用途変更で解体新築に比べてコスト削減・横山武志建築設計事務所 横山武志さん


既存建物を用途変更して利用できれば、解体新築に比べてコスト削減になる可能性があります。
 
用途変更について横山武志建築設計事務所 横山武志さんに伺いました。
 

お話を伺った建築家

 

ユーザー 横山武志建築設計事務所 横山武志 の写真
大田区山王2-1-8 山王アーバンライフ1214(JR大森駅北口徒歩1分)
03-5718-3118

 

用途変更とは何ですか?

 
用途変更とは、新築時に予定した用途(専用住宅、共同住宅、店舗等)から別の用途に変更する行為です。
用途変更を行う場合のうち、不特定多数の使用者が使うような特殊建築物で200m2を超える場合、確認申請の手続きが必要となります。
 
それ以外の用途変更は、確認申請が不要です。
 

新築に比べて既存の建物を用途変更するメリットは何ですか?

 
既存建物を利用できれば、解体新築に比べてコスト削減になります。
ただし、場合によっては新しい用途に対応した建築基準法や消防法を遵守する必要がありますので、用途変更に伴う工事が発生する場合があります。
 

 

どんな建物が用途変更がしやすいですか?

 
用途変更の確認申請が必要な場合、現況の状態を把握する必要があります
・確認申請証及び検査済証があること
 →完了検査を行っていない場合、つまり検査済証がない場合、民間申請機関のガイドライン調査をすることにより、用途変更が出来る場合があります
・新築後、増築や改築がされていないか、確認申請時の状態に復帰可能なこと
 →相違点がある場合はご相談ください
・建物新築後、道路等官民境界確定及び敷地面積の変更がある場合
 →相違点がある場合はご相談ください
 
また確認申請書類や図面についても、必要な図面があり、ない場合は確認申請において必要な場合は、同等の図面で代用できるか復元する必要があります。
確認申請上必要な図面もしくは現況照合上必要な図面は以下の通りです。
・確認申請図、書類
・完了検査書類
・竣工図等図面
・構造図
・構造計算書
・設備図
 
また用途変更後の用途が、既存用途よりも構造計算上の設定荷重が重い場合は注意が必要です。
構造計算をし直す必要があるかもしれません。
 

用途変更にかかる費用及び期間はどれくらいですか?

 
現況の状態及び図面や書類の有無、図面を復元する必要枚数、現況復帰工事の有無等にケースバイケースです。
期間は2ヶ月~6ヶ月かかる場合もあります。
 

既存不適格の建物でも用途変更できるのでしょうか?

 
既存不適格でも、用途変更時に現行法規に対応する箇所としない箇所がありますので、可能な場合があります。
 

検査済証がない建物でも、用途変更可能でしょうか?可能であればどのような手順で用途変更できたのでしょうか?

 
検査済証がない建物でも、民間申請機関が実施しているガイドライン調査を行えば、用途変更が出来る場合があります。
ガイドライン調査は、現況の建物が設計図通りに建っていることを証明する調査です。事前に建築士が調査し、申請図書及び書類を提出し、民間申請機関による検査を行います。
ガイドライン調査により用途変更が出来るかどうかは、前述の通り、現況と新築時の状態、図面等の有無等に因ります。
  

用途変更に伴うリノベーションで工夫した点を教えて下さい

 
コストを抑えるのであれば、現況から大きく変更しないように行う必要があります。階段の変更等、構造計算を再度行う必要がある場合があります。
また築年数が古ければ設備配管を交換する必要もあります。
内装もあえてしない方法もあります。
プランニング、デザイン等、費用を抑えながらより良い計画を施主と相談しながら設計しています。
 

 

建物の購入・賃貸契約の前でも相談に乗っていただけますか?

 
建物購入前の相談も幾つか受けております。
実際に物件を見させて頂き、現況の状態及び図面の有無を確認していただいた後、地方自治体、民間申請機関、消防等へのヒアリングを行っております。
実際にヒアリングを行う場合は、調査費用を頂いております。
 
用途変更の相談を受ける建物はケースバイケースです。
もちろん用途変更後のご希望にもよります。
 
また変更する用途の内容によっては、確認申請が不要な場合もあります。
詳細はご相談ください。
 

横山武志建築設計事務所 横山武志さんの用途変更・設計事例

  

画像 建物の名称 紹介文
浅草橋簡易宿所(完了検査証無し用途変更)

検査済証及び確認申請図書のない建物を用途変更することは難しかったが、ガイドライン調査を用いることにより、検査済証なくても用途変更をすることが可能となる道筋を立てることができました。設計業務のほか、簡易宿所申請に関しても設計とともに一括で対応しました

 

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