかは最終的には裁判所が判断する事になります。
一括借り上げシステムの契約書のチェックポイント
私は一括借り上げシステムを全批判するつもりはありません。
例えばご自分の賃貸住宅が遠方にある場合、会社員などで仕事が忙しく賃貸住宅の経営に関わっている時間がない方などには向いているシステムだと思います。
ただ、素人がわけもわからないまま建設業者の言うことのみを信じて契約するのは大変に危険です。
少なくとも下記の点をチェックすることをオススメします。
☑建築工事費が高過ぎるのではないか
一般的に一括借上げシステムを薦めてくる建設会社の建築工事費は割高になっています。
建築工事費が高くなると、返済する金額が高くなりますので、収益性が悪くなります。
☑家賃は将来的に安くなる前提で契約する
もともと家賃は安くなる契約になっていますので、家賃が安くなっても収益が確保できるかどうかチェックしてください。
☑修繕費は誰が負担するのか？
修繕費はあなたが負担する契約になっている場合が多いので、修繕費を負担しても収益が確保できるかどうか確認してください。
また、修繕工事を他社に依頼することが可能かどうかも確認が必要です。
☑解約はできるのか？
解約ができるようになっているかどうか、解約の際にかかる期間・費用などを確認して下さい。
☑敷金はどちらが預かるのか？
入居者が支払った敷金はどちらが預かるのか念の為に確認して下さい。
☑免責期間はどれくらいか？
一括借上げシステムの契約をしてから家賃の支払いまでに免責期間が設定されています。
免責期間の間は家賃は支払われません。
銀行への返済が始まってから免責期間が終わるまでは、家賃はもらえないけど返済金は支払う事になります。
免責期間がどれぐらいの長さになっているか確認して下さい。
賃貸住宅を建設したいあなたへ
賃貸住宅経営をする自覚を持つ
賃貸住宅を建てる方はぜひ経営するという自覚を持ってください。
業者の持ってきたバラ色の未来が書かれたパンフレットや収支計算書だけで判断しないで、ご自分でいろいろと調べた上でご決断することをオススメします。
オンリーワンの賃貸住宅を建てる
賃貸住宅を建てるならその地域にはないオンリーワンの魅力を持った賃貸住宅を建設することをオススメします。
そのためにはターゲットを絞ることが大切です。
アトピーなどに悩んでいる方のための自然素材をつかった賃貸住宅・ペットを買っている方向けのペット共生賃貸住宅・ミュージシャンのためのスタジオ付き賃貸住宅など切り口はいくらでもあります。
あなたの地域に合わせたターゲットを設定してぜひ、オンリーワンの賃貸住宅を建設してください。
魅力のある賃貸住宅を建てる事で入居率を高め、近隣の賃貸住宅に対して競争力を持つことができます。
賃貸住宅の得意な建築家を探すなら建築家相談依頼サービスへ
当サイトでは賃貸住宅を得意とする建築家に依頼できる建築家相談依頼サービスを行っています。
現在、賃貸住宅建設を勧められている方はぜひ建築家に設計を依頼することもご検討ください。
建築家相談依頼サービスとは
建築家相談依頼サービスは一般の方が簡単に設計を依頼できる建築家を探せるサービスです。
建築家相談依頼サービスに投稿すると、賃貸住宅の設計をしてもらえる建築家を簡単に探すことができます
賃貸住宅の設計を依頼したい方はぜひ建築家相談依頼サービスに投稿をお願いします。
建築家相談依頼サービスの流れ
依頼を引き受けてくれる建築家を探すまでたったの２ステップ
依頼したい仕事の内容を書きこむだけで
依頼を引き受けてくれる建築家を探すことが出来ます
- 依頼を記入する
下記のフォームに建築家に依頼したい仕事の内容を書いて下さい。 - 返信がメールで届く
あなたの依頼を引き受けたい建築家から返信がサイトに掲載され、メールで届きます。
返信を書いていただいた建築家にはプライベートメッセージを送ることができますので
連絡をとりあってください。
お断りする場合もお断りのメッセージを送っていただければ幸いです。
建築家相談依頼サービスの料金
建築家相談依頼サービスは会員建築家が支払う料金で成り立っています。
そのため、一般の方は無料でサービスを利用することができます。
なので、参加していただいた建築家には誠実な対応をお願いいたします。
賃貸住宅関連の依頼事例一覧
このページでは建築家相談依頼サービスの依頼事例のうち、賃貸住宅というタグのつけられたものを表示しています。
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冷やかし半分での投稿はご遠慮ください
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できるだけ返事をしてください
建築家相談依頼サービスで返信を頂いた建築家にはできるだけ返事をするようにしてください。お断りする場合でもプライベートメッセージなどを使って連絡いただければ幸いです。
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