建築家紹介センター

　
再建築不可となるにはそれなりの理由があります。
道路に接していない、崖条例や各種条例、道路後退できない、建て替えると床面積が大きく減少してしまうなどが主な理由です。
　
再建築不可について感共ラボの森 森健一郎さんに伺いました。
　

貴社が再建築不可のリフォーム・リノベーションを手がけたきっかけがありましたら教えてください

　
再建築不可の敷地を所有されている方からの設計依頼があったことがきっかけです
　

再建築不可の住宅をリフォーム・リノベーションする際にローンは使えるのでしょうか？

　
１０００万円以下のリフォームローンは使える金融機関が多いです。
１０００万円を超える住宅ローンについては金融機関ごとに判断が違います。
　
また再建築不可の理由によっても判断が分かれます。
計画前に金融機関に具体的な相談をしてください。
　

「本の家」で工夫した点を教えてください

　
建て主様の第一の希望は建て替えでしたので、リノベーションでも建て替えと同様の性能を確保できるように考えました。
　
具体的には、コンクリート基礎・土台・柱・梁などの主要構造部の耐久性と耐力壁を含めてた耐震性能の確保、採光・通気性能の確保、一般的な断熱性能の２倍の外皮性能、一般的な光熱費から半減させる日射取得や省エネ設備の選定などです。
　
このような目標を実現するために既存建物の一部を撤去（減築）して真南に向けた大きな窓を作るなど外観形状も大きく変わる計画となりました。
　

再建築不可の建物のリフォーム費用はどれくらいでしょうか？

　
一般的なリフォーム工事と同じで工事の内容によって大きく違います。
仕上げ改修でしたら少額ですし、スケルトンリフォームですと建て替えとほぼ同額の費用になります。
　

再建築不可の建物を建て替えできる可能性もあるのでしょうか？

　
先にお答えしたスケルトンリフォームよりもハードルが高くなります。
基本的には建て替えはできないとお考え下さい。
建て替えに近い工事でしたら可能となることもあるので地域行政の建築指導課などで確認をしてください。
　

　

他にも再建築不可の建物をリフォーム・リノベーションした事例はありますか？

　
築35年の2階建て木造アパートをスケルトンリノベーションした実績があります。
３５年前に大工さんが手加工した柱や梁を現しにして、木製引き違い戸を再利用するなど建物の持っていた価値を活かしたリノベーションをしました。
　

感共ラボの森 森健一郎さんの再建築不可・設計事例

画像	建物の名称	紹介文
	本の家	冬暖かく、夏は風通しのよい、カビのない家。 東側にある山により冬季の日射が遮られ、午後１時まで１階に光が入らない立地でした。 そこで２階中央に南面する大きな日射取得窓を設けました。両サイドの壁方向と中央の角度が違うのはそのためです。

　
傾斜地の集合住宅は「土地購入費が安い」「地形と建物のオリジナリティーがより際立つ」などのメリットがあります。
　
傾斜地の集合住宅について有限会社　山梨一正建築設計事務所 山梨正臣さんに伺いました。
　

貴社が傾斜地の集合住宅をてがけたきっかけを教えてください

　
他社様が、数回計画を立てた敷地でした。
結局予算が合わず着工には至らなかった経緯があります。
　
その中で、当社にご相談があり、敷地を見させて頂きました。
南斜面の自然な景観を壊さず、その地勢を生かした小さな町並みを作りたいと直感でひらめきました。
　
むしろそれは、造成工事の費用削減に繋がり、計画が即採用されました。
　

　

傾斜地の集合住宅で注意する点を教えてください

　
高層建築は避け、周囲の環境と調和させ、眺望・日照・風害に配慮する事です。
　

　

傾斜地の擁壁工事費を減らす方法があれば教えてください

　
建物自体が擁壁であり、ドライエリアとの併合で造成・擁壁工事の減額に導きました。
　

アプローズタウン・サンヴェール三島はメゾネット式になっているそうですね。メゾネット式とはどのようなものですか？

　
縦３層が１戸の住居の形式です。
　

有限会社　山梨一正建築設計事務所 山梨正臣さんの傾斜地の集合住宅・設計事例

画像	建物の名称	紹介文
	アプローズタウン・サンヴェール三島	広い敷地は傾斜があり、何度か計画をしたものの、造成費が高くなり悩んでおられました。そこで逆の発想で傾斜を生かしたご提案をさせて頂きました。日当たり、通風も良く、ボリューム感のある１つの街が完成致しました。

　
住宅密集地のメリットは、日常生活の利便性にあります。
徒歩で、日常の様々な用が済み、駅が近いので、どこへ行くにも便利です。
　
その反面、敷地が狭く、家の中で快適な日常生活を過ごすという面からいえば、通例的なプランニングでは、なかなか良い環境での暮らしが出来にくくなっています。
　
住宅密集地についてARKSTUDIO一級建築士事務所 茶之木　宏次さん・羽木みどりさんに伺いました。
　

貴社が住宅密集地の建築設計を手がけるとき、心がけていることがありましたら、教えてください

　
大阪市内はもとより、京都市内、神戸市内の中心部の住宅地も大半の住宅地が住宅密集地となっております。
そのような住宅地は、隣棟間隔が狭く、建蔽率一杯に建物を建てざるを得ない状況で、敷地に空きスペースも僅かしか残りません。
　
建売住宅の建ち並ぶ街区では、特に1階の部屋は照明無しでは暗く、1日中人工照明に頼り、風通しも悪く、不健康な生活を余儀なくされている例をよく見聞きします。
　
その様な環境の中で、如何に快適で健康に住める住宅をつくるかという課題に取り組み、そこで暮らす方々が心豊かな人生を送っていただけるようになるための手助けをしていきたいと思っております。
　

住宅密集地の日当たり・採光で気をつけている点を教えて下さい

　
敷地の形状や大きさにもよるのですが、中庭や吹き抜けをつくって、上部からの採光を、各部屋に届けるというプランにすれば、良い住環境に出来ることが多いのですが、かなりの狭小敷地では、面積的に、中庭や吹き抜けなどのボイド空間を取る余裕がなく、採光が取れるのは、道路側の壁面と屋根面と言う場合が多いのも現実です。
　
一日の生活の中で、一番採光が必要な部屋は、リビング・ダイニングだという場合が一般的ですが、そこにどのように太陽光を取り入れ、気持ちの良い部屋を造るかは、敷地と周りの建物の状況や、ご家族の生活パターンによって異なります。
　
それぞれ特徴を総合的な見地から良く把握し、そのご家族にとっての心地よさが何にあるのかを探り、より良い住環境になるための方策を考えていきます。
　
　

安立の家で工夫した点がありましたら教えてください

1. 明るい太陽の光を各部屋に届けるための工夫
   　
   安立の家は二世帯住宅なのですが、建物の北側の1階にお母さんの寝室ゾーン、3階を娘さん夫婦の寝室と書斎（SOHO）ゾーン、そして、その間の２階に、二世帯が使う居間兼食堂とキッチンというゾーニングにし、それら各階のゾーンに太陽光をふんだんに届けられるよう、プランニングの工夫をしています。
   　
   まず、お母さんの寝室がある1階にまで、程よい光が届くように、上部を大きな硝子屋根のトップライトにした３層吹抜けの光庭（光の筒）をつくりました。
   その中の、２・３階の廊下は透光性の確保のため、スノコ床にしています。
   　
   そして、家族の生活の中心である２階の居間兼食堂にも充分な光を届けるために、部屋の上部に吹抜けをつくり、３層吹抜けの光庭から光を招き入れるようにしました。

　

2. 建築材料で空気をきれいにし、湿度調整をする工夫
   　
   空気の浄化作用、吸湿作用、還元作用のため、床下に炭を敷きました。
   　
   また、1階土間はソイルセラミックスのタイル、壁には珪藻土の塗り壁に、床には無垢の木材（産直の秋田杉）を使いました。
   食堂のテーブルには米杉の無垢の厚い一枚板を手に入れました。
   　
   それらの材料は湿度の高いときには水分を吸収して湿度を下げ、逆に湿度の低いときには取り込んだ水分を放出し、湿度を程好い状態に保つという調湿作用があります。
   この家はそれらの材料を使って湿度の調節や空気の浄化をしています。
   　
   それから、洗面室と風呂はヒノキの板を使っているので、玄関から中庭に移動するとき、ヒノキの香りが漂ってきて、心地よさを引き出しています。

　

3. 植物との共生ができる工夫
   　
   人は周りの植物からエネルギーをもらっています。
   　
   屋外的な内部空間である１階中庭の隅に、縦長の通風スリット窓を設けて風を入れ、常緑の植物（棕櫚竹）を植えることで、生活に活力と潤いを与えるようにしました。
   （建築内部で植物を育てるには、トップライトの下であっても、風通しを良くすることと、適正樹種を選択することが大切です。）

　

4. 二世帯での生活音の軽減のための工夫
   　
   １階と２階の床の間に防音対策のためにALC版と防音シートを敷きこみ、２階の生活音が1階に響きにくいように工夫しました。

　

5. 防犯+通風の工夫
   　
   門扉（格子戸）を閉めて鍵を掛け、玄関扉の横の格子の裏に設けた小扉を開けておけば、１階の寝室への通風が確保され、窓を開けたまま就寝できるようにしました。

　

6. 間口の狭い家のファサードの工夫
   　
   表札とインターホンのカバープレートとポストの口を一体化したデザインをし、格子の門扉と格子の壁で壁面のリズムを作り、その中にそれを嵌め込みました。

住宅密集地に家を建てたいと思っている方になにかアドバイスがありましたら教えて下さい

　
家にいる時間をどのような空間で過ごすかということは、心身の健康に取って、とても大事な要素になってきます。
特に周りを高い建物で囲まれた家は、暗く、風通しが悪くなりがちです。
　
それらを解消して、快適な暮らしを手に入れるために、敷地の特徴を良く分析し、プランを作ることがとても重要になってきます。
　　

　

住宅密集地・メニュー

「道路より低い土地」と書くと、デメリットが多く、メリットが全く無いように思います。
確かに道路より低い土地はデメリットが多く敬遠されがちです。
　
そのため、利便性のよい地域にある土地でも周りより安い価格が設定されている場合が多いです。
デメリットを克服できれば、安くて利便性の高い土地を手に入れることができる可能性があります。
　
このページでは「道路より低い土地」のメリット・デメリットについてできるだけわかりやすく説明いたします。
安くて利便性の良い土地をお探しの方や、親から受け継いだ土地が道路より低い土地であるという方はぜひ、お読みください。
　
わかりやすくするために最初はデメリットから説明いたします。
　

道路より低い土地のデメリット

排水に注意が必要

道路より低い土地の場合、排水に苦労することがあります。
周囲の土地よりも低い場合は周囲からの雨水が流れ込んでくる場合もあります。
　
雨水・汚水などの排水管が土地よりも高い位置にある場合は、ポンプアップする必要があります。
購入する前に雨水・汚水などの排水がどの様になっているかを確認することをオススメします。
　
特に台風やゲリラ豪雨などの場合は短時間に大量の雨が降る場合があります。
その場合でも排水できるような設計が必要になります。

工事費が高くなる

下記のような理由で工事費が高くなる可能性があります。
　

盛土

道路の高さまで敷地を嵩上げする場合、盛土の費用が必要になります。
　

擁壁

道路の高さまで盛土をする場合、敷地の状況によって擁壁が必要になる場合があります。
　

地盤改良

盛土した部分は地盤の強度が充分ではありません。必要に応じて地盤改良を行う費用が必要になります。
　

外階段

道路より低い土地の場合、敷地まで降りていくための外階段が必要になる場合があります。
一般的には鉄筋コンクリート製の階段が多いようです。
　

排水

道路には雨水・汚水などを流すための側溝や排水管があります。
道路より低い土地の場合、その側溝・排水管よりも土地のほうが低い場合があります。
その場合、ポンプで側溝・排水管の高さまで水をあげる必要があります。
一般的な排水設備より多くの費用がかかることがあります。
　

駐車場

駐車場を作るために盛土・擁壁などが必要になる場合があります。