建築家紹介センター

　
ワンルームマンションを建てる場合はその地域にワンルームの需要があるのか、近隣マンションとの需要供給のバランスが取れているかなどを見極め、本当にその地域でワンルームにすることが有効なのかを検証する必要があります。
　
ワンルームマンションについて有限会社　設計処草庵 中原　賢二さんに伺いました。
　

貴社がワンルームマンションの設計を手がけたきっかけがありましたら教えて下さい

　
元々所属していた設計事務所がマンションの設計も行っていたため、手掛けることとなりました。
独立後も当時バブル期という時代もあって、土地活用としてのマンション建設が多かったため自然と設計をすることが増えていきました。
最近では大学生協などの運営会社と協力して安全な土地利用をお客様にご提案が出来るようになったこともワンルームマンションを手掛けている一因です。
　

ワンルームマンション上下階の騒音対策はどうしていますか？

　
床版や界壁は鉄骨造の場合も必ずRC造としメーカーの木質系床材の場合はLL45以下のものを使用し非メーカー（無垢材など）の場合は防音シートや遮音シートを挟むようにしています。
　
オーディオなどの重低音は遮音が難しいので、賃貸契約書に「複数近隣住民からの音に関する苦情が続いた場合は退去していただくこともあります」等一筆入れておくことも考える必要があると思います。
　

ワンルームマンションを建設する場合の工程（流れ）を教えてください

1. 当社のＨＰでもご案内しておりますが、まずは何故ワンルームマンションを建てたいのか？何をご要望されているのか（相続対策、資産運用、投資など）をお伺いさせていただき全体スキームを構築してまいります。

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2. 土地が決まっている場合は、どの地域でワンルームの需要が見込まれるかどうかの調査検討を行います。土地が未定の場合はワンルームに最適な土地を探します。

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3. ワンルームに適した土地が決まれば、法規に基づきボリュームチェックと概算の収支計算を行い、収益事業あるいは相続対策として問題がなければ、お施主様に事業決定の決断をしていただきます。

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4. 設計監理契約を結び、基本設計を開始いたします。同時に融資を受ける場合、金融機関に融資の打診審査を受けていただきます。当社から金融機関をご紹介する場合もございます。

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5. 実施設計が完了しましたら施工業者の選定をいたします。1社に工事を依頼する特命の場合と数社に見積りを取って選定する入札があります。

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6. 施工業者が決定したら工事請負契約を結んで地鎮祭を行い、工事を着工いたします。工事中は定期的にお施主様に同席いただく工程会議を行ってまいります。途中で何かあった場合は随時ご報告させていただきます。現場の状況も適宜ご確認いただきます。

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7. 躯体が出来上がり中間検査等が終わるころには、管理会社を決定して入居者への告知や金額について打合せを行い、募集を行っていきます。

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8. 各種検査を行い無事建物が竣工しましたらお引渡しを行い、登記などの処理を済ませ賃貸契約者にご入居いただきます。
　

ワンルームマンションのボリュームチェックをお願いすることはできますか？

　
もちろん可能です。敷地の場所（地名地番または住所）と求積図をお送りください。
当社の業務の状況にもよりますが、2～3週間で無償提供させていただきます。
但し事業化したけれども当社以外と契約される場合はボリュームチェックの実費をいただきますのでご了承ください。
　

借景のあるワンルームマンションの設計で工夫したことを教えてください

　
この案件は元々相続していた築40年以上の賃貸ファミリータイプのアパートの建て替えでした。
しかし調査の結果、同地でマンションを建てても需要がないことが判り、建物解体・土地転売のうえ代替地を購入してのワンルームマンション建設をお勧めいたしました。
　
入居者の立ち退きでは１階店舗が連名で退去拒否通知をしてきましたが、交渉が得意な不動産屋をご紹介して解決し、測量の近隣立会いでも押印していただけない方が現れ苦労いたしました。
転売相手も見つかり、代替地も探してきましたので、ようやく設計に入らせていただくことが出来ました。
　
入居者は明確に大学生とわかっておりましたので、近隣にあるワンルームと一線を画するために、少し目立つデザイン性の高いマンションを目指しました。
無粋なゴミ庫はデザインして敢えて正面に配置しました。
　
浴室と洗面脱衣・トイレは完全分離し、システムキッチンは巾1500の大きさを入れ、設備機器も一般のワンルームに見られる汎用品ではなく、デザインを重視して選んでいます。
クロゼット・下駄箱・吊棚など収納スペースも十分に取っていますので、内検でほぼ決定するそうです。
　
窓の正面には竹林が広がっているため、敷地内で取れない緑を借景として利用させてもらいました。
　
また女子学生のご両親の安心のため完全なオートロックとして、２４時間管理をする大学生協に一括借上げを委託しました。
お陰で竣工時には入居者は100％決まり、現在も空きはないそうです。
　

借景のあるワンルームマンション・平面図

Lohasなワンルームマンション・１階平面図
　

Lohasなワンルームマンション・4-6階平面図
　

ワンルームマンションを建てたいと思っている方に　なにかアドバイスがありましたら教えて下さい

　
ワンルームマンションは現在供給過多の時代に入っています。
これまではそこそこのテイストであれば不動産屋さんが建築年と坪数・間取り図だけでお勧めする営業トークで入居者を獲得出来ました。
デザインや詳細な設計は不要と言われていました。
　
しかしＮＥＴ社会の現代では多くの物件を写真で見ることができるため、以前のようにはいきません。
市場調査を行いターゲットを明確にして、他との差別化を図ることが重要です。
新築の間はそこそこのデザインのマンションでも需要はありますが、利益が出てくるのは20年以上先なのです。
　
出来れば設計と施工は分離されることをお勧めいたします。
コンセプトやデザイン・ターゲットの設定を明確にしてデザインを重視することも出来、入札することでコストダウンも図れます。
　
また最近ではマンション経営をするという理由での融資はほとんどおりません。
必ず正業を持っていることが重要になっております。
　
勿論多くの物件を所有して業務として行っている場合は別ですが、単独物件であれば税金対策や将来のためにとお考えいただいた方がよろしいと思います。
前述も述べましたが収支として利益が大きく出てくるのは20年以降になるとお考えください。
　

ワンルームマンション・メニュー

　
旗竿地でも吹き抜け・トップライト・スリット窓などを使って明るい空間を作ることが可能です。
　
旗竿地についてスピカ建築工房　一級建築士事務所 滝川　良子さんに伺いました。
　

貴社が旗竿地を手がけたきっかけがありましたら教えて下さい

　
たまたま旗竿地を購入されたお客様から、相談を受けたのがキッカケです。
　

旗竿地の間取りで気をつけている点を教えて下さい

　
旗竿地は狭小敷地の場合が多い事もあり、採光が取りにくくなるため、居室の配置などに気を付けています。
　

旗竿地で日当りを確保するためにどうしていますか？

　
トップライトを設けたり、吹き抜けを配して下階へ光を落としたりしています。
　

　

旗竿地のアパートなども設計していただけますか？

　
機会があれば手掛けてみたいと思います。
　

スピカ建築工房　一級建築士事務所 滝川　良子さんの旗竿地設計事例

画像	建物の名称	紹介文
	逗子の隠れ家旗竿地を活かしたエステ併用住宅	旗竿地に建つ、狭小エステ併用サロンです。建坪9坪ながら、サロン用のラバトリーにはトイレ・シャワーブースを設け、ラグジュアリーな空間を体験していただけます。ご希望だったヨーロッパのスパのイメージを叶えるため、大理石モザイクや石、しっくいなどを多用しました。

　
スケルトンリフォームで生活を一変させたい、リフォームで新築の違う家みたいにしたい、より豊かな住生活をしたい、とお考えであれば、設計のプロに依頼する事をおススメします。
　
スケルトンリフォームについてエヌスペースデザイン室 佐藤　直子さんに伺いました。
　

貴社がスケルトンリフォームを手がけるようになったきっかけがありましたら教えてください

　
建築家やインテリアコーディネーターとコラボしてデザイナーズリフォームを行っている企業団体に営業の一環として加盟しています。
リフォームの仕事はそのつてが過半です。
　

スケルトンリフォームの費用はどれくらいかかりますか？

　
状況や広さにより、一概には言えません。
　
800万円～2500万円くらいかかったこともあります。
キッチンだけで600万円ということもあるので、それぞれです。
　
ちなみに、材工で50万円のキッチンもありますが、今あるものよりグレードが下がってしまうのであれば変える意味がないですし。
　
より使いやすく、住みやすくするために何を残し、何を捨てるか。
解体部分と生かすもの、それによって金額が変わってきますので、残せるものを生かす工夫がコスト削減には大切です。
　

スケルトンリフォームの場合、建築確認は必要でしょうか？

　
原則、不要です。
ただし、増築がある場合や木造以外で階段を掛けかえる場合などで、基準法の条件にあてはまると必要になるケースもあります。
　

　

スケルトンリフォームする際に耐震工事も一緒にできるのでしょうか？

　
木造軸組みの場合は、年代によっては耐震補強を同時に行うことがほとんどですが、2階は触らない、などということもあり、より強くする程度の補強の事もあります。
RC造では耐震補強にかなりお金がかかってしまうのでそこまでしないことも多いです。
　

「鉄骨造２階部分のスケルトンリフォーム」で工夫した点を教えてください

　
生活の仕方をヒアリングし、真っ先にゾーン計画をしました。
海外で合理的な住まいを経験されたお施主様だったので、家事の合理性なども希望され、動線を徹底的に考えてあります。
　
また、出隅や角が嫌いとのことで、曲線の壁で視線を遮ったりエリアを何となく分けることにしました。
方位を気にされたり、広いだけのリビングはいらないなど、しっかりとした考えのある施主様だったので、明確なコンセプトに沿って計画することができたと思います。
　

スケルトンリフォームしたいと思っている方にアドバイスがありましたらお願いします

　
予算と希望があまりにかけ離れてしまうと絵に描いた餅になってしまうので、大まかな予算を伝えるのは大切です。
今困っていることを伝えたり、こんな生活がしたいという希望を伝えるのも大切です。
　
新築でもそうですが、間取りがどうの（〇帖の部屋をいくつなど）という話を伝えるのではありません。伝えてほしいことは、生活です。
　
例えば、夫婦別室がいい、とか
子供はもう帰ってこないから子供部屋つぶしたい、とか
コレクションがあるんで一堂にまとめたい、とか
庭いじりしたいから便利にならないか、とか
キッチンがちっとも片付かない、とか
お友達を呼びたい、とか
そういう事を伝えてほしいのです。
　
リフォームする理由がそこにあるはずです。
　

スケルトンリフォーム・メニュー