建築家紹介センター

最近の住宅の床は、基礎がベタ基礎（全面にコンクリートを打つ）に
なってきました。このコンクリートの上に、設備の配管や電気配線を
することで、設備の更新時、変更が簡単にできます。もちろん床下に人が
入れる空間を取ったり、点検口を設ける必要があります。
床材の下部には、断熱材を設ける必要があります。ただ、
この２重床にすると、階高が高くなり第１種低層住居専用地域 の場合、
斜線制限に問題が起こることがあります。
このような場合は、基礎の直接ネダフォームを敷き直接、床を貼る
工法が選ばれます。どちらを選択するかは、専門家に相談することを
お勧めします。それぞれ長所、短所があります。２重床の場合、
床下換気が十分に行われる必要がありネダフォーム等の直接床の場合は、
設備の配管ルートを、外にして、内部に、設けないようにする等、
事前の計画をしっかりする必要があります。

昨日は、とある家創りのため、

朝から、お客様とショールームデートでした。

ついこの間も行ってなかった？

そんなことに気がついてくれた方。

何だか嬉しいですね。

そうなんです。

先日とは別のお客様とデートでした。

こちらのお客様も、パナソニックの製品を見たくて、

リニューアルを待っていたんです。

前回は、LIXILでセレクトしていただいたので、

それをベースに見ていきました。

やはり、2回目とあって、ずいぶんと意思決定が早くなります。

さらに、あちらのメーカーでは、こんなことができたのに、

こちらのメーカーでは、これができない。

そんなこともあったり。

そうなると、何が大事なのかがポイントになってきます。

その大事なことがきちんと実現できる機器をセレクトしたいですからね。

青空の快晴…西千葉へ！
今日はCM保育室の現場定例打合せ！
3/5最終クリーニングも決定し…完成に向けて現場もいよいよ大詰め（≧∇≦）

配達される新聞には、折り込み広告がたくさん入っています。

その中には不動産広告が多くあり、一戸建て住宅を考えているご家庭では、それらの広告を隅々までご覧になることでしょう。

住宅設計を仕事としている私も、もちろん土地の情報を把握するために目を通しますが、不動産広告を見ていつも気になるというか腹の立つことがあります。

それは、広告の文言に「建築条件はございません」と書いてあり、それだけなら結構なのだが、その下には「お好きなハウスメーカーで建築できます。」と余計な文言があるのです。

ハウスメーカーだけが住宅を建設するんじゃない。

設計事務所が設計し、工務店や建設会社が建設することだってもちろんできるわけで、こういう文言は誤解を招く可能性もある。

穿った見方をすれば、もしも土地の購入者がハウスメーカーと建設工事契約を締結した際には、そのハウスメーカーから不動産業者に対してなんらかの見返りがあるとでもいうのだろうか？

しかも「建築条件なし」の土地であるにもかかわらず、ご丁寧に「参考プラン」と税込の建設費まで載せている広告が多い。

誰がどのくらいの時間を掛けて考えたプランだか知らないが、参考プランなんて余計なお世話だ。

そんなことより、土地に関する詳細な情報をもっと載せてもらいたい。

こういう参考プランや建設費を載せている広告に限って、土地の敷地図、土地の周長、方位、道路幅員、道路の種類といった重要な内容が掲載されていないのです。

そんなことよりも、そもそも「建築条件付き土地」自体に大きな問題があるわけなのだが、一向に改善される兆しがないのは、何故だろうか？

数年前に引き渡しをした二世帯住宅の土地は、東京２３区内の「土地区画整理事業を施行すべき区域」という法律に指定された場所でした。（以下、「すべき区域」とします）

ちなみに、私の設計事務所もある東京都練馬区では、なんと区の面積の約４４％つまりほぼ区の半分の面積がこの「すべき区域」になっています。

「すべき区域」は、都市計画法第１２条の市街化開発事業に該当するため、この区域内の土地でおこなう建築行為においては、都市計画法５３条に基づく許可が必要になるのです。

つまりこの区域内で住宅等を建築する際には、確認申請とは別に事前に都市計画法第５３条の許可申請を行政機関にしなければならないということです。

しかもこの許可を受けることが出来るのは、ある基準に該当する建築物でないといけないのです。

例えば、東京都練馬区の「すべき区域」内における建築制限緩和の基準は以下のとおりです。

１、建築物の敷地に係る土地区画整理事業の実施の実施が近い将来見込まれていないこと。

２、階数が３以下であり、かつ地階を有しないこと。

３、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であること。

４、建築物が「すべき区域」の予想街路の内外にわたる場合は、将来において予想街路の部分を分離できるよう、設計上の配慮をすること。

以上の要件に該当し、かつ容易に移転し、又は除去することができるものとする。

したがって、例えば鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）の建築物や地下室のある建築物を希望される建て主さんは、この「すべき区域内」の土地は購入しないほうが良いでしょう。

ただし、この緩和基準のうち、上記の２または３に該当しない建築物については条件付きで建築規制の例外的な扱いとして建築が許可される場合があります。

つまりは、さらに手続きとして書類等の提出が必要となり、それだけ日数も余計にかかってしまいます。

かなり細かくまわりくどい言い方になってしまいましたが、要するに自分達が購入を考えている土地が果たしてこの「すべき区域」内なのか外なのかを購入前に必ず行政機関で自身で確認するか、不動産会社へ問い合わせをすることです。

もちろん、土地購入を検討される際にはこの点と合わせて用途地域をはじめとする法規的な項目と、境界杭の有無や道路の種別、敷地の接道長さ、ガスや水道の引き込みなどチェックする点は数多くあります。

通常、隣地との敷地境界にはブロック塀や数段のブロックの上に設置された

フェンスなどがあります。

それらが自身の敷地内にあればその所有者は自分達となり、隣地側であれば

隣地の方の所有となりますが、それらの塀やフェンスが両者の敷地境界線上にあり、

両者による共有所有の場合には、少々厄介な話が出てくるケースがあります。

改正建築基準法が施行された２００７年以降、１．２メートルの高さを超える既存

ブロック塀は、その強度がわかる資料を建築確認申請時に添付しなければいけない

ケースが多くなってきました。

もし、その資料が無い場合には、構造補強や造り直す必要が出てきます。

建築基準法が改正されて以降に造られたブロック塀については、この法律

（建築基準法施行令６２条の８など）に従って造られているので問題ありませんが、

古くからあるブロック塀については強度がわかる資料なんて残っていないのが

ほとんどでしょう。

実際に私の設計事務所も昨年に設計監理した住宅の建築確認申請の事前相談時に

上記の指摘を民間確認検査機関から受け困惑しました。

この住宅の東側には高さ１．８メートルの既存ブロック塀があり、もちろん強度がわかる

ような資料は残っていなかったため、早速建築主にこの話をして、ブロック塀の共有者

である隣地の所有者に対して既存ブロック塀を撤去して新たに改正建築基準法に沿った

塀を設置してその工事費用を折半してほしい旨を話し、構造強度が明確でない既存塀だと、

地震発生時に倒壊する恐れがあり危険だということも説明しましたが、どうしても承諾して

もらえませんでした。

結局、この話を民間確認検査機関に相談してアドバイスに従い、どうにか確認申請を受けて

もらったという経緯がありました。

したがって、このように敷地境界線上に１．２メートルを超える古い共有ブロック塀がある土地

での建築を考えていらっしゃる方は、この点に注意する必要があります。